MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/04692 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UMOB

AFFAIRE : [N] [E] C/ [Localité 10] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

PRESIDENT : Madame JudithCOLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E]

Né le 10 Décembre 1965 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Antoine TIREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : J073

DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Representé par son Syndic, la societe SARL ED GESTION

Immatriculée au RCS [Localité 9] sous le numéro 480 406 255

dont le siège social à [Adresse 8]

représenté par Maître Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E1418

*****

Clôture prononcée le : 07 Janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 07 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Mars 2025.

FAITS ET PRETENTIONS :

M. [H] [E] est propriétaire du lot n°302 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], consistant en la jouissance d’un jardin situé à gauche de l’entrée de l’immeuble et de l’allée centrale.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023, ont été rejetées les résolutions suivantes, inscrites à l’ordre du jour sur demande de M. [E] :

— la résolution n°12 portant sur le raccordement du lot n°302 à l’eau, l’assainissement et l’électricité,

— la résolution n°13 portant sur la création d’un point de rechargement électrique pour deux roues sur le lot n°302,

— la résolution n°14, portant sur l’autorisation de la société Zeplug SAS à effectuer l’installation la gestion et l’entretien d’une infrastructure de recharge pour deux roues électriques et rechargeables sur le lot n°302,

— la résolution n°15 portant sur la rénovation, l’embellissement ou l’agrandissement du local sur le terrain du lot n°[Cadastre 7].

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, M. [H] [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société ED GESTION, pour demander au tribunal, sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile, 1103 du code civil, des articles 6-3, 8, 9, 10-1, 25b, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 10, 11, 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967, de:

I. Sur la nullité des résolutions n°12 à 15 de l’assemblée générale du 12 avril 2023

— à titre principal, annuler les résolutions n°12 à 15 de l’assemblée générale du 12 avril 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] lesquelles ont été rejetées en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 10 du règlement de copropriete.

— à titre subsidiaire,

* juger que le syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 4] a commis un abus de majorité en rejetant les résolutions n°12 à 15 de l’assemblée genérale du 12 avril 2023,

* annuler les resolutions n°12 a 15 de l’assemblée genérale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4].

— à titre encore plus subsidiaire,

*juger que les resolutions n°13 a 15 ne sont pas constitutives de décisions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

* en conséquence, déclarer que les décisions de rejet n°13 à 15 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] n’emportent aucune conséquence à l’égard de Monsieur [H] [E],

* annuler les résolutions n°12 à 15 de l’assemblée genérale du 12 avril 2023,

II. Sur la réalisation des travaux de raccordement du lot n°302

— ordonner la réalisation des travaux de raccordement du du lot n°302 de l’immeuble du [Adresse 4] aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement.

En tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriéiaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ED GESTION, à payer à Monsieur [H] [E] une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000, 00 €, à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, sauf à parfaire,

— condamner le syndicat des copropriéiaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ED GESTION, à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— dispenser Monsieur [H] [E] de participer aux frais de procédure engagé par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société ED GESTION, demande au tribunal, sur le fondement des articles 9, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil et 700, 514 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer nulles les demandes d’inscription à l’ordre du jour de M.[E] de l’assemblée générale du 12 Avril 2023

— si par impossible,

* rejeter les demandes d’annulation de Monsieur [E] des résolutions n°12, n°13, n°14, n°15 présentées au vote lors de l’Assemblée générale des copropriétaires du 12 Avril 2023 car irrecevables et non fondées,

* rejeter la demande d’autorisation de travaux sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 30 in fine de la loi du 10 Juillet 1965 car irrecevable non justifiée et non fondée,

* rejeter la demande de condamnation à des dommages intérêts car irrecevable et non fondée (montant forfaitaire non justifiée) les demandes mal formulées par M.[E] ont bien été présentées lors de l’Assemblée générale du 12 Avril 2023 il n’y a pas eu d’omission ou de refus,

* rejeter la demande de condamnation à un article 700 du CPC présentée par Monsieur [H] [E] ou réduire son montant à de plus justes proportions,

* condamner Monsieur [H] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamner Monsieur [H] [E] à supporter sa quote-part des charges communes générales au titre de la présente procédure car le Syndicat des Copropriétaires a dû constituer un Avocat dans une procédure avec représentation obligatoire,

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* condamner Monsieur [H] [E] à supporter les entiers dépens d’instance

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les résolutions n°12 à 15 de l’assemblée générale du 12 avril 2023:

Le règlement de copropriété en date du 2 novembre 1950 stipule, en son article 10 alinéa 6, que: « le propriétaire du septième lot pourra édifier sur la partie du jardin dont la jouissance est attribuée audit lot, des constructions en dur à usage de garages, sous réserve de faire son affaire personnelle de toutes autorisations et prescriptions administratives et de tous droits de mitoyennetés, de manière que les autres copropriétaires ne soient jamais inquiétés ou recherchés à ce sujet »

L’alinéa 8 poursuit ainsi: « le passage de toutes canalisations d’eau, gaz, électricité, écoulement desservant ces constructions ne pourra avoir lieu qu’en sous-sol sous l’allée centrale du surplus du jardin et de la cour et sous l’entrée cochère de l’immeuble qui devront être rétablies aux frais du constructeur dans l’état où elles se trouvaient avant les travaux ».

Le modificatif du règlement de copropriété de 1996 stipule que: « les alinéas 1, 2, 3 et 4 du règlement de copropriété de 1950 sont annulés » et précise que: « les autres alinés du règlement de copropriété – article 10 – de 1950 restent inchangés ».

Si ce règlement modificatif a supprimé et remplacé par les lots n°106, 116, 302, 303, 304, 305, 306 et 307 le lot n°7, il n’a pas supprimé toute référence à l’ancien lot n°7, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il stipule, en son article 10 portant sur l’usage des cours et des jardins que: « les propriétaires des lots n°1 et 7 auront la jouissance, à l’exclusion de tous autres copropriétaires, des parties de cour et jardin désignés plus haut pour chacun d’eux ».

Dans ces conditions, les mentions concernant l’ancien lot n°7 soivent être interprétées comme concernant le lot n°302, appartenant à M. [E].

Par conséquent, M. [E] n’a pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer le raccordement de son lot à l’eau, au gaz ou à l’électricité.

Ainsi, la résolution n°12, ayant pour objet le raccordement du lot n°302, de manière à recevoir toute commodité à son bon usage, selon le principe du droit à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité, a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, de sorte qu’elle sera annulée.

De même, les résolutions n°13 et 14, ayant pour objet la création d’un point de rechargement électrique pour deux roues, selon le principe du droit à la prise conformément au décret du 25 juillet 2011, et l’autorisation de la société Zeplug à effectuer l’installation, la gestion et l’entretien de cette infrastructure été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, de sorte qu’elles seront annulées.

Enfin, la résolution n°15, intitulée comme suit: "à la demande de M. [E], point d’information: rénovation, embellissement ou agrandissement du local du le terrain n°[Cadastre 7]. Conformément à l’article 10 du règlement de copropriété ce point ne nécessite pas d’être soumis au vote. Ces travaux se feront conformément aux prescriptions d’urbanisme de la ville de [Localité 12] sous réserve des autorisations nécessaires", ne peut s’analyser en une décision en ce qu’elle ne comprend aucune conséquence concrète pour la copropriété.

Elle ne peut dès lors faire l’objet d’une contestation. La demande d’annulation de la résolution n°15 sera donc rejetée.

Le surplus des moyens développé par M. [E] est dès lors sans objet et sera rejeté.

Sur les travaux de raccordement

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus.

L’article 25b de la même loi vise l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il a été jugé que le raccordement du lot n°302 à l’eau, au gaz ou à l’électricité n’avait pas à faire l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, l’article 25b, et par conséquent l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas applicable en l’espèce.

En tout état de cause, il n’appartient pas au tribunal d’autoriser des travaux dores et déjà permis par le règlement de copropriété.

La demande de M. [H] [E] sera en conséquence rejetée.

Sur les dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, M. [E] soutient que le syndicat des copropriétaire a commis une faute constitutive d’un abus de majorité en refusant l’adoption des résolutions n°12 à 15 lors de l’assemblée générale du 12 avril 2023.

L’abus de majorité est caractérisé par l’adoption d’une résolution contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser des intérêts particuliers au détriment des copropriétaires minoritaires.

M. [E] ne communique pas d’éléments de nature à établir que le rejet des résolutions n°12 à 15 par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023 soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou vise à favoriser des intérêts particuliers au détriment des copropriétaires minoritaires.

Sa demande en dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser M. [H] [E] de ses frais irrépétibles et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

M. [H] [E] sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de la procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

PRONONCE l’annulation des résolutions n°12, 13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023;

DÉBOUTE M. [H] [E] de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023;

DÉBOUTE M. [H] [E] de sa demande de réalisation des travaux de raccordement du lot n°302;

DÉBOUTE M. [H] [E] de sa demande en dommages-intérêts;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société ED GESTION, à verser à M. [H] [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société ED GESTION, aux dépens;

DIT que M. [H] [E] sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de la procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 9], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT