TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01526 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OC

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] prise en son agence de [Localité 3], [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [Y], née le 01 Mai 1986 à [Localité 4] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2019, la société 3F GRAND EST [Localité 2] a donné à bail à Madame [G] [Y] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking, situé au [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, de 495,45 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, la société 3F GRAND EST [Localité 2] a fait délivrer à Madame [G] [Y] un commandement de payer la somme de 1 055,30 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 18 août 2023, visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la bailleresse a fait assigner Madame [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 20 mars 2025, et mise en délibéré au 19 juin 2025.

Par jugement avant-dire-droit en date du 19 juin 2025, il a été ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement, la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et les observations de la société 3F GRAND EST [Localité 2] sur le montant final de la créance effacée, accompagné du décompte actualisé.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la société 3F GRAND EST [Localité 2], régulièrement représentée, a repris les termes de ses conclusions du 2 décembre 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 9 décembre 2019 consenti à Madame [G] [Y] pour l’appartement et le parking est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 24 octobre 2023 et en tout état de cause,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [G] [Y],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement et du parking, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Dire qu’en tant que besoin, elle pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [G] [Y] à lui payer, à compter du 24 octobre 2023, ou à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Madame [G] [Y] à lui payer la somme de 621,65 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 4 juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023 sur la somme de 1 055,30 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [G] [Y] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 24 août 2023 pour un montant de 97,81 euros ainsi que les frais d’honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable du jugement par la partie débitrice,

— Condamner Madame [G] [Y] au paiement de la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions de l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la société 3F GRAND EST [Localité 2] produit un décompte actualisé au 4 juillet 2025 intégrant l’effacement de la dette de la locataire à hauteur de 2 200 euros conformément à la décision de la commission de surendettement de rétablissement personnel de Madame [G] [Y].

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [G] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mis en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfet du Haut-Rhin le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article 9 « résiliation de plein droit du présent contrat de location » qu’à défaut de paiement, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifiée en date du 24 août 2023 pour la somme principale de 1 055,30 euros selon décompte arrêté à la date du 18 août 2023.

Il est donc établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date 24 octobre 2023 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dépôt ultérieur (26 juillet 2024) d’un dossier en vue de traitement de sa situation de surendettement, déclaré recevable le 8 août 2024, est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire, laquelle a produit ses effets le 24 octobre 2023 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité et à l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement dans sa décision du 8 août 2024.

Par ailleurs, l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’avoir repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, le locataire est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte.

Madame [G] [Y], qui n’a pas comparu à l’audience, échoue à rapporter la preuve de la reprise du paiement du loyer courant, avant l’audience.

Il convient donc, d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [Y] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Il n’apparait en revanche par nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [G] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Commission de surendettement a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a indiqué à Madame [G] [Y] que la mesure d’effacement de dette à hauteur de 2 220 euros concernant les loyers impayés a été définitivement adoptée et entrée en application le 26 septembre 2024.

La société 3F GRAND EST [Localité 2] produit dans le cadre de ses conclusions un décompte actualisé, prenant en compte les mesures mises en place par la Commission de surendettement, arrêté au 4 juillet 2025 démontrant que Madame [G] [Y] reste devoir la somme de 621,65 euros suite à l’effacement de dette à hauteur de 2 220 euros.

Il convient ainsi de prendre en considération ce dernier montant, nonobstant la non comparution du défendeur, puisque la diminution de la créance est en faveur du débiteur.

Madame [G] [Y] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 621,65 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Y], partie succombante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer (97,81 euros). En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétique à ce stade.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société 3F GRAND EST [Localité 2] sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2019 entre la société 3F GRAND EST [Localité 2] d’une part et Madame [G] [Y] d’autre part, concernant l’appartement n°A 134L-1122 situé [Adresse 8] à [Localité 5] et le parking n° A134P-0010, sont réunies à la date du 24 octobre 2023 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 3F GRAND EST [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à la société 3F GRAND EST [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 octobre 2023, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées et assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à la société 3F GRAND EST [Localité 2] la somme de 621,65 euros (six-cent vingt-et-un euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 4 juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [G] [Y], aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer à hauteur de 97,81 euros (quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-un centimes) ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la société 3F GRAND EST [Localité 2] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 mars 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,