TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/01167 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYL3

N° de MINUTE : 25/00694

DEMANDEUR

S.A.R.L. YOGI AEROVILLE, agissant poursuites et diligences de son Gérant dont le siège est situé :

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

C/

DEFENDEUR

S.C.I. AEROVILLE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 juillet 2018, la SCI AEROVILLE a donné à bail commercial à la SARL YOGI AEROVILLE le local n°129 situé au sein du centre commercial Aéroville situé [Adresse 6] à Tremblay-en-France (93), pour une durée de dix années à compter de la livraison du local, intervenue le 8 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la SCI AEROVILLE a fait délivrer à la SARL YOGI AEROVILLE un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 82 363,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la SCI AEROVILLE a fait délivrer à la SARL YOGI AEROVILLE un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 86 707,96 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SCI AEROVILLE a assigné la SARL YOGI AEROVILLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné la SARL YOGI AEROVILLE à payer à titre provisionnel à la SCI AEROVILLE la somme de 120 582,51 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024. La SARL YOGI AEROVILLE a interjeté appel de cette ordonnance le 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la SARL YOGI AEROVILLE a assigné la SCI AEROVILLE devant le tribunal judiciaire de Bobigny en contestation de ces commandements de payer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

Au terme de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique et en application de l’article 802 du code de procédure civile le 11 avril 2025, la SARL YOGI AEROVILLE sollicite du tribunal de :

— Déclarer recevables ses conclusions d’actualisation

A titre principal,

— Juger sans effet le commandement de payer du 29 décembre 2023

— Juger sans effet le commandement de payer du 8 janvier 2024

— Réduire à néant toute clause pénale

A titre subsidiaire,

— Lui accorder 24 mois de délais de paiement à l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’échéancier de paiement

— Prévoir que toute éventuelle déchéance du terme de l’échéancier accordé ne pourra être mise en œuvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, restée infructueuse

— Écarter l’exécution provisoire

En tout état de cause,

— Débouter la SCI AEROVILLE de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la SCI AEROVILLE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SCI AEROVILLE aux dépens, dont distraction au profit de la SCP HB&ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX.

Au terme de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique et en application de l’article 802 du code de procédure civile le 16 avril 2025, la SCI AEROVILLE sollicite du tribunal de :

— Déclarer recevables ses conclusions d’actualisation

— Débouter la SARL YOGI AEROVILLE de l’ensemble de ses demandes

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer en conséquence la résiliation du bail à effet du 30 janvier 2024

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la SARL YOGI AEROVILLE des locaux donnés à bail, avec l’assistance de la force publique en cas de besoin et d’un serrurier en cas de besoin et sous astreinte de cinq cents (500) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société YOGI-AEROVILLE à lui payer les sommes suivantes, suivant décompte au 16 avril 2025, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

— Loyers et charges en principal : 128 126,80 euros

— Remboursement des Aménagements consentis : 41 861,16 euros

— Indemnité forfaitaire de 10 % :16 998,80 euros

— Indemnisation des frais de relocation : 41 725,82 euros

— Intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement

Soit la somme totale de 228 712,58 euros, à parfaire

— Condamner la SARL YOGI AEROVILLE à lui payer des intérêts au taux légal majoré de cinq pour cents

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société YOGI-AEROVILLE au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous accessoires du loyer et ce, à compter du 30 janvier 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux

— Condamner la société YOGI AEROVILLE à payer à la société AEROVILLE ladite indemnité d’occupation contractuelle ;

— Dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société AEROVILLE, conformément aux stipulations contractuelles ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir ;

— Condamner la société YOGI-AEROVILLE à lui payer la somme de 8 000 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la société YOGI-AEROVILLE aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 avril 2025 et mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions d’actualisation

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, les conclusions d’actualisation signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture par les parties sont relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus, et leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il convient par conséquent de les déclarer recevables.

Sur les commandements du 29 décembre 2023 et du 8 janvier 2024

La SARL YOGI AEROVILLE sollicite à titre principal que soient jugés sans effet les commandements de payer qui lui ont été délivrés par la SCI AEROVILLE les 29 décembre 2023 et 8 janvier 2024.

Elle se prévaut en premier lieu de la mauvaise foi de la bailleresse, faisant valoir que la délivrance de deux commandements à quelques jours d’intervalle, et qui portaient sur des sommes différentes, ne lui a pas permis de savoir de quelle somme elle devait s’acquitter pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que les commandements intégraient des sommes inexigibles en application d’un protocole d’accord conclu entre les parties le 19 avril 2023, aux termes duquel elle bénéficiait d’un échéancier de 18 mensualités sur la somme de 50 699,18 euros, la bailleresse ne s’étant prévalue de la déchéance du terme que le 5 février 2024.

Elle invoque en second lieu le caractère erroné des sommes visées aux commandements, faisant valoir que :

— la liquidation des charges 2022, d’un montant de 4 134,17 euros, est injustifiée, au regard notamment de l’augmentation inexpliquée des charges d’eau

— le montant de la taxe foncière 2023 n’est pas justifié, aucune clé de répartition n’étant produite

— des pénalités lui ont été facturées de manière injustifiée et déloyale, pour un montant total de 20 464,54 euros

— des avoirs ont été annulés de manière inexpliquée, pour un montant total de 8 303,80 euros.

S’opposant à cette demande, la SCI AEROVILLE fait valoir que les deux commandements portent sur les mêmes sommes en principal, de sorte que la SARL YOGI AEROVILLE ne saurait prétendre à une quelconque confusion sur le montant à régler. Elle ajoute qu’était annexé aux deux commandements un décompte exhaustif ainsi qu’un extrait du bail afférant à la clause résolutoire et à l’indemnité forfaitaire. Elle ajoute que la SARL YOGI AEROVILLE n’a pas respecté les termes du protocole du 19 avril 2023 et qu’elle ne peut dès lors pas s’en prévaloir. Elle soutient qu’en tout état de cause les aménagements consentis au terme dudit protocole apparaissent au décompte annexé aux commandements de payer.

S’agissant des sommes visées aux commandements, elle indique que :

— les charges d’eau ainsi que le montant de la taxe foncière sont justifiés par les pièces produites

— les pénalités contestées résultent du bail, de même que l’indemnité forfaitaire.

Elle sollicite dès lors que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Il est de principe que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul, et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le commandement de payer du 29 décembre 2023 porte sur la somme en principal de 82 363,61 euros, outre 8 236,33 euros au titre des indemnités forfaitaires, et 394,35 euros au titre du coût de l’acte. Le commandement de payer du 8 janvier 2024 porte sur la somme en principal de 82 363,32 euros, outre 4 344,64 euros au titre des indemnités forfaitaires, et 393,18 euros au titre du coût de l’acte.

Contrairement à ce que soutient la SARL YOGI AEROVILLE, les deux commandements portent donc sur le même arriéré locatif, seule la somme réclamée au titre de l’indemnité forfaitaire étant distincte.

La délivrance à quelques jours d’intervalle de deux commandements de payer ne saurait suffire à démontrer la mauvaise foi de la SCI AEROVILLE, pas plus qu’elle n’empêchait la SARL YOGI AEROVILLE de faire échec au jeu de la clause résolutoire en s’acquittant de son arriéré locatif. Le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse est donc écarté.

S’agissant des sommes visées aux commandements de payer :

— il ressort du protocole d’accord du 19 avril 2023 que les parties ont prévu que la SARL YOGI AEROVILLE serait déchue du bénéfice de l’échéancier portant sur la somme de 50 699,18 euros en cas de violation dudit échéancier, et ce sans qu’aucune mise en demeure ne soit nécessaire (article 1 du protocole). L’échéancier prévoyait que la somme de 50 699,18 devait être réglée en 18 mensualités, la première intervenant le jour de la signature du protocole, soit le 19 avril 2023. Il ressort du décompte, non contesté à cet égard par la preneuse, qu’elle a procédé au versement de la somme de 2 816,62 euros correspondant à une mensualité le 5 mai 2023, le 28 juillet 2023 (deux virements de 2 816,62 euros) et enfin le 27 septembre 2023, aucune mensualité n’étant versée à compter de cette date. Par conséquent et en application du protocole d’accord, elle était déchue de l’échéancier qui lui avait été accordé et elle ne peut soutenir que la somme de 50 699,18 euros n’était pas exigible à la date des commandements de payer.

— le montant de la liquidation des charges 2022 est justifié par la facture de régularisation et par le relevé de charges de copropriété

— le montant de la taxe foncière 2023 est justifié par l’avis d’imposition produit par la SCI AEROVILLE ainsi que par la fiche descriptive d’imposition par lot, la SARL YOGI AEROVILLE ne contestant pas la clé de répartition appliquée.

Ainsi, même à supposer que les sommes facturées au titre des pénalités financières ou de l’annulation de certains avoirs soient erronées, le commandement restait valable pour la somme de 53 595,27 euros (82 363,61 – 20 464,54 – 8 303,8) a minima.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas contesté que la SARL YOGI AEROVILLE ne s’est pas acquittée de la somme de 53 595,27 euros dans un délai d’un mois suivant le commandement de payer du 29 décembre 2023.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 29 décembre 2023 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 30 janvier 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SARL YOGI AEROVILLE occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le bail liant les parties prévoit en son article 26.2.4 qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50 %. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation corresponde à 150 % du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

La SARL YOGI AEROVILLE devra s’acquitter au profit de la SCI AEROVILLE d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Sur le montant des sommes dues par la SARL YOGI AEROVILLE

La SCI AEROVILLE sollicite que la SARL YOGI AEROVILLE soit condamnée à lui payer la somme de 228 712,58 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, correspondant à :

— Loyers et charges en principal : 128 126,80 euros

— Remboursement des Aménagements consentis : 41 861,16 euros. Elle se prévaut à ce titre des termes des protocoles d’accord des 4 janvier 2021 et 19 avril 2023.

— Indemnité forfaitaire de 10% :16 998,80 euros. Elle se prévaut à ce titre des stipulations contractuelles, et indique avoir adressé à la SARL YOGI AEROVILLE de nombreuses lettres de mise en demeure et de relance, restées sans effet.

— Indemnisation des frais de relocation : 41 725,82 euros. Elle se prévaut à ce titre de l’article 26.2.4 du bail.

La SARL YOGI AEROVILLE ne conteste pas le montant des sommes dues autrement que par ses développements relatifs aux commandements de payer, repris précédemment.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

— Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, le décompte produit par la SCI AEROVILLE est arrêté au 16 avril 2025 à la somme de 128 126,80 euros, virements du 16 avril 2025 inclus, et intégrant des pénalités au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au bail.

L’article 26.2.1 du bail, intitulé « Indemnités forfaitaires », stipule que :

« A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II du Bail. »

Le décompte fait apparaître à de multiples reprises la facturation de sommes au titre de ladite indemnité forfaitaire, sans pour autant que la SCI AEROVILLE n’apporte d’explications sur les calculs opérés, et notamment sur la somme sur laquelle elle a appliqué le taux de 10 %, étant observé qu’elle sollicite en surplus l’application du taux de 10 % sur l’intégralité de la somme due au titre du décompte.

Il convient au regard de ces éléments de déduire du décompte les sommes facturées au titre des pénalités, soit, en tenant compte des annulations opérées le 1er avril 2021 et le 15 mai 2022, les sommes de :

-1 845,11 euros facturée le 7 novembre 2023

-1 845,11 euros facturée le 1er février 2024

-1 590,52 euros facturée le 5 février 2024

-213,98 euros facturée le 5 février 2024

-1 703,93 euros facturée le 5 février 2024

-1 643,26 euros facturée le 5 février 2024

-1 716,22 euros facturée le 5 février 2024

-2 042,27 euros facturée le 17 mai 2024

-1 976,10 euros facturée le 20 novembre 2024

Soit la somme totale de 14 576,50 euros.

Il n’y a pas lieu de déduire du décompte les annulations d’avoirs dans la mesure où celles-ci résultent de la violation du protocole d’accord par la SARL YOGI AEROVILLE, le protocole prévoyant que cette dernière serait déchue de ces avoirs si elle ne respectait pas l’échéancier prévu.

L’arriéré locatif est donc fixé au 16 avril 2025 à la somme de 113 550,30 euros, virements du 16 avril 2025 inclus.

— Sur le remboursement des aménagements consentis

La somme de 41 861,16 euros sollicitée par la SCI AEROVILLE au titre du remboursement des aménagements consentis correspond à :

— Une franchise totale du loyer de base facturé au 2ème trimestre 2020 soit la somme de 14 637,85 € TTC ;

— Un abandon de créance de 5 361,61 € T.T.C et de 6 660,00 € T.T.C ;

— Un abattement de 6 919,83 € HT (soit 8 303,79 € TTC) ;

— Une annulation des pénalités de retard de 6 897,91 € TTC.

Aucune explication n’est apportée par la SCI AEROVILLE quant à la somme de 14 637,85 euros TTC, qui n’est pas mentionnée dans les protocoles transactionnels des 4 janvier 2021 et 19 avril 2023. Il n’y a donc pas lieu de la réintégrer aux montants dus par la SARL YOGI AEROVILLE.

La somme de 5 361,61 euros correspond quant à elle à une annulation de pénalité de retard, qu’il n’y pas davantage lieu de réintégrer dans la mesure où la SCI AEROVILLE sollicite par ailleurs l’application d’une indemnité de 10 % sur l’ensemble des sommes dues. Le même raisonnement trouve à s’appliquer s’agissant de la somme de 6 897,91 euros TTC.

Il convient d’ajouter au montant dû par la SARL YOGI AEROVILLE la somme de 6 660 euros correspondant à un abandon de créance consenti au terme du protocole du 4 janvier 2021 dans la mesure où ledit accord prévoit la déchéance des avoirs consentis en cas d’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur l’indemnité forfaitaire de 10 %

En l’espèce, l’article 26.2.1. du bail stipule qu'« à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II du Bail.

l’indemnité forfaitaire de 10 % ».

L’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % n’apparait pas excessive et il n’y a pas lieu de la modérer.

Elle ne trouve cependant à s’appliquer, en application des stipulations précitées, que sur le montant réclamé au titre du commandement de payer du 29 décembre 2023, soit la somme de 82 363,31 euros, dont il convient de déduire la somme de 1 854,11 apparaissant au décompte annexé à la date du 10 décembre 2023 au titre d’une indemnité forfaitaire.

La SARL YOGI AEROVILLE sera par conséquent condamnée à payer à la SARL YOGI AEROVILLE la somme de 8 050,92 (10 % x (82 363,31 – 1 854,11)) euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

— Sur les frais de relocation

En l’espèce, l’article 26.2.4. du bail stipule que :

« En outre, le Preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du Bailleur du fait de la résiliation fautive (perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation du Bailleur aux travaux, de la franchise et des aménagements de loyer) »

Faute pour la SCI AEROVILLE de justifier du montant de son préjudice, il y a lieu d’écarter ces frais.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SARL YOGI AEROVILLE à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 128 261,22 euros (113 550,30 + 6 660 + 8 050,92) au titre de son arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, paiements du 16 avril 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

La SARL YOGI AEROVILLE sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire.

La SCI AEROVILLE s’oppose à tout délai de paiement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des explications de la SARL YOGI AEROVILLE et des pièces produites que son résultat annuel s’est élevé à 3 571 euros en 2021 et à 25 413 euros en 2022. Sur la période postérieure, seul le chiffre d’affaires 2023 est produit, similaire au chiffre d’affaires 2022.

Au regard de ces éléments, la SARL YOGI AEROVILLE n’apparaît pas en mesure de respecter un échéancier de paiement dont les annuités seraient supérieures au double de son résultat annuel, étant observé au surplus qu’elle n’a pas respecté les termes des deux protocoles d’accord conclus par les parties en 2021 et 2023.

Il convient dans ces conditions de la débouter de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. L’astreinte n’apparaissant pas nécessaire, elle ne sera pas prononcée.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, le bail stipule en son article 26.2.3. qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Cette clause n’apparaît pas manifestement excessive et il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI AEROVILLE.

Sur les intérêts de retard

La SCI AEROVILLE sollicite que la SARL YOGI AEROVILLE soit condamnée à lui payer « des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq pour cents ».

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le bail stipule en son article 8 que :

« A défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, charges de fonds marketing, honoraires, etc.) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt :

— soit au taux moyen mensuel de l’EONIA tel que calculé au jour le jour sous la supervision du Réseau Européen des Banques Centrales, soit au taux d’intérêt légal, le plus haut des deux étant retenu, majoré de 500 points de base (soit 5%) l’an (à titre d’exemple, si le taux est de 1%, le taux appliqué sera de 1% + 5%, soit 6%),

— et ce, sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou partie. (…)

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code civil. »

Il s’évince de ces stipulations que le taux d’intérêts majoré ne s’applique que sur une somme visée par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute pour la SCI AEROVILLE de préciser sur quelle somme et à compter de quelle date elle souhaite voir appliquer un taux d’intérêts majoré, elle sera déboutée de sa demande en ce sens, ainsi que de sa demande de capitalisation.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule en sa clause 26.2.2. que « tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (commandements, sommations, frais de poursuites ou mesures conservatoires…), ou tous autres frais de poursuite engagés par le Bailleur pour faire respecter les présentes, en ce inclus les honoraires d’avocat quel que soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d’état et de notification nécessaires par application des articles L.141-5 à L.143-23 du Code de Commerce sont à la charge du Preneur qui s’y oblige ; étant précisé que si une décision de justice a été rendue entre les parties sur la prise en charge de ces honoraires, celle-ci prévaudra.»

Il convient de condamner la SARL YOGI AEROVILLE, partie perdante aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, en ce non compris le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024, dont il n’est pas démontré l’utilité, le bail précisant que seuls les frais engagés par le bailleur pour faire respecter les stipulations contractuelles sont à la charge du preneur.

La SCI AEROVILLE n’apportant aucune pièce de nature à justifier du montant des honoraires engagés, sa demande en paiement de la somme de 8 000 euros fondée sur les stipulations contractuelles sera rejetée.

Il convient en équité de condamner la SARL YOGI AEROVILLE à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déclare recevables les conclusions d’actualisation signifiées par la SARL YOGI AEROVILLE le 11 avril 2025,

— Déclare recevables les conclusions d’actualisation signifiées par la SCI AEROVILLE le 16 avril 2025,

— Déboute la SARL YOGI AEROVILLE de sa demande visant à voir juger de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI AEROVILLE le 29 décembre 2023,

— Déboute la SARL YOGI AEROVILLE de sa demande visant à voir juger de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI AEROVILLE le 8 janvier 2024,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 30 janvier 2024 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93),

— Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL YOGI AEROVILLE et de tous occupants de son chef,

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne la SARL YOGI AEROVILLE à payer à la SCI AEROVILLE une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes et charges prévues contractuellement, et ce, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamne la SARL YOGI AEROVILLE à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 128 261,22 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, paiements du 16 avril 2025 inclus,

— Déboute la SARL YOGI AEROVILLE de sa demande de délais de paiement,

— Déboute la SCI AEROVILLE de sa demande visant à voir appliquer un taux d’intérêts majoré ainsi que de sa demande de capitalisation,

— Dit que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI AEROVILLE à titre de dommages et intérêts,

— Déboute la SCI AEROVILLE de sa demande en paiement de la somme de 8 000 euros fondée sur les stipulations contractuelles,

— Condamne la SARL YOGI AEROVILLE à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL YOGI AEROVILLE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, en ce non compris le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Rejette toute demande plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON