TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/02568 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVL

Minute : 25/00490

S.C.I. DU [Adresse 4]

Représentant : Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

C/

Monsieur [D] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. DU [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 10]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 février 2014, la SCI DRANCY MJC aux droits de laquelle vient la SCI du [Adresse 4] a donné à bail à M. [D] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 10] moyennant un loyer mensuel initial de 568 euros outre 130 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la SCI du [Adresse 4], par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, a fait signifier à M. [D] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 591,27 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la SCI du [Adresse 4] a fait assigner M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 12 février 2014 portant sur un appartement sis [Adresse 5], [Localité 10], [Adresse 5],

Ordonner l’expulsion de M. [D] [N] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, dès la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de l’ordonnance avec le cas échéant le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Condamner M. [D] [N] à verser à titre de provision à la SCI du [Adresse 4], la somme de 2 783,08 euros au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires restant dus, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date de la signification du commandement de payer, sur la somme de 1 591,27 euros à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

Condamner M. [D] [N] à verser, à titre de provision, à la SCI du [Adresse 4], la somme de 417,62 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail,

Condamner M. [D] [N] à verser, à titre de provision, à la SCI du [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer, soit une somme de 1 299,18 euros, charges en sus, à compter du 21 octobre 2024, jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [D] [N] à verser à la SCI du [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [D] [N] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de signification du commandement de payer ainsi que les éventuels frais d’expulsion.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 12 novembre 2024.

A l’audience de 20 mars 2025, M. [D] [N] a indiqué qu’il avait rencontré des problèmes de santé, qu’il était désormais retraité et percevait une retraite mensuelle de 1220 euros. Il a ajouté qu’il était en mesure de solder sa dette prochainement ayant mis son véhicule en vente. L’affaire a été renvoyée au 20 juin 2025 pour lui permettre de payer la dette.

A l’audience du 20 juin 2025, la SCI du [Adresse 4] représentée par son conseil, a indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu depuis juin 2024. Elle a actualisé la dette à la somme de 9 155,80 euros et a maintenu les termes de son assignation.

M. [D] [N] a comparu en personne. II a expliqué qu’il n’était pas parvenu à vendre son véhicule et n’avait donc pas pu payer la dette et qu’il était en cours de constitution d’un dossier pour saisir la Banque de France.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI du [Adresse 4] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. »

La SCI du [Adresse 4] a fait signifier, le 20 août 2024 à M. [D] [N] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 591,27 euros.

Le commandement de payer du 20 août 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 21 octobre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [D] [N], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Il n’est pas démontré que M. [D] [N] résistera à la présente décision, dès lors il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [D] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2024. Il doit donc indemniser la SCI du [Adresse 4] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

La SCI du [Adresse 4] ne démontre pas subir un préjudice autre que la perte de loyer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la condamnation au paiement d’une clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail du 12 février 2024 contient à l’article 13 intitulé « clause pénale » de ses conditions générales une clause qui prévoit qu'« en cas de poursuite du bailleur pour retard de paiement, le preneur devra payer à titre de dommages et intérêts une somme fixée à 15% des sommes pour lesquelles les poursuites seront engagées. »

Cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, qui comme telles s’appliquent au contrat en cours, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SCI du [Adresse 4] produit le bail signé le 12 février 2014, le commandement de payer délivré le 20 août 2024 et un décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 9 158,80 euros. L’obligation au paiement du locataire est donc démontrée. M. [D] [N] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [N] à payer la SCI du [Adresse 4] la somme provisionnelle de 9 158,80 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 2 783 euros et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [N], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024 et de l’assignation du 7 avril 2024.

La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’expulsion.

La charge des frais d’expulsion est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’expulsion seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du [Adresse 4], la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI du [Adresse 4] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 12 février 2014 entre la SCI DRANCY MJC aux droits de laquelle vient la SCI du [Adresse 4] et M. [D] [N], concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 10], sont réunies à la date du 21 octobre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 10] et de M. [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Dit n’y avoir lieu à assortir cette décision d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [N] à compter du 21 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [D] [N] à payer à la SCI du [Adresse 4] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [D] [N] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme provisionnelle de 9 158,80 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, sur la somme de 2 783 euros et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus,

Déboute la SCI du [Adresse 4] de sa demande au titre de la clause pénale,

Condamne M. [D] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024 mais non celui des frais d’expulsion,

Condamne M. [D] [N] à payer à la SCI du [Adresse 4] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge