TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07977 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3HH

Minute : 25/00046

S.A. CLESENCE

Représentant : Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

C/

Madame [P] [R]

Représentant : M^e Jean rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Jean rigobert TSIKA-KAYA

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 août 2012, la SA LA MAISON DU CIL devenue la SA CLESENCE a donné à bail à Madame [P] [R] un appartement à usage d’habitation outre un parking situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 390,58 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLESENCE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 149,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la SA CLESENCE a fait assigner Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [P] [R] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 9 203,82 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [P] [R] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SA CLESENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 septembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 9 décembre 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, la SA CLESENCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle a demandé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension des effets de ladite clause pendant deux ans, et en cas de non paiement des loyers et charges pendant cette période, le prononcé de l’expulsion avec paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux, outre le paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [P] [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande le rejet des demandes du bailleur portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, et de constater que la créance du bailleur a été effacée, et qu’elle a repris le paiement normal des loyers. Elle explique que la dette est survenue par la perte de son emploi, et la suppression des aides sociales alors qu’elle a 4 enfants à charge. Elle souligne avoir bénéficié d’un effacement de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers de Seine Saint-Denis.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail, la suspension de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 149,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le délai de six semaines n’étant pas applicable au cas d’espèce dans la mesure où le contrat a été conclu antérieurement à la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Madame [P] [R] a été déclarée recevable le 30 septembre 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement, et fait part d’une décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation en date du 25 novembre 2024.

Compte tenu de cette décision, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect du paiement du loyer courant en application de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 23 novembre 2018, pendant un délai de deux ans à compter de cette décision du 25 novembre 2024.

En cas de non-paiement du loyer courant et des charges, pendant ce délai de deux ans, soit jusqu’au 25 novembre 2026, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Par ailleurs, en cas de non-paiement du loyer courant et des charges par Madame [P] [R] pendant la période ci-dessus, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer, et des chargesqui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [R] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2012 entre la SA CLESENCE (anciennement dénommée la Maison du Cil) et Madame [P] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation outre un parking situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation en date du 25 novembre 2024, soit jusqu’au 25 novembre 2026 ;

Dit qu’en cas de paiement des loyers et charges courants pendant l’intégralité de cette période de suspension, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courants pendant l’intégralité de cette période :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour Madame [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CLESENCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* Madame [P] [R] sera condamnée à verser à la SA CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA CLESENCE ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [R] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection