TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/08757 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYQ3

N° de MINUTE : 25/1186

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT F4 SIS [Adresse 1], représenté son administrateur provisoire par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES, administrateurs judiciaires

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale suivant décision n°2024/003221 du 15 juillet 2024 rendue par le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de BOBIGNY

C/

DEFENDEUR

SCI DU 13 PAUL PAINLEVE, prise en la personne de son gérant Monsieur [O] [V] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du Bâtiment F4 sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire la SELARL BLERIOT & Associés, a assigné la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE devant le Tribunal judiciaire BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE au paiement de la somme de 23 004,93 euros suivant décompte arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du 19 juin 2024, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE au paiement au profit de la SELARL BLERIOT & Associés, ès qualité d’administrateur Judiciaire du Syndicat des copropriétaires sus énoncé, de :

* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude ;

* 15 euros au titre de la mise en demeure

* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents ;

* 34 euros au titre de la commande du titre de propriété.

La SCI DU 13 PAUL PAINLEVE n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 04 février 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2024 signifié à personne et n’ayant pas constitué avocat

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 soit 1,5 ans avant l’assignation introductive d’instance et qui indique la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE est propriétaire des lots n°0193359, 0193438, 0142560, 0142819, 0142609, 0142840 sis [Adresse 1] ;

— un relevé daté du 21 août 2024 des formalités relatives aux lots n°142560, 142609, 142819, 2560, 2609 et 2819 sis à [Localité 5] ;

— un relevé de lots non mentionnant les lots 2560, 2609 et 2819 et comme propriétaire la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE ;

— une lettre recommandée avec avis de réception de 19 juin 2024 de mise en demeure à laquelle est annexé un relevé de compte individuel de copropriété daté du 18 juin 2024 portant sur la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2024 avec un solde antérieur de 18 528,21 euros, avec copie de l’avis de réception signé le 20 juin 2024 qui ne précise pas l’identité du signataire ;

— un relevé de compte individuel de copropriété daté du 31 juillet 2024 portant sur la période du 1er juillet 2023 au 05 juillet 2024 avec un solde antérieur de 18 528,21 euros et incluant des frais de mise en demeure ;

— des appels de fonds datés du 12 avril 2022 au 1er juillet 2024 ;

— le cahier des charges du 14 mai 2003 déposé pour les lots n°2560, 2819 et 3359 de la division de l’immeuble sis à [Adresse 1] et les parties communes afférentes, et non l’acte de propriété comme indiqué dans le bordereau de pièces de l’assignation introductive d’instance ;

— le cahier des charges du 12 mars 2003 déposé pour les lots n°2609, 2840 et 3438 de la division de l’immeuble sis à [Adresse 1] et les parties communes afférentes, et non l’acte de propriété comme indiqué dans le bordereau de pièces de l’assignation introductive d’instance ;

— la décision de l’administrateur provisoire du 22 février 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que le fonds travaux pour ces mêmes exercices ;

— la décision de l’administrateur provisoire du 14 novembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que le fonds travaux pour ces mêmes exercices.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve que la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE est propriétaire au sein de son immeuble des lots n°2560, 2609 et 2819 durant la période de charges arrêtées au 31 juillet 2024.

En effet, une telle preuve ne saurait résulter d’une matrice cadastrale non datée, mise à jour en 2023 soit 1,5 ans avant l’assignation introductive d’instance et les autres pièces versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] visent des numéros de lots différents (relevé des formalités du 21 août 2024, la matrice cadastrale, le relevé de lots établi par ce Syndicat des copropriétaires, les cahiers des charges des ventes forcées que le demandeur a qualifié d’actes de propriété).

En outre, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] ne produit aux débats aucune autre pièce de nature à établir la propriété de la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE telle que la fiche d’immeuble des lots concernés délivrée par le service de la publicité foncière et l’acte d’acquisition de ces lots communiqué par le même service.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance et de son quantum en produisant aux débats un relevé de compte individuel de copropriété daté du 31 juillet 2024 portant sur la période du 1er juillet 2023 au 05 juillet 2024 avec un solde antérieur de 18 528,21 euros, dont il n’est pas justifié et incluant des frais de mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] ne produit aucune autre pièce de nature à corroborer l’exactitude du tableau de décompte qu’il a établi.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de charges de copropriété impayées arrêtées au 31 juillet 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] ne justifie pas des frais qu’il réclame (frais de mise en demeure, demande de renseignements sommaires urgents et commande du titre de propriété) ni de leur caractère nécessaire, d’autant que le Syndicat des copropriétaires n’a pas produit de titre de propriété mais les cahiers de charges de vente forcée de lots qui ne mentionnent pas la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de la SCI DU 13 PAUL PAINLEVE.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] de sa demande de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 31 juillet 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 sis [Adresse 1] aux dépens ;

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART