TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 21/09552 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VPGW

N° de MINUTE : 25/00471

DEMANDEUR

ASSOCIATION pour l’UTILISATION du REIN ARTIFICIEL (A.U.R.A.) dans la région parisienne

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0645

C/

DEFENDEUR

SNC DES 2 MONDES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un bail commercial en date du 10 octobre 2013, à effet du 1er septembre 2013, la société FONCIERE DE [Localité 8] a donné à bail commercial à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne (l’AURA) un local d’activités situé au rez-de-chaussée du Bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 9] (93) d’une surface d’environ 701 m², avec une mezzanine d’environ 110 m², sept places de stationnement situées au sous-sol et quatre places de stationnement en extérieur.

Suivant acte sous seing-privé en date du 1er février 2015, la société FONCIERE DE [Localité 8] a donné à bail commercial à l’AURA, des locaux situés au 3ème étage du même bâtiment, d’une surface d’environ 376 m², ainsi que cinq places de stationnement en extérieur.

La SNC DES 2 MONDES qui vient aux droits de la société FONCIERE DE [Localité 8] a fait délivrer à l’AURA suivant actes extra-judiciaires en date des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, deux congés pour reconstruire fondés sur les articles L 145-4 et L 145-18 alinéa 1er du code de commerce, à effet du 31 août 2019 et du 31 janvier 2021, avec offre de payer une indemnité d’éviction, et portant respectivement sur le local du rez-de-chaussée et celui du troisième étage.

Par acte délivré le 6 septembre 2019, la SNC DES 2 MONDES a fait assigner l’AURA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir la désignation d’un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation à compter des effets du congé.

Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a nommé Monsieur [B] [D] en qualité d’expert, aux fins de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation.

Suivant ordonnance en date du 7 avril 2021, le juge chargé du contrôle de l’expertise a procédé au remplacement de l’expert Monsieur [A] [D] par Monsieur [F] [I].

L’expert a déposé son rapport le 4 mai 2023.

Par acte du 6 août 2021, l’AURA a assigné la SNC DES 2 MONDES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir notamment condamner au paiement de la somme de 6 533 796 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, l’AURA sollicite du tribunal de :

— Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 4 531 000 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait dans le même sens que l’Expert judiciaire, que la perte correspondant au trouble commercial se limite à 154 000 euros,

— Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 3 249 344 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

Atitre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que l’acquisition du nouveau système de traitement de l’eau n’ouvre pas droit à indemnisation,

— Condamner la société SNC DES 2 MONDES à lui payer la somme de 3 068 940 euros à titre d’indemnité pour l’éviction qui résulte d’une part du congé délivré le 27 février 2019 et d’autre part du congé délivré le 31 juillet 2020, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2021 et capitalisation desdits intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

En toutes hypothèses,

— Fixer à 175 000 euros le montant annuel de l’indemnité d’occupation due au titre du rez-de-chaussée et à 76 000 euros le montant annuel de l’indemnité d’occupation due au titre du troisième étage

— Ordonner la compensation de tout rappel éventuellement dû par l’AURA avec le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le Tribunal ;

— Condamner la société SNC DES 2 MONDES aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la SNC DES 2 MONDES sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— Fixer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre l’AURA au titre de l’éviction résultant des congés en date respectivement des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, à la somme de 244 371,51 euros

A titre subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’éviction laquelle peut prétendre l’AURA en suite des congés en date respectivement des 27 février 2019 et 31 juillet 2020, à la somme de 283 596,70 euros

En toute hypothèse,

— Condamner l’AURA au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 175 000 euros à compter du 1er septembre 2019 pour les locaux du rez-de-chaussée et de 76 000 euros à compter du 1er février 2021 pour les locaux du 3ème étage,

— Condamner l’AURA à payer à la SNC DES 2 MONDES les intérêts au taux légal sur le différentiel à sa charge à compter de chaque échéance contractuelle,

— Dire que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1342-4 du code civil,

En tout état de cause,

— Déclarer tant irrecevable que mal fondée l’AURA en ses demandes plus amples ou contraires et l’en débouter

— Condamner l’AURA au versement d’une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de la moitié.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité principale

L’AURA sollicite que la SNC DES 2 MONDES soit condamnée à lui payer au titre de l’indemnité principale la valeur du droit au bail, qu’elle estime à 296 000 euros, reprenant l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle soutient qu’il est indifférent qu’elle se soit réinstallée depuis lors, et souligne que cette réimplantation s’est produite dans des conditions financières très désavantageuses.

La SNC DES 2 MONDES s’oppose à toute indemnisation au titre de la perte du droit au bail, faisant valoir que la SNC DES 2 MONDES a fait l’acquisition de nouveaux locaux dans lesquels elle a transféré son activité. Subsidiairement elle souligne que les loyers pris en compte par l’expert judiciaire sont inférieurs aux loyers réels facturés en 2020 et 2021. Elle ajoute que l’expert n’a pas tenu compte dans son évaluation des mesures d’accompagnement généralement accordées aux locataires, s’élevant selon une étude du cabinet CBRE à 26 % du loyer facial sur la première couronne nord de [Localité 7]. Elle en conclut que la valeur du droit au bail est nulle. A titre très subsidiaire, elle conteste le coefficient de capitalisation retenu par l’expert, faisant valoir que les deux baux stipulaient que la preneuse ne pouvait céder son droit au bail sans son fonds de commerce. Elle soutient que le coefficient de capitalisation ne peut en tout état de cause être supérieur à 3 dans la mesure où seules trois années restaient à courir sur chacun des baux.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’activité de l’AURA était transférable, l’association preneuse ayant effectivement pu déplacer son activité. L’indemnité principale est donc égale au droit au bail.

Contrairement à ce que soutient la SNC DES 2 MONDES, le fait que l’AURA ait pu suite à son éviction acquérir ses propres locaux ne sauraient la priver d’une indemnisation au titre de son droit au bail, ce dernier constituant un avantage économique qu’elle a perdu du fait du refus de renouvellement, perte qu’il convient dès lors d’indemniser.

L’expert a estimé la valeur du droit au bail à la somme de 206 000 euros s’agissant du local situé au rez-de-chaussée et à la somme de 90 000 euros s’agissant du local du 3ème étage, soit une valeur globale de 296 000 euros. Il s’est fondé sur des loyers contractuels de 142 404 euros pour le premier local et de 61 617 euros pour le second, et a appliqué un coefficient de capitalisation de 4 aux deux baux. Il a estimé la valeur locative de marché à 194 000 euros pour le local du rez-de-chaussée, et à 84 000 euros pour le local du 3ème étage.

S’agissant des loyers contractuels à retenir, les parties ne précisent pas la date à laquelle l’AURA a effectivement quitté les lieux donnés à bail.

Le rapport d’expertise ne précise pas la date des loyers contractuels retenus, étant observé que le montant des loyers cité par l’expert ne correspond ni aux avis d’échéance du mois de juillet 2019 produits par la SNC DES 2 MONDES, ni à ceux du mois d’août 2020.

L’expert précise dans sa réponse aux dires de la SNC DES 2 MONDES qu’il a choisi les loyers les plus proches de la date de départ des lieux de l’AURA.

Cependant, il ressort du document de synthèse rédigé par le premier expert judiciaire et produit par l’AURA, qu’à la date de la première réunion d’expertise, le 15 septembre 2020, l’AURA n’avait pas encore quitté les locaux. Le premier expert judiciaire retient un loyer contractuel annuel de 172 609,92 euros pour les locaux du rez-de-chaussée, et de 74 350,44 euros pour les locaux du 3ème étage, sur la base des appels de loyers communiqués par le preneur (page 24 du document de synthèse). Ces montants correspondent aux avis d’échéance produits par la SNC DES 2 MONDES pour les mois d’août 2020 pour le local du rez-de-chaussée, et de janvier 2021 pour le local du 3ème étage.

Faute pour l’AURA d’expliquer à quoi correspondraient les sommes de 142 404 euros et de 61 617 euros retenues par l’expert, et de les justifier, il y a lieu de retenir un loyer contractuel de 172 609,92 euros pour les locaux du rez-de-chaussée et de 74 350,44 euros pour les locaux du 3ème étage.

S’agissant de la prise en compte des mesures d’accompagnement, il ressort de la réponse aux dires récapitulatifs de l’expert judiciaire (page 52 du rapport), que celui-ci a tenu compte de celles-ci dans la mesure du possible. Les valeurs locatives de marché proposées par l’expert, non valablement contestées par les parties, et justifiées par la situation assez favorable en proche périphérie parisienne, les parties communes de bon standing, la bonne desserte par les transports publics, la flexibilité du cloisonnement, le bon niveau d’éclairage naturel, mais également la banalité des équipements techniques, la présence d’un vaste noyau aveugle pour les surfaces du rez-de-chaussée et les clauses contractuelles transférant au locataire l’impôt foncier, la taxe sur les bureaux, les travaux de mise aux normes, les charges de copropriété et l’assurance immeuble, sont donc retenues.

S’agissant du coefficient de capitalisation, comme le rappelle l’expert, le coefficient retenu résulte d’un raisonnement en termes de perte de rente et non en fonction de la commercialité du site, en l’absence de tout marché pour ce type d’actif. Les développements de la SNC DES 2 MONDES relatifs aux stipulations contractuelles sont dès lors inopérants.

Le raisonnement de la SNC DES 2 MONDES relatif au fait que les congés ont été donnés pour la seconde échéance triennale ne saurait davantage prospérer dans la mesure où l’AURA bénéficiait en tout état de cause d’un droit au renouvellement à l’issue de la dernière échéance triennale.

Il convient dans ces conditions de retenir le coefficient de 4 proposé par l’expert au regard de la rareté de ce type de locaux dans le secteur.

La valeur du droit au bail se calcule dès lors ainsi :

— Pour le local du rez-de-chaussée : (194 000 – 172 609,92) x 4 = 85 560 euros

— Pour le local du 3ème étage (84 000 – 74 350,44) x 4 = 38 598 euros

— Total : 124 158 euros arrondis à 124 000 euros.

Sur les indemnités accessoires

— Sur les frais de remploi

L’AURA sollicite que les frais de remploi soient fixés à la somme de 42 000 euros, correspondant à 15 % de la valeur locative de marché. Elle rappelle que l’acquisition des nouveaux locaux ne procède pas d’un choix dans la mesure où elle n’a pu trouver dans le délai qui lui était imparti de locaux offerts à la location présentant les caractéristiques nécessaires pour accueillir 42 postes de dialyse. Elle précise que les frais de remploi qu’elle a exposés s’élèvent en réalité à la somme de 1 307 300 euros.

La SNC DES 2 MONDES sollicite que ce poste de préjudice soit écarté dans la mesure où l’AURA n’a pas pris à bail de nouveaux locaux, mais a procédé à l’acquisition de nouveaux locaux.

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué les frais de remploi à la somme de 42 000 euros correspondant à 15 % de la valeur locative de marché.

Il est constant que l’AURA a fait le choix de devenir propriétaire de nouveaux locaux plutôt que d’acquérir un droit au bail.

L’AURA n’apporte pas la preuve que ce choix était contraint et résultait comme elle l’affirme d’une impossibilité de trouver des locaux similaires donnés à bail dans le secteur.

Elle ne peut donc prétendre à l’indemnisation théorique des frais qu’elle aurait eu à exposer si elle avait acquis un nouveau droit au bail, et sera par conséquent déboutée de sa demande au titre des frais de remploi.

— Sur le trouble commercial

L’AURA sollicite la somme de 278 140 euros au titre de la « perte d’efficacité du personnel », qu’elle évalue d’une part à 220 500 euros s’agissant des heures de travail nécessaires pour préparer la réimplantation dans les nouveaux locaux, et à 57 640 euros s’agissant de la perte d’efficacité du personnel à proprement parler, se prévalant d’un rapport du cabinet de conseil Mazars. L’AURA sollicite par ailleurs que lui soit octroyée la somme de 1 157 516 euros au titre du manque à gagner. Elle évoque une perte de chiffre d’affaires de 1 082 000 euros finalement ramenée à 1 056 553 euros, une perte de subvention IFAQ de 6 516 euros, un manque à gagner de 44 000 euros en lien avec un retard pris dans l’ouverture d’un pôle autonomie dialyse à domicile, et le report d’un projet de recherche, évaluant le préjudice afférent à la somme de 25 000 euros. Elle se prévaut des conclusions du rapport du cabinet Mazars.

La SNC DES 2 MONDES conteste la valeur probatoire dudit rapport, soulignant qu’il a été rédigé sur la base des seules déclarations de l’AURA. Elle ajoute que le transfert de son activité par l’AURA s’est accompagné de la réhabilitation totale des locaux acquis, qui n’aurait jamais été à sa charge si elle avait choisi de demeurer locataire. Elle conteste également les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, faisant valoir que la nouvelle implantation a permis d’assurer une continuité dans l’exploitation, que le nombre de séances de dialyse a fortement augmenté en 2020, et subsidiairement que le coefficient de 4 retenu par l’expert n’est pas justifié.

Le trouble commercial vise à indemniser le locataire de la perte de revenu liée à la gestion de l’éviction.

En l’espèce, l’expert retient à ce titre la somme de 154 000 euros correspondant à quatre mois d’EBE moyen. Il exclut toute indemnité relative à la perte d’efficacité du personnel dans la mesure où « la locataire n’a pas vocation à faire des profits mais à assurer un service ».

Comme l’indique la SNC DES 2 MONDES, le rapport Mazars produit par l’AURA n’a qu’une valeur probatoire toute relative dans la mesure où il est indiqué en préambule qu’il a été exclusivement préparé à l’attention de l’AURA « et ne saurait être apprécié dans un tout autre contexte », et où les uniques sources utilisées par le cabinet de conseil sont des informations fournies par l’AURA.

Au demeurant, les sommes mises en avant par l’AURA incluent des coûts liés à l’acquisition par la preneuse d’un immeuble ainsi qu’aux travaux qu’elle y a entrepris, sommes qui ne sauraient être supportées par la SNC DES 2 MONDES au titre de l’indemnité d’éviction.

La perte d’efficacité du personnel alléguée par l’AURA n’est pas suffisamment démontrée dans la mesure où le cabinet Mazars l’a estimée a priori en extrapolant des données issues de la fusion de trois centres de dialyse en un seul en 2015, évènement sans commune mesure avec un simple déménagement.

La perte de chiffre d’affaires ne saurait être indemnisée en tant que telle, seule une perte de bénéfices pouvant être indemnisable ; or le taux de marge n’est pas précisé par l’AURA, ne permettant pas une telle indemnisation. Aucune pièce ne vient démontrer la perte de la subvention IFAQ, simplement évoquée dans le rapport Mazars sur la base des affirmations de l’AURA.

L’AURA n’apporte pas la preuve de la perte du projet de recherche qu’elle évoque ni son lien de causalité avec le déménagement, pas plus que du préjudice lié à un retard dans l’ouverture d’un pôle autonomie dialyse à domicile.

Contrairement à ce que fait valoir la SNC DES 2 MONDES, il ne saurait se déduire de cette carence probatoire que l’AURA n’a pas subi de trouble commercial, la nécessité de changer de locaux ayant nécessairement eu un impact sur son activité, comme le rappelle l’expert judiciaire.

Il y a cependant lieu de retenir un coefficient de 3 et non de 4, l’expert ne justifiant pas ce choix et rappelant lui-même qu’il est usuel d’apprécier le trouble commercial à trois mois d’excédent brut d’exploitation.

Le trouble commercial est dès lors évalué à la somme de 115 739 euros (3/12 x 462 958), arrondie à 116 000 euros.

— Sur les réfactions diverses

L’AURA sollicite la somme de 5 000 euros à ce titre, indiquant avoir dû mettre à jour toute sa documentation pour tenir compte de la nouvelle adresse.

La SNC DES 2 MONDES fait valoir que l’AURA ne produit aucune pièce justificative.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient un forfait de 5 000 euros au titre des frais de réfactions diverses.

L’AURA ayant nécessairement dû avertir sa patientèle de son changement d’adresse, et mettre à jour sa documentation en ce sens, il y a lieu de lui attribuer forfaitairement la somme de 5 000 euros au titre de ces frais.

— Sur les frais de déménagement

L’AURA sollicite la somme de 12 550 euros au titre des frais de déménagement, produisant une facture.

La SNC DES 2 MONDES ne conteste pas ce montant.

Il convient de retenir la somme de 12 550 euros au titre des frais de déménagement.

— Sur les indemnités pour double loyers

L’AURA sollicite la somme de 278 000 euros au titre de l’indemnité pour double loyer, correspondant à douze mois de loyers sur la base de la valeur locative de marché, soutenant qu’elle a dû poursuivre son activité sur deux sites conjointement durant une période d’autant plus longue que les travaux sur le site de transfert ont duré pendant près de deux ans.

La SNC DES 2 MONDES s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’AURA n’a pas eu à régler de double loyer, ayant acquis de nouveaux locaux. Elle ajoute que dans l’hypothèse où l’AURA aurait pris de nouveaux locaux à bail, son installation n’aurait jamais duré un an.

En l’espèce, l’expert retient la somme de 278 000 euros au titre de l’indemnité pour double loyer, correspondant à douze mois de loyers sur la base de la valeur locative de marché.

Contrairement à ce que soutient la SNC DES 2 MONDES, l’AURA a subi un préjudice économique consistant à devoir s’acquitter d’un loyer tout en immobilisant ses fonds dans un bien immobilier, générant des coûts financiers (coût de l’emprunt, perte de chance de réaliser des investissements, perte de trésorerie).

Il convient de retenir l’évaluation de ce préjudice proposée par l’expert à un an de valeur locative, soit 278 000 euros.

— Sur les frais de réinstallation

L’AURA sollicite que lui soit octroyée la somme de 2 213 880 euros TTC au titre de ses frais de réinstallation, correspondant aux frais d’adaptation spécifique à un centre de dialyse, résultant notamment des contraintes réglementaires en la matière. Elle fait valoir qu’elle doit maintenir la continuité des soins, qu’elle a été contrainte de procéder en urgence au déménagement de son site et qu’elle subit cette situation qui se traduit pour elle par un résultat désormais déficitaire, compte tenu notamment des charges d’amortissement considérables induites par les travaux.

La SNC DES 2 MONDES s’oppose à cette demande, faisant valoir que les pièces communiquées en cours d’expertise par l’AURA s’agissant des travaux réalisés dans les anciens locaux n’étaient que parcellaires. Elle se prévaut d’une évaluation réalisée par un économiste de la construction aux fins d’établir un chiffrage des aménagements non transférables réellement existants et encore en place, ayant conclu à une valeur résiduelle de 355 541 euros hors taxes. A titre subsidiaire, elle conteste l’évaluation réalisée par l’expert, soutenant que les frais invoqués de réinstallation sont chiffrés en valeur à neuf et ce sans effectuer un quelconque comparatif avec les équipements existants dans les locaux évincés. Elle ajoute que l’AURA qui a acquis un bâtiment pour le réhabiliter ne saurait à cet égard réclamer à son ancien bailleur au titre des frais de réinstallation le coût des travaux de mise en conformité et/ou de gros œuvre qu’elle n’aurait jamais eus à sa charge en qualité de locataire, puisque relevant de l’obligation de délivrance du bailleur ou d’un transfert de charges interdit. Selon elle, un coefficient de vétusté de 73 % doit être appliqué aux aménagements, qui doivent en outre être proratisés à la surface des anciens locaux. Elle en conclut que l’indemnisation pour frais de réinstallation ne saurait être supérieure à 191 047,93 euros.

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation de nouveaux locaux ayant des caractéristiques semblables aux anciens et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires.

En l’espèce, l’expert retient la somme de 1 844 900 euros au titre des coûts techniques spécifiques propres à l’activité de dialyse, auxquels il applique un taux d’obsolescence de 50 %, aboutissant à la somme de 922 450 euros arrondie à 920 000 euros.

L’AURA produit un tableau réalisé par le cabinet d’architectes PASCAL BEAU justifiant les travaux spécifiques liés à l’activité de dialyse. Il y a lieu de déduire des postes retenus les sommes suivantes :

— la somme de 30 000 euros correspondant à l’isolation acoustique, non présente dans les locaux initiaux

— la somme de 35 000 euros correspondant à l’installation de portes automatiques, non présentes dans les locaux initiaux

— la somme de 31 000 euros correspondant à l’installation électrique, non spécifique à l’activité de dialyse

Soit la somme totale de 96 000 euros, la spécificité des autres postes étant suffisamment justifiée par la pièce produite par l’AURA. Il n’y a pas lieu d’exclure les postes liés au gros œuvre, s’agissant de travaux de mise en conformité spécifiques à l’activité de dialyse, et nécessaires au transfert de l’activité de la preneuse dans ses nouveaux locaux.

Au regard des photographies annexées à l’état des lieux de sortie, faisant apparaître l’importante vétusté des locaux, et de l’absence de justificatifs contraires de la part de l’AURA, il convient d’appliquer à ces équipements un coefficient d’obsolescence de 60 %, étant observé que le taux de 50 % n’est pas justifié par l’expert, qui indique seulement que les immobilisations ont été amorties pour plus de la moitié (54%) de leur valeur au 30 juin 2021, sur la base des seules déclarations, non vérifiées, de l’AURA.

Il n’y a pas lieu de proratiser les équipements à la surface des locaux dans la mesure où il résulte du tableau produit par l’AURA, non contredit par la SNC DES 2 MONDES, que le coût des équipements n’est pas dépendant de la taille des locaux, la capacité en nombre de postes de dialyse étant au demeurant identique, comme le relève l’expert.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer les frais de réinstallation à la somme de 699 560 euros ((1 844 900-96 000)x0,4).

— Sur le système de traitement de l’eau

L’AURA sollicite la somme de 150 344 euros au titre de l’acquisition d’un système de traitement de l’eau.

La SNC DES 2 MONDES fait valoir que cette demande a déjà été comptabilisée au titre des frais de réinstallation. Subsidiairement, elle soutient que l’ensemble de l’équipement relatif au traitement des eaux a été totalement amorti en comptabilité s’agissant du rez-de-chaussée, et sollicite qu’un abattement de 70 % soit appliqué. Elle ajoute qu’un tel poste est nécessairement corrélé à la surface des locaux en sorte qu’il y a lieu en toute hypothèse de ramener le montant à la surface des anciens locaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire n’a pas retenu ce poste de préjudice, indiquant qu’il était pour partie déjà compris dans les frais de réinstallation et qu’il incluait d’autre part des équipements transférables (appareil d’osmose inverse).

Il y a lieu d’entériner l’analyse de l’expert, non valablement contestée par l’AURA, qui se contente de produire une facture sans davantage d’explications, et d’écarter ce poste de préjudice.

— Sur la TVA non récupérable

Il n’est pas contesté que les montants soumis à TVA sont à apprécier taxe sur la valeur ajoutée incluse, l’AURA n’ayant pas la faculté de récupérer cette taxe.

La TVA non récupérable s’élève ainsi à 20 % x (5 000 + 12 550 + 278 000 + 699 560), soit 199 022 euros, arrondie à 199 000 euros.

*

Par conséquent, l’indemnité d’éviction est évaluée à la somme de 1 434 110 euros se composant en :

-124 000 euros de droit au bail

-116 000 euros de trouble commercial

-5 000 euros de réfactions diverses

-12 550 euros de frais de déménagement

-278 000 euros au titre des doubles loyers

-699 560 euros de frais de réinstallation

-199 000 euros de TVA non récupérable.

La présente procédure ayant été nécessaire pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, le tribunal constate qu’il existait une incertitude sur le montant des sommes dues empêchant de faire courir des intérêts à compter de l’assignation. Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au taux légal uniquement à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation annuelle due par l’AURA à la somme de 175 000 euros s’agissant des locaux du rez-de-chaussée, et de 76 000 euros s’agissant des locaux du 3ème étage.

Il convient d’ordonner la compensation de tout rappel éventuellement dû par l’AURA avec le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le tribunal.

La présente procédure ayant été nécessaire pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le tribunal constate qu’il existait une incertitude sur le montant des sommes dues empêchant de faire courir des intérêts. Par conséquent, il y a lieu de débouter la SNC DES 2 MONDES de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel à la charge de l’AURA à compter de chaque échéance contractuelle.

Sur les mesures de fin de jugement

En l’espèce, l’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la SNC DES 2 MONDES d’un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SNC DES 2 MONDES condamnée aux dépens devra verser à l’AURA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 8 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la SNC DES 2 MONDES à verser à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne, au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la somme de 1 434 110 euros se composant en :

-124 000 euros de droit au bail

-116 000 euros de trouble commercial

-5 000 euros de réfactions diverses

-12 550 euros de frais de déménagement

-278 000 euros au titre des doubles loyers

-699 560 euros de frais de réinstallation

-199 000 euros de TVA non récupérable,

— Condamne l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne à payer à la SNC DES 2 MONDES la somme annuelle de 175 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue à compter du 1er septembre 2019 pour les locaux situés au rez-de-chaussée,

— Condamne l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne à payer à la SNC DES 2 MONDES la somme annuelle de 76 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue à compter du 1er février 2021 pour les locaux situés au 3ème étage,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus sur une année entière,

— Ordonne la compensation des créances,

— Déboute la SNC DES 2 MONDES de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel à la charge de l’AURA à compter de chaque échéance contractuelle,

— Condamne la SNC DES 2 MONDES à payer à l’Association pour l’Utilisation du Rein Artificiel de la région parisienne la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SNC DES 2 MONDES aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en référé le 10 janvier 2020.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON