COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 AVRIL 2016

R.G. N° 15/00420

AFFAIRE :

Société DOMAXIS

C/

D X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2014 par le Tribunal d’Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1112001845

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Bertrand ROL de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

M^e Laurent BOULA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE AVRIL DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société DOMAXIS

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Bertrand ROL de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

assistée de M^e Sophie COUSIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0091

APPELANTE

****************

Madame D X

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Laurent BOULA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 665

Monsieur Z X

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Laurent BOULA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 665

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président, et M^me Claire MORICE, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

Le 9 novembre 2001 la SA HLM 3 VALLEES, aux droits de laquelle est venue la SA DOMAXIS, a donné à bail à F X et B X, son épouse, demeurant au XXX à XXX un appartement sis au XXX. A leur demande, un appartement plus grand de 4 pièces, leur a été loué le 7 mai 2010, au 12 Les Linandes Oranges moyennant pour l’appartement un loyer de 416, 53 € et 220, 05 € de provisions sur charges ainsi que pour l’emplacement de stationnement, un loyer de 54, 90 € et une provision sur charges de 10 €.

Le 13 janvier 2012, les époux X ont informé la SA DOMAXIS de leur souhait de renoncer à l’emplacement de parking, ce qui leur a été refusé. Il leur a été opposé l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation. Puis ils l’ont fait assigner le 28 novembre 2012 pour entendre constater que la renonciation à l’emplacement de parking était acquise et en remboursement de la somme de 35 mois de loyer, au titre du stationnement depuis le 7 mai 2010.

La SA DOMAXIS a fait valoir que le programme de construction abritant le logement n’était pas financé selon les dispositions de l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation et a soutenu, à titre subsidiaire, que les locataires avaient choisi librement de louer cet emplacement.

Par jugement contradictoire du 9 septembre 2014, le tribunal d’instance de Pontoise a :

— dit que les époux X étaient fondés à invoquer l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation,

— déclaré fondés les époux X à renoncer à l’usage de l’aire de stationnement numéro 90 incluse dans le bail d’habitation conclu avec la SA HLM DOMAXIS le 7 mai 2010, à compter du 16 janvier 2012,

— dit que la réduction de loyer consécutive à cette renonciation prenait effet à compter du 16 janvier 2012,

— condamné en conséquence la SA HLM DOMAXIS à payer aux époux X la somme de 1998, 89 €, représentant les loyers et charges afférents à l’emplacement de stationnement indûment perçus depuis le 16 janvier 2016,

— condamné la SA HLM DOMAXIS aux dépens,

— condamné la SA HLM DOMAXIS à payer aux époux X la somme de 700 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SA HLM DOMAXIS a interjeté appel de cette décision le 14 janvier 2015.

Par conclusions du 21 juillet 2015, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— dire que l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur avant le 27 mars 2014 n’est pas applicable aux époux X,

— dire que l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation, ne serait applicable aux logements HLM qu’à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite Alur,

— débouter les époux X de leurs demandes,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Emmanuel JULLIEN, AARPI-JRF AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle indique que la résidence des Linandes, qui a certes été construite après le 5 janvier 1977, a été financée par le biais du financement HLM O, assujetti à des conditions propres qui n’étaient pas celles du PLA ou du PLUS et qui ne résultait pas d’un financement issu de la réforme de 1977. Ce financement n’avait pas été remplacé par d’autres financements issus de la réforme de 1977 et avait été purement et simplement supprimé avec cette réforme.

Elle fait donc valoir que jusqu’à la publication de la loi Alur supprimant les références aux modes de financement issus de la réforme de 1977, la dissociation du parking ne pouvait pas être de droit quoi qu’il en soit concernant cet immeuble HLM.

En revanche, elle indique qu’après le 27 mars 2014, date de publication de la loi Alur qui a supprimé la condition relative à la date du 5 janvier 1977, la dissociation pouvait intervenir et c’est la raison pour laquelle aucun loyer n’avait plus été demandé à la famille X pour l’emplacement de stationnement n°90.

Elle produit, à l’appui de ses prétentions, l’avis technique de la Direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l’habitat.

Par conclusions du 10 juin 2015, les époux X demandent la confirmation du jugement entrepris, concluant au débouté de la SA DOMAXIS et sa condamnation à leur rembourser les sommes réclamées selon le décompte produit ainsi que la somme de 3000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font observer que l’ensemble immobilier a été construit après le 5 janvier 1977 et qu’il relève bien du parc social HLM, quelque soit la distinction faite par le bailleur entre les différents types de logements. Ils ajoutent que la loi Alur n’a été qu’une loi de régularisation, leur permettant de renoncer à l’aire de stationnement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2015.

MOTIFS

La SA DOMAXIS sollicite l’infirmation du jugement entrepris, en ce que le tribunal a fait droit à la demande des époux X, fondée sur l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation, tendant au remboursement du loyer de l’emplacement de stationnement. Elle soutient que cet article, dans sa version en vigueur avant le 27 mars 2014, n’était pas applicable aux époux X.

L’article L 442-6-4 précité stipule que :

'Dans les immeubles collectifs, la location des logements à usage locatif construits à compter du 5 janvier 1977 au moyen de primes spécifiques, d’aides de l’Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d’octroi sont déterminées par décrets, ou à compter du 1^er octobre 1996, ayant bénéficié d’une décision favorable prise par le représentant de l’Etat dans le département, ne peut être subordonnée à la location d’une aire de stationnement. A compter de la publication de la loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, les locataires concernés peuvent en application des dispositions précédentes renoncer à l’usage d’une aire de stationnement. Dans cette hypothèse, ils bénéficient d’une réduction de loyers et de charges d’un montant correspondant au prix qui leur était demandé pour la location de l’aire de stationnement considérée.

L’application des dispositions de l’alinéa précédent est, nonobstant toutes dispositions contraires, sans incidence sur la validité du bail conclu pour la location d’un logement.'

Cet article a été modifié par l’article 118 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové qui a supprimé la mention 'à compter du 5 janvier 1977'.

En l’espèce, les dispositions applicables à l’espèce sont celles issues de l’article 47 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions.

La réforme dans le financement du logement initiée par la loi du 3 janvier 1977 a modifié les conditions dans lesquelles les organismes exercent leurs missions en les plaçant en concurrence pour l’accès aux financements aidés avec d’autres opérateurs -sociétés d’économie mixte promoteurs privés- Elle unifie trois catégories de logements : les Y (habitations à loyer modéré ordinaires) qui constituaient la part la plus nombreuse du parc avant 1977, les PSR/PLR (programmes sociaux de relogement ou à loyer réduit) et les ILM/ILN (immeubles à loyer modéré/normal) qui constituaient des habitations de surface et de confort supérieurs aux HLM. La réforme a consacré une certaine primauté des aides personnelles au logement sur les aides à la pierre, avec la création de l’aide personnalisée au logement (APL). De plus, il a été créé deux catégories de financement : des prêts locatifs aidés (PLA) et des prêts aidés à l’accession (PAP) ainsi qu’une prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS).

Pour réaliser leurs opérations de logements social, les organismes d’HLM ont, en général, recours aux financements suivants: des aides publiques ou réglementées (PLUS, PLA-I, PLS, PLI), des aides privées ou des fonds propres.

Selon les documents versés aux débats, notamment le document Cerfa n° 3266 le programme de construction de 347 logements sur le terrain sis à Cergy section XXX pour 45 163 m3 a été financé principalement par 'Y’ (Habitation à Loyers Modéré Ordinaire). Le financement Y a été remplacé dans le temps par le prêt locatif aidé (PLA) après 1977 et jusqu’en 1999, puis par le prêt locatif à usage social (PLUS) à partir de l’année 2000.

L’Inspection Générale des Affaires Sociales, dans son rapport intitulé:'Développer la fluidité des parcours de l’hébergement au logement’ qui s’interrogeait en 2009 sur la façon 'de faciliter la solvabilisation des ménages lors de l’accès au parc social’ proposait de diminuer la quittance en excluant du bail certains éléments annexes relevant du loyer accessoire. Elle concluait qu’il était 'nécessaire d’étendre à l’ensemble du parc social l’obligation pour le bailleur d’exclure de la quittance le loyer accessoire si le locataire le demande, ce qui implique une modification législative.'

Selon l’Union Sociale pour l’Habitat :'La modification apportée à l’article L 442-6 du code de construction et de l’habitation par l’article 118 de la loi 'Alur’ a pour effet de rendre celui-ci applicable à la location d’aires de stationnement dans tous les immeubles construits au moyen de primes spécifiques, d’aides de l’Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d’octroi sont déterminées par décret. Auparavant, seuls étaient concernés les immeubles construits à compter du 5 janvier 1977 (c’est à dire les logements construits dans le cadre de la réforme du financement instaurée par la loi du 3 janvier 1977 portant réforme de l’aide au logement). Il s’agissait donc des logements PLA, PLAI, PLS et PLUS. Désormais les immeubles construits au moyen des anciennes aides (Y) entrent dans le champ d’application du texte.'

Au vu des éléments qui précèdent, les logements construits par la SA HLM 3 VALLEES, aux droits de laquelle est venue la SA DOMAXIS, dont celui des époux X, du fait de leur financement par Y, n’entrent pas dans le champ de l’application de l’article L 442-6-4 du code de construction et de l’habitation susvisé. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

LA SA DOMAXIS, obtenant gain de cause, les époux X sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SA DOMAXIS une somme de 700 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dit que l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur avant le 27 mars 2014, n’est pas applicable aux époux X,

Déboute les époux X de toutes leurs demandes,

Condamne les époux X à payer à la SA DOMAXIS une somme de 700 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel,

Condamne les époux X aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Bertrand ROL, AARPI-JRF AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,