TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q5D

N° MINUTE :

2025/1

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q5D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2000, la société S.A ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [J] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] (cage D, étage 03, appt n°D34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 246,95 francs, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 4312,63 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [N] le 5 octobre 2022.

Par assignation du 29 juillet 2024, la société S.A ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [N], sous astreinte de dix euros par jour, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 1632,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 17 janvier 2025.

À l’audience du 17 janvier 2025, la société S.A ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 10 562.31 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. La société S.A ANTIN RESIDENCES considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délai.

La société S.A ANTIN RESIDENCES expose qu’un appel de charges d’un montant de 8 390 euros a été effectué en 2020.

M. [J] [N], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré sur 36 mois.

M. [J] [N] expose que la dette est liée à des charges d’eau causées par une fuite. Il indique monter un dossier de surendettement et que son revenu fiscal s’élève à 27 174 euros.

M. [J] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 octobre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 4312,63 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [J] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 294 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, M. [J] [N] lui devait la somme de 10 562,31 euros.

M. [J] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 886.40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 29 juillet 2024.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.A ANTIN RESIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 avril 2000 entre la société S.A ANTIN RESIDENCES, d’une part, et M. [J] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (cage D, étage 03, appt n°D34) est résilié depuis le 5 décembre 2022,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la société S.A ANTIN RESIDENCES la somme de 10 562,31 euros (dix mille cinq cent soixante-deux euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2022,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 29 juillet 2024,

AUTORISE M. [J] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 294 euros (deux cent quatre-vingt-quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [J] [N] sera condamné à verser à la société S.A ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société S.A ANTIN RESIDENCES de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la société S.A ANTIN RESIDENCES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 octobre 2022 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q5D