TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11400 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN6X

N° de MINUTE : 25/00463

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 9] DE L’AUNAY SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2289

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2081

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, juge statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [J] est propriétaire des lots 26 et 70 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 16 046,43 euros au titre des appels impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, date de la sommation de payer

— ordonner la capitalisation des intérêts intérêts au taux légal à compter de la décision

— condamner Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec

— condamner Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie LOPEZ

— ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Monsieur [F] [J] sollicite du tribunal de :

— Déduire de sa dette la somme de 4 613,45 euros

— Lui octroyer des délais de paiement sous la forme de 24 mensualités

— Rejeter la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ou à défaut la limiter à 500 euros

— Ramener à de plus justes proportions la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 6 046,43 euros au titre des appels impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023.

Monsieur [F] [J] fait valoir que :

— la régularisation de charges d’un montant de 1 787,18 euros (2 886,58-1 099,40) n’est pas justifiée, de même que les régularisations au titre de l’année 2019 pour un montant total de 1 199,09 euros (850,18+268,64+80,27), ainsi que les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 437,93 euros

— ne sont pas davantage justifiées les facturations opérées en 2023 et 2024 au titre d’apurements de divers postes

— certaines sommes sollicitées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et appelées en 2023 et 2024 relèvent en réalité de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite dès lors que soit déduite des sommes demandées la somme totale de 4 613,45 euros.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021, 2022 et 2023

— un décompte des impayés arrêté au 22 novembre 2023 à la somme de 16 046,43 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il convient à ce stade d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 971,33 euros (24+6+167,93+240+180+173,40+180), ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Il y a également lieu d’exclure du décompte les sommes suivantes, qui ne sont justifiées par aucune pièce :

— la somme de 1 787,18 euros (2 886,58-1 099,40) appelée le 1er janvier 2019 au titre de la régularisation des charges 2018

— la somme de 850,18 euros appelée le 1er janvier 2019 sous l’intitulé « R.A.N. Tvx Art. 14-2 »

— la somme de 268,64 euros appelée le 1er janvier 2019 sous l’intitulé « R.A.N. Fonds travaux sole au 31/12/2018 » »

— la somme de 80,27 euros appelée le 26 juin 2019 sous l’intitulé « Régularisation exercice 2019 charges ordinaires »

Soit la somme totale de 2 986,27 euros.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [J], il n’y a pas lieu de déduire les sommes appelées le 17 mai 2023, qui ont été compensées au crédit du compte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 088,83 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 novembre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 10 040,98 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 971,33 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à des frais de relance, de transmission du dossier à l’huissier, de commandement de payer, et de constitution du dossier avocat.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [F] [J], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des pièces produites par Monsieur [F] [J], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sophie LOPEZ.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] (93) la somme de 12 088,83 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 10 040,98 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

— Dit que Monsieur [F] [J] pourra s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 503 euros et une vingt quatrième mensualité apurant le solde en principal, intérêts et frais, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ainsi que des charges courantes à leur terme exigible, le débiteur sera déchu de ces délais de grâce et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [F] [J] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sophie LOPEZ en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 07 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON