TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09381 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCCD

N° MINUTE :

2026/7

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1685

Madame [X] [B] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1685

DÉFENDERESSE

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

assistée de M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09381 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCCD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 avril 1975 à effet du 1 avril 1975 soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, [Localité 2] [G], aux droits de laquelle vient Mme [K] [P], a donné à bail à M. [Y] [N] un appartement à usage d’habitation composé comme suit selon le bail :« entrée, salle à manger, deux chambres, cuisine, WC sur le palier », situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 400 francs.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2006, il a été donné congé à M. [Y] [N] à effet du 31 mars 2007, en lui précisant que la location serait désormais placée sous le régime du maintien dans les lieux prévu par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Suivant assignation signifiée à personne le 15 octobre 2025 par commissaire de justice, M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection Mme [K] [P] aux fins de voir :

— DÉCLARER M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

— CONSTATER que le loyer appliqué par Mme [K] [P] n’est pas conforme aux dispositions de la loi de 1948,

A titre principal,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur verser la somme de 12 673,60 euros au titre des loyers trop-perçus,

— FIXER la surface corrigée à 64 m2 et enjoindre Mme [K] [P] à modifier le montant du loyer,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur verser la somme de 9808,96 euros au titre des loyers trop-perçus,

— ENJOINDRE Mme [K] [P] à tenir compte de la surface corrigée résultant du rapport du géomètre fixé à 80m2 dans le calcul du montant de leur loyer,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à faire réaliser les travaux nécessaires à rendre le logement qu’ils occupent décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 30 jours après signification de l’ordonnance et notamment :

— installer un système de chauffage,

— mettre aux normes de sécurité le réseau électrique,

— créer une aération suffisante dans chacune des pièces,

— installer un système de sanitaire à l’intérieur du logement

— LES AUTORISER à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur payer la somme de 15000 euros au titre du préjudice subi,

— CONDAMNER Mme [K] [P] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’audience du 29 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été examinée, M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, complété par des conclusions visées par le greffe, aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

— DÉCLARER M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] recevables et bien fondée en leurs demandes ;

En conséquence,

— CONSTATER que le loyer appliqué par Mme [K] [P] n’est pas conforme aux dispositions de la loi de 1948,

A titre principal,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur verser la somme de 9627,56 euros au titre des loyers trop-perçus,

— FIXER la surface corrigée à 64 m2 et enjoindre Mme [K] [P] à modifier le montant du loyer,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur verser la somme de 7451,24 euros au titre des loyers trop-perçus,

— ENJOINDRE Mme [K] [P] à tenir compte de la surface corrigée résultant du rapport du géomètre fixé à 80m2 dans le calcul du montant de leur loyer,

Si le Tribunal venait à octroyer des délais de paiement à Mme [P] :

— LES AUTORISER à ne pas verser le montant du loyer corrigé venant ainsi en déduction de la somme devant être versée par Mme [P] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à faire réaliser les travaux nécessaires à rendre le logement qu’ils occupent décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 30 jours après signification de l’ordonnance et notamment :

— installer un système de chauffage,

— mettre aux normes de sécurité le réseau électrique,

— diagnostiquer le réseau de canalisation GAZ,

— créer une aération suffisante dans chacune des pièces,

— installer un système de sanitaire à l’intérieur du logement

— LES AUTORISER à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— CONDAMNER Mme [K] [P] à leur payer la somme de 15000 euros au titre du préjudice subi,

— CONDAMNER Mme [K] [P] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions relatives au remboursement du trop-perçu de loyers, ils visent les articles 26 et 27 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que le décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, précisant qu’ils supportent, depuis plusieurs années, un loyer dépassant très largement le plafond déterminé par le géomètre qui a, le 9 septembre 2025, établi le décompte de surface corrigée nécessaire à la détermination du montant du loyer.

Ils estiment que si la surface corrigée ainsi établie est égale à 80 m2, c’est d’une surface corrigée de 64 m2 dont il doit être tenu compte, dès lors qu’en vertu de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, ne peuvent entrer dans les correctifs que les éléments de confort et de d’équipement fournis par le propriétaire, et que lors de leur entrée dans les lieux, le logement ne disposait pas d’un évier ni d’une salle de bain, que le locataire a été tenu de réaliser.

Au soutien de leur demande relative aux travaux ainsi qu’à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, ils rappellent qu’il est constant que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et invoquent les articles 1719 et 1721 du code civil ; ils précisent qu’en l’espèce, le logement est dépourvu de chauffage; que les WC sont situés sur le palier; que le réseau électrique n’est pas aux normes; qu’en raison d’une aération insuffisante, des moisissures et du salpêtre sont présents dans le logement.

Invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil, ils soulignent que les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent leur a causé d’importants préjudices, résidant dans une atteinte à leur santé, dans le fait d’avoir été durablement privés d’un confort élémentaire, dans une angoisse constante liée à la dégradation de leurs conditions de vie, et, enfin, dans un sentiment d’abandon face à l’inertie fautive de leur bailleresse.

Ils s’opposent à la demande de délais de paiement formée par Mme [K] [P] à titre reconventionnel, considérant qu’elle est de mauvaise foi, et rappelant que leur revenu fiscal de référence est inférieur au sien.

Mme [K] [P], assistée par son conseil, a déposé des conclusions visées à l’audience, aux termes desquelles elle demande au juge de :

A titre principal,

DEBOUTER M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire,

FIXER le quantum de la créance de restitution de M. [Y] [N] et de Mme [X] [B] épouse [N] à la somme de 7443,24 euros,A titre encore plus subsidiaire, FIXER le quantum de la créance de restitution de M. [Y] [N] et de Mme [X] [B] épouse [N] à la somme de 9619,56 euros,DEBOUTER M. [Y] [N] et de Mme [X] [B] épouse [N] de leurs demandes portant sur la mise aux normes de sécurité du réseau électrique et sur la création d’une aération suffisante dans chaque pièce,REJETER la demande de M. [Y] [N] et de Mme [X] [B] épouse [N] tendant à assortir la condamnation à réaliser des travaux d’une astreinte,DEBOUTER M. [Y] [N] et de Mme [X] [B] épouse [N] de leur demande indemnitaire,En tout état de cause,

ECHELONNER sur une période de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir, le paiement de toute somme que Mme [K] [P] serait condamnée à verser aux locataires,DEBOUTER M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle qu’en application de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, les actions en répétition se prescrivent par trois ans, de sorte que ne peut être sollicitée que la restitution des loyers versés depuis le 14 octobre 2022 ; elle observe par ailleurs que les locataires n’apportent aucune preuve des aménagements qu’ils auraient eux-mêmes réalisés et sur lesquels ils se fondent pour déduire une surface corrigée de 64m2.

Elle soutient que les demandeurs ne démontrent pas la vétusté du réseau électrique dont ils se prévalent, ajoutant que c’est à eux qu’il incombe de procéder aux réparations locatives prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Se référant aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle estime par ailleurs qu’un défaut de mise aux normes électriques ne nécessite l’intervention du bailleur qu’en cas de risque manifeste et apparent créant un véritable danger pour la sécurité des locataires, ce qu’elle estime ne pas correspondre au cas d’espèce. Elle soutient par ailleurs qu’il n’existe aucune preuve au soutien du défaut d’aération suffisant du logement, qu’aucune disposition textuelle n’impose au bailleur l’installation d’une VMC, et que les locataires sont responsables de l’obstruction de la bouche d’extraction située dans leur salle de bain. Enfin, elle soutient qu’il existe des installations sanitaires au sein du logement, et que les locataires disposent de WC privatifs fonctionnels attenants à l’appartement car situés sur le même palier. Elle fait observer que les locataires vivent dans les lieux depuis plus de 50 ans, empêchant de ce fait la réalisation de travaux de rénovation depuis 1975, tant la configuration que les installations du logement étant d’époque et correspondant aux exigences réglementaires des années 1970, ce dont le juge doit tenir compte, notamment en ce qui concerne l’astreinte sollicitée.

Elle considère par ailleurs que les locataires bénéficient du régime protecteur de la loi du 1er septembre 1948, notamment relativement au montant du loyer, de sorte qu’ils ne peuvent exiger la mise à disposition d’un appartement répondant aux critères de modernité d’un logement neuf. Enfin, elle soutient que l’installation de sanitaires au sein d’un logement qui n’a pas été conçu pour en accueillir soulève des problématiques techniques dont il est nécessaire de tenir compte.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts formée par les locataires, elle soutient que le logement n’est pas insalubre, que les locataires n’ont jamais émis la moindre contestation ou réclamation quant à son état, les premières réclamations ayant émané de leur fille, en 2024, auxquelles il a systématiquement été répondu.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il fait valoir le caractère modeste de ses revenus annuels, soulignant que les revenus locatifs qu’elle perçoit lui permettent seulement de financer les charges de copropriété afférentes à l’immeuble litigieux. Elle fait en outre valoir sa bonne foi.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Après y avoir été autorisé, le conseil du demandeur a, par message RPVA du 17 mars 2026, fait parvenir à la juridiction ainsi qu’à son contradicteur un courrier émanant de la Direction du Logement et l’Habitat de la Ville de [Localité 1].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées au titre du montant du loyer

L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.

Le 'présent chapitre’ est le chapitre VI qui contient les articles 51 à 68.

L’action formée par les époux [N] est une action en répétition de loyers qu’ils indiquent être supérieurs à ceux fixés en application de la loi du 1er septembre 1948 laquelle est visée à l’article 63 de cette même loi. La prescription triennale s’applique donc en l’espèce, et l’instance ayant été introduite le 14 octobre 2025, seuls peuvent être réclamés l’excédent des loyers réglés à compter du 14 octobre 2022.

Aux termes de l’article 27 de la même loi, la valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l’article 30.

Aux termes de l’article suivant, un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu’il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.

Il définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes.

Le même décret précisera également les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres, soit au local, soit à l’ensemble de l’immeuble.

Ne pourront entrer en ligne de compte dans l’évaluation des correctifs que les éléments d’équipement et de confort fournis par le propriétaire.

Il est en l’espèce produit un décompte de surface corrigée et de montant du loyer, non contesté en défense, dont il résulte que la surface corrigée du logement litigieux est égale à 80 m2 et que le loyer mensuel s’élève à la somme de 346,80 euros.

Les demandeurs ne produisant aucune pièce au soutien des améliorations qu’ils soutiennent avoir réalisées, lesquelles motivent leur demande principale tendant à voir fixé le loyer en fonction d’une surface corrigée égale à 64 m2, ils seront déboutés de leur demande formée à titre principal.

S’agissant de leur demande formée à titre subsidiaire, il est constant que les époux [N] ont réglé :

Un loyer trimestriel de 1572,11 euros en 2023, soit un total de 6288,44 euros au titre de cette année ;Un loyer trimestriel de 1626,98 euros en 2024, soit un total de 6507,92 euros ;Un loyer trimestriel de 1683,92 euros en 2025, soit un total de 6735,68 euros ;

Il en résulte un trop perçu d’un montant égal à 7294,50 euros, calculé comme suit :

En 2023 : 6288,44 – 330,7 (loyer mensuel légal tel qu’il résulte des écritures convergentes des parties) x 12 = 2320,04 eurosEn 2024 : 6507,92 – 342,3 (loyer mensuel légal tel qu’il résulte des écritures convergentes des parties) x 12 = 2400,32 eurosEn 2025 : 6735,68 – 346,80 (loyer mensuel légal tel qu’il résulte des écritures convergentes des parties) x 12 = 2574,08 euros.

Les parties sollicitent toutefois :

S’agissant des demandeurs, que le trop-perçu soit fixé à 7451,24 euros, sans explications sur les modalités de ce calcul ;S’agissant de la défenderesse, que le trop-perçu soit fixé à 7443,24 euros.

Le montant du trop-perçu sera par conséquent fixé à la somme de 7443,24 euros, laquelle est la plus proche de la somme ci-dessus calculée.

En conséquence, Mme [K] [P] sera condamnée à régler aux époux [N] la somme de 7443,24 euros en restitution du trop-perçu de loyers.

Elle sera en outre enjointe à tenir compte de la surface corrigée résultant du rapport du géomètre fixé à 80m2 dans le calcul du montant de leur loyer, à compter du 1 janvier 2026.

Sur les demandes relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Il résulte de l’article 40-II de la loi du 6 juillet 1989 que les articles 6 et 7, qui ne font pas partie des articles exclus, sont applicables aux locations soumises à la loi du 1er septembre 1948.

L’ obligation par le bailleur de délivrer au preneur un logement décent est par ailleurs d’ordre public.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale, et à la conformité des réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude aux normes de sécurité définies par les lois et règlements;

L’article 3 du même décret prévoit par ailleurs :

«  Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

(…)

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat, qui perdure pendant toute la durée du bail.

En outre, l’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire . Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, conformément au droit commun de la responsabilité, le bailleur peut être exonéré partiellement ou totalement si la délivrance est empêchée totalement ou partiellement par le preneur. Celui-ci ne peut en effet se prévaloir de sa propre résistance, si elle est injustifiée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est en l’espèce établi par le procès-verbal de constat du 26 septembre 2025 que le logement, qui comporte deux chambres, ne contient ni dispositif de chauffage, ni WC situé à l’intérieur de l’appartement. Il en résulte par ailleurs que des traces d’humidité ont été constatées dans le logement.

Du courrier du 23 février 2026 émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 1], il résulte notamment que :

L’alimentation électrique est vétuste et insuffisamment protégée, n’est pas mise en sécurité (l’installation électrique n’est pas mise à la terre, tableau électrique sans disjoncteur différentiel haute sensibilité et n’est pas à hauteur d’homme)aucun dispositif de chauffage n’est présent dans le logementles fenêtres du logement n’assurent plus une protection efficace contre les intempériesDe l’humidité en raison d’une aération permanente inefficace (développement de moisissures au niveau des murs en façades dans le séjour et la chambre) a été constatée.

Il en résulte que le logement ne répond pas aux critères de décence tels que définis par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 s’agissant du réseau électrique, de l’absence de système l’évacuation de l’humidité et de l’absence de WC à l’intérieur du logement.

Il n’est pas démontré par la bailleresse que l’humidité présente en façade serait le fait de l’amas de poussière dans l’extracteur situé dans la salle de bain.

Dès lors, la bailleresse sera condamnée à réaliser les travaux suivants :

— installer un système de chauffage dans le logement,

— mettre aux normes de sécurité le réseau électrique,

— créer une aération suffisante dans le logement, tel que préconisé par la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 1],

— installer un WC à l’intérieur du logement.

Les demandeurs ne produisant aucune pièce au soutien de la nécessité de faire diagnostiquer le réseau de canalisation GAZ, ils seront déboutés de cette demande.

Compte-tenu de l’ampleur des travaux à réaliser, et de l’éventuelle nécessité de consulter l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d’y procéder, il y a lieu de dire que les travaux devront avoir été réalisés dans un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision.

La résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, la demande d’astreinte sera rejetée.

Il convient en outre de rejeter la demande tendant à autoriser les locataires à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux, compte-tenu de la situation financière justifiée de la bailleresse, dont il résulte qu’elle a besoin de ses revenus locatifs pour financer les travaux sollicités.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs visent l’article 1240 du code civil au soutien de leur demande indemnitaire. Il convient toutefois de rappeler que, dès lors que les manquements invoqués sont des manquements contractuels, la responsabilité délictuelle de leur bailleresse ne peut être invoquée.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme en matière délictuelle, la demande indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle suppose l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec la faute.

En l’espèce, s’il est établi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, les locataires ne démontrent pas de préjudice certain en lien avec ce manquement, les époux [N] ne démontrant pas s’être plaints de leurs conditions de vie dans ce logement avant l’envoi d’un courrier par l’intermédiaire de leur conseil, daté du 2 juillet 2025, dans lequel ils se sont plaints de points d’indécence de leur logement, cela sans toutefois évoquer le préjudice en résultant. Il sera précisé que les courriels envoyés à compter de décembre 2024 par la fille des demandeurs ne portent que sur l’augmentation du loyer.

Quant aux certificats médicaux du 27 octobre 2025, dans lequel le Docteur M. [M] déclare que M. et Mme [N] « lui ont rapporté » résider dans un logement ancien, mal isolé, sans système de chauffage et présentant des traces d’humidité, ils ne font que reprendre les déclarations des locataires et ne permettent d’établir aucun préjudice.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [K] [P] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Les demandeurs s’y opposent et sollicitent subsidiairement du juge qu’il les autorise « à ne pas verser le montant du loyer corrigé venant ainsi en déduction de la somme devant être versée par Mme [F] ».

Mme [K] [P] justifie de revenus annuels 2024 déclarés à l’administration fiscale en 2025 égaux à 22390 euros, soit un revenu mensuel qu’il est possible d’estimer à 1865 euros mensuels. Elle règle une taxe foncière annuelle de 2025 euros, ainsi qu’il en résulte de l’avis versé aux débats par les demandeurs.

Les locataires justifient pour leur part percevoir des revenus annuels de l’ordre de 15000 euros et ne justifient pas de leurs besoins. Leur loyer s’élèvera désormais à 346,80 euros mensuellement.

Au regard du caractère modeste des revenus de la bailleresse, cette dernière sera autorisée à se libérer de sa dette dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Il y a par ailleurs lieu de rejeter la demande d’autoriser les demandeurs « à ne pas verser le montant du loyer corrigé venant ainsi en déduction de la somme devant être versée par Mme [F] », dès lors que, qualifiée juridiquement, cette demande s’analyse en une demande de compensation, laquelle, en application de l’article 1347-1 du code civil, n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, cette dernière condition n’étant pas remplie s’agissant de loyers à échoir.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser aux défendeurs représentés la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [P] à régler aux époux [N] la somme de 7443,24 euros en restitution du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ENJOINT Mme [K] [P] à tenir compte de la surface corrigée résultant du rapport du géomètre fixé à 80m2 dans le calcul du montant de leur loyer, à compter du 1 janvier 2026,

CONDAMNE Mme [K] [P] à réaliser les travaux suivants, dans un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision:

— installer un système de chauffage,

— mettre aux normes de sécurité le réseau électrique,

— créer une aération suffisante conformément aux préconisations de la Direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 1],

— installer un WC à l’intérieur du logement.

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande tendant à autoriser M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux,

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [K] [P] à faire diagnostiquer le réseau de canalisation GAZ,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

AUTORISE Mme [K] [P] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] la somme de 7443,24 euros due au titre du trop-perçu de loyers sous la forme de 24 mensualités de 310 euros, à verser le 1 de chaque mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande tendant à autoriser M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] « à ne pas verser le montant du loyer corrigé venant ainsi en déduction de la somme devant être versée par Mme [F] »,

CONDAMNE Mme [K] [P] aux dépens,

CONDAMNE Mme [K] [P] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [B] épouse [N] la somme globale de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09381 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCCD