Min N° 24/00799

N° RG 24/03110 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTK4

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

M. [L] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. PLURIAL NOVILIA

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [L] [B]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location d’un logement conventionné en date du 1er juin 2021, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [L] [B] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (entrée porte B, porte n°02 226) et un emplacement de stationnement sis [Adresse 1] (sous-sol 1, parking n°26), tous deux situés sur la commune de [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 388,14 euros s’agissant des locaux d’habitation et de 40,50 euros de loyer mensuel concernant le stationnement, ainsi que 75,29 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a, par acte d’huissier du 31 octobre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 13 juin 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Monsieur [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à défaut la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion des locaux d’habitation et de stationnement,

— le condamner au paiement de la somme de 6.496,78 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience, la SA PLURIAL NOVILIA, comparant représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative, hors SLS, à la somme de 8.666,34 euros arrêtée au 30 août 2024. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [L] [B] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [B] reste lui devoir, frais déduits (30,49 euros de pénalités), la somme de 8.635,85 euros à la date du 30 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse).

Monsieur [L] [B], non comparant, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Monsieur [L] [B] sera condamné au paiement de la somme de 8.635,85 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 30 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 2.754,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.754,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, aucun règlement n’a été effectué depuis le mois d’août 2023.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 1er janvier 2024.

Monsieur [L] [B] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SA PLURIAL NOVILIA, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [L] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA PLURIAL NOVILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre la SA PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Monsieur [L] [B], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (entrée porte B, porte n°02 226) et un emplacement de stationnement sis [Adresse 1] (sous-sol 1, parking n°26), tous deux situés sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 1er janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [L] [B] occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SA PLURIAL NOVILIA à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [B], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 8.635,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 2.754,05 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge