Décision du 24 Juillet 2025

Minute n° 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 11]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE ÉVICTION LOCATIVE

du 24 Juillet 2025

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Rôle N° RG 24/00140 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AFM

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 11]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Samia INGRACHEN de l’AARPI MICHEL ET INGRACHEN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL,Magistrat, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 9]

Maryse BOYER, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 Janvier 2025

Date des débats : 02 Avril 2025

Date de mise à disposition : 24 Juillet 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [S] occupait en qualité de locataire un appartement de type F1 situé dans le bâtiment unique dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4]. Il s’agit du lot n° 3.

Ce bien est loué en vertu d’un contrat de bail établi le 1er juin 2014.

Par un traité de concession d’aménagement du 28 septembre 2018, la Société de requalification des quartiers anciens (ci-dénommée La SOREQA) a été missionnée par l’Etablissement Public Territorial EST ENSEMBLE en vue de procéder au traitement de l’habitat dégradé aux [Adresse 10] à [Localité 8].

La SOREQA, faisant usage de son droit de préemption, a acquis par acte authentique du 9 février 2023, le lot précité. Cette acquisition s’est faite en milieu occupé.

La SOREQA a notifié un mémoire d’éviction locative à Monsieur [M] [S] le mémoire d’éviction locative par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 juillet 2024.

Par une requête datée du 10 octobre 2024, la SOREQA sollicite du juge de l’expropriation de Seine-[Localité 11] la fixation d’une date de transport et d’une indemnité d’éviction locative à hauteur de 1.511 €, indemnité de déménagement comprise.

La SOREQA a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation à Monsieur [M] [S] par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 3 octobre2024.

Par une ordonnance rendue le 18 novembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 16 janvier 2025. La S OREQA a notifié cette décision à Monsieur [M] [S] par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024.

Par des écritures reçues le 14 mai 2025 par le greffe de la juridiction, Monsieur [M] [S] sollicite du juge de l’expropriation de :

— fixer une indemnité totale de 2.900 €, décomposée de la manière suivante :

. une indemnité d’éviction personnelle à la somme de 2.000 euros ;

. une indemnité de déménagement à la somme de 900 euros ;

— faire droit à la demande de remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros.

En tout état de cause :

— de condamner la SOREQA à verser 2.000 euros à son conseil sous réserve qu’elle renonce à l’aide juridictionnelle, en application de l’articl e37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ou en cas de rejet de l’aide juridictionnelle totale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SOREQA aux entiers dépens.

Dans son “mémoire d’éviction locative n°2, Responsif et récapitulatif”reçu le 15 mai 2015 par le greffe, la SOREQA sollicite du juge de l’expropriation la fixation d’une indemnité totale de 1.511 €, décomposée de la manière suivante :

— une indemnité d’éviction personnelle pour une personne de 567 € ;

— une indemnité de déménagement pour un logement d’une pièce de 944 €.

L’audience a été fixée au 2 avril 2025. A cette date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.314-2 du code de l’urbanisme dispose, dans son premier alinéa, que : Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L.322-1du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre (…).

L’article L.423-2 du code de l’expropriation précise, dans son premier alinéa, que : S’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant n est valablement libéré par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. L’article L.314-3 du code de l’urbanisme précise dans son premier alinéa et dans l’hypothèse d’une éviction provisoire, dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources (…).

Le code de l’urbanisme, dans le 1er alinéa de l’article L.314-1, étend le champ d’application des obligations qu’il définit aux articles suivants à la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le troisième livre, intitulé Aménagement foncier, et à la personne qui bénéficie d’une expropriation.

Ce même article précise, dans son second alinéa, que les occupants visés s’entendent au sens de l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

Le juge de l’expropriation connaît, en application des dispositions de l’article L.423-3 du code de l’expropriation :

— des contestations relatives au relogement des locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, lesquelles sont instruites et jugées conformément aux dispositions du livre III, 1er alinéa ;

— de la fixation du montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, de celui d’une indemnité de privation de jouissance, second alinéa.

Sur l’indemnité d’éviction locative

En ce qui concerne l’indemnité d’éviction locative

Monsieur [M] [S] sollicite un montant de 2.000 €. Il explique qu’il a été évincé de son appartement depuis le 11 juin 2021 à la suite de l’évacuation du [Adresse 3] à [Localité 8]. Il indique qu’il n’a reçu aucune proposition de relogement par la SOREQA et qu’il vit dans des conditions précaires car il est hébergé dans un hôtel depuis bientôt cinq ans et la chambre qu’il occupe ne dispose pas de cuisine et n’est pas dans un bon état.

La SOREQA maintient son offre de 567 €. Elle précise qu’elle a acquis le bien le 9 février 2023

et estime donc qu’elle ne peut être tenue responsable de la situation antérieure à cette date. Elle explique aussi que Monsieur [M] [S] ne dispose pas de situation professionnelle stable, ce qui rend complexe la mise en oeuvre du relogement et la conclusion d’un bail. En outre, la SOREQA souligne qu’elle prend en charge les loyers d’hébergement de Monsieur [M] [S] qui bénéficie de ce fait d’un logement à titre gratuit.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] était locataire d’un appartement en vertu d’un contrat de bail en date du 1er juin 2014.

D’après l’attestation de la SOREQA en date du 5 mai 2015 produite par l’évincé, Monsieur [M] [S] est actuellement hébergé à l’Appart’City du [Adresse 1] depuis le 11 juin 2021 à la suite de l’évacuation du [Adresse 3] à [Localité 8] pour péril imminent, soit une durée total d’hébergement de plus de quatre ans. Il est précisé que l’hébergement a débuté avant l’acquisition du bien par la SOREQA par acte authentique en date du 9 février 2023.

En outre, au regard des photographies de la chambre dans laquelle est hébergée l’évincé versées aux débats par Monsieur [M] [S], l’absence de cuisine dans la chambre et la présence de traces de moisissures qui sont manifestes et non contestées par la SOREQA, attestent des conditions de vie précaire subies par l’évincé.

Par ailleurs, Monsieur [M] [S] communique un contrat de travail à durée indéterminée en date du 2 novembre 2021 ainsi que six bulletins de paie du mois de septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025, ce qui est révélateur d’une situation professionnelle stable.

Enfin, il n’est pas justifié que Monsieur [M] [S] ait reçu quelconque proposition de relogement et qu’il ne lui a pas été permis de récupérer ses effets personnels y compris ses vêtements dans l’ancien appartement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la somme de 567 €, offerte par la SOREQA, apparaît insuffisante au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’éviction du logement d’habitation.

Par conséquent, une indemnité d’éviction qu’il convient de fixer justement à la somme de 1.500 €, paraît justifiée.

En ce qui concerne le quantum du préjudice de déménagement :

La SOREQA offre une indemnisation à hauteur de 944 €.

Monsieur [M] [S] ne conteste pas cette somme proposée par la SOREQA.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité de déménagement à la somme de 944 €.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

L’absence de restitution du dépôt de garantie qui, en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, incombe au bailleur originaire en cas de transfert de propriété des locaux donnés à bail, ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant.

Monsieur [M] [S] demande une indemnité correspondant à la restitution du dépôt de garantie qu’il prétend avoir versé.

La SOREQA estime la demande irrecevable en ce que la procédure d’éviction locative vise à indemniser le préjudice résultant de l’éviction.

En l’espèce, le contrat de bail initial en date du 1er juin 2016 mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 550 € signé par Monsieur [M] [S], en qualité de locataire et par Monsieur [D] [H] en qualité de bailleur.

Si l’existence d’un dépôt de garantie n’est pas contesté, la demande d’indemnisation au titre de l’absence de restitution sera en conséquence rejetée.

Sur le relogement

La SOREQA offre de reloger l’occupant dans un local correspondant à ses besoins et n’excédant pas les normes HLM, dans les conditions prévues par les articles précités.

Il convient de donner acte de cette offre de relogement.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte les dépens.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

Conformément à l’article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La SOREQA rappelle l’objectif de la procédure d’éviction locative engagée par ses soins et demande au tribunal de revoir à une plus juste proportion la demande de l’article 700 formulée par Monsieur [M] [S].

Monsieur [M] [S] sollicite la condamnation de la SOREQA à verser à son conseil la somme de 2.000 € sous réserve qu’elle renonce à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ou en cas de rejet de l’aide juridictionnelle, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la décision accordant l’aide juridictionnelle à Monsieur [M] [S], en date du 22 avril 2025, a été versée aux débats.

L’équité commande d’allouer à Maître [J] [X] en cas de renonciation à percevoir l’aide juridictionnelle par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 une somme à hauteur de 2.000 € au titre de l’assistance apportée par Maître [J] [X] à Monsieur [M] [S], en qualité de bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, somme au paiement de laquelle la SOREQA est condamnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 16 janvier 2025 ;

Fixe l’indemnité d’éviction locative due par la SOREQA à Monsieur [M] [S] à la somme de 2.444 €, décomposée comme suit :

— indemnité d’éviction : 1.500 €

— indemnité de déménagement : 944 €

Donne acte à la SOREQA de son offre de relogement au profit de Monsieur [M] [S];

Dit que les dépens de la présente procédure sont à la charge de la SOREQA ;

Condamne la SOREQA à payer à Maître [J] [X] une somme de 2.000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Maryse BOYER

Greffière

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation