TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/00874 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SF5

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

Monsieur [L] [U]

Monsieur [P] [J] [D]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2025

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Chloé HAYS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparant

Monsieur [P] [J] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Monsieur [P] [J] [D]

Monsieur [L] [U]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 16 février 2023, la SCI TRANAN a donné en location à Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 955,12 € outre provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges, conformément aux dispositions des articles 2288 et suivants du code civil, L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation, 2.2.3.1 de la convention Etat/UESL quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015 relative au dispositif VISALE.

Le 1 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 929,45 € selon décompte arrêté au mois de mai 2023.

Par notification électronique du 3 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 3 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner solidairement Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] au paiement des sommes suivantes :4 546,89 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner à lui payer ces indemnités d’occupation dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 17 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 15 mai 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 446,89 €. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris et que des versements supplémentaires pour apurer la dette sont intervenus. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Monsieur [P] [J] [D], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois en plus du loyer courant. Il explique qu’il s’agit d’une colocation et qu’il est le seul concerné par la dette. Il indique que les impayés sont liés à son changement de statut professionnel, qu’il est musicien et auto-entrepreneur, et qu’il a eu des difficultés à trouver des contrats du fait d’un retard de renouvellement de son titre de séjour. Il déclare qu’il va prochainement signer un contrat avec un label, et que dans l’attente, ses parents lui donnent une aide de 1 000 € par mois, qu’il complète avec des contrats ponctuels.

Monsieur [L] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [P] [J] [D] à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 1 juin 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS SIMPLIFIÉES ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.

En outre, la quittance subrogative versée aux débats stipule que conformément aux termes des articles 1346 et 2306 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de CIL et caution, est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur désintéressé et a ainsi qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers et charges impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article VII), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 15 mai 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 446,89 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés. Les sommes remboursées (total de 960 €) ont été déduites.

Elle produit également une quittance subrogative en date du 20 décembre 2024 signée par la SCI TRANAN, justifiant du paiement de cette somme au bailleur par elle en qualité de caution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [P] [J] [D] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Monsieur [L] [U], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [P] [J]

[D] et Monsieur [L] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 446,89 € actualisée au 15 mai 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 929,45 € à compter du 1 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] le 1 juin 2023, pour un montant principal de 1 929,45 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [P] [J] [D] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 120,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Monsieur [P] [J] [D] justifie d’une amélioration de sa situation professionnelle et d’une aide financière familiale, et par suite de ses capacités actuelles de paiement (reprise du paiement des loyers et diminution de la dette en cours de procédure). Monsieur [L] [U] de son côté a continué d’acquitter sa part du loyer.

Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 2 août 2023 ;Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur Jack-EmmanuelVARLET d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de la justification de quittances subrogatives versées par le bailleur. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1 juin 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat à effet du 16 février 2023 entre la SCI TRANAN et Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 446,89 € actualisée au 15 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 1 juin 2023 sur la somme de 1 929,45 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 120,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 2 août 2023 ;Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur Jack-EmmanuelVARLET d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de la justification de quittances subrogatives versées par le bailleur, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] [D] et Monsieur [L] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 juin 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE