TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08305 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4W3

Minute : 25/00242

Etablissement public EPFIF

Représentant : M^e Geneviève CARALP DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Madame [B] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Etablissement public EPFIF, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Geneviève CARALP DELION, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 11 mai 2016, la SCI HABITATS SOLIDAIRES a vendu à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après l’EPFIF) un appartement situé dans le bâtiment 7 bis, escalier D au 4ème étage, porte droite formant le lot n°1356 de l’ensemble immobilier « Résidence du Chêne Pointu » situé à [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2016, avec prise d’effet a 1er septembre 2015, la SCI HABITATS SOLIDAIRES aux droits de laquelle vient désormais l’EPFIF a loué à Madame [B] [I] le logement situé [Adresse 3], escalier D au 4ème étage, porte droite formant le lot n°1356 de l’ensemble immobilier à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 679,78 euros, dont 250 euros de charges.

Par décision en date du 06 avril 2020, la Commission de surendettement a orienté le dossier de surendettement déposé par Madame [B] [I] le 09 mars 2020, vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par décision en date du 05 août 2020, la société Grand Paris Aménagement, gestionnaire du parc locatif de l’EPFIF, a prononcé l’annulation de la dette locative de Madame [B] [I] à hauteur de 19029,18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, l’EPFIF a fait signifier à Madame [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9757,67 euros en principal, au titre des échéances impayées.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 17 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, l’EPFIF a fait assigner Madame [B] [I] aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,déclarer la résiliation du bail à compter du 14 juin 2023,condamner Madame [B] [I] au paiement de 10966,03 euros au titre des loyers impayés au 14 juin 2023,la condamner à payer à l’EPFIF la somme de 604,18 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 15 juin 2023,A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [B] [I] au paiement de 18216,19 euros au titre des loyers impayés, au 30 juin 2024, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 14 avril 2023,la condamner à payer à l’EPFIF la somme de 604,18 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la décision à intervenir,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer soit 604,18 euros,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de la SCP NORMAND et Associés,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 août 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, l’EPFIF, représenté, maintient ses demandes. Il actualise sa créance à la somme de 21237,09 euros arrêtée au 31 novembre 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais d’office.

L’EPFIF soutient que Madame [B] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 14 avril 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement aux obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil. Il rappelle que la défenderesse a bénéficié précédemment d’un effacement de sa dette locative à la suite de la saisine de la Commission de surendettement pour un montant de 19029,18 euros.

Madame [B] [I] régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice selon le dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d’appel sera par conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 août 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

L’EPFIF justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

En conséquence, la demande de l’EPFIF aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 mars 2016 à compter du 15 juin 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale à 604,18 euros, et de condamner Madame [B] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [B] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2016, du commandement de payer délivré le 14 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 novembre 2024 que l’EPFIF rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [I] à payer à la l’EPFIF la somme de 21237,09 euros, au titre des sommes dues au 31 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2023 sur la somme de 9757,67 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX avec recouvrement direct au profit de la SCP NORMAND et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’EPFIF les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [B] [I] à payer à l’EPFIF la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans bail conclu le 10 mars 2016 entre la SCIC HABITATS SOLIDAIRES, aux droits de laquelle vient l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) d’une part, et Madame [B] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 juin 2023,

CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [I] à compter du 15 juin 2023, date de la résiliation du contrat, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 604,18 euros,

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 21237,09 euros arrêtée au 31 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2023 sur la somme de 9757,67 euros et du présent jugement pour le surplus

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 avril 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, qui pourront être recouvrés directement par la SCP NORMAND et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT