TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/01120 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YV7M

N° de MINUTE : 25/00690

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 13]” [Adresse 15] [Adresse 3] [Adresse 1] ET [Adresse 8], représenté par son syndic la société DE GERANCE RICHELIEU, agissant poursuites et diligences de son président

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Me [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Maude BECKERS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [T] est propriétaire des lots 992, 461 et 530 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 14] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [L] [T] a reçu les biens susvisés par donation en avancement d’hoirie de sa mère le 26 mars 1980. Les époux [T] ont engagé une procédure de divorce, l’ordonnance de non conciliation du 25 novembre 1981 a attribué la jouissance du logement à Monsieur [Z] [T] pour y fixer sa résidence provisoire, confirmé en cela par le jugement de divorce du 29 avril 1982. Monsieur [Z] [T] est resté dans les lieux, même après son mariage en seconde noce avec Madame [I] [K].

Par jugement du 11 décembre 2007, le tribunal d’instance de Bobigny a reconnu au profit de Madame [I] [K], veuve non remariée de Monsieur [Z] [T], un droit au bail concernant l’immeuble de la présente procédure.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [L] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Monsieur [L] [T] au paiement d’une somme de 27 276,10 euros au titre des charges courantes échues au 16 janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur 18 945,73 euros et sur 27 276,10 euros à compter des conclusions

— Condamner Monsieur [L] [T] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— Débouter Monsieur [L] [T] de sa demande de délais de paiement

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Juger n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire en l’espèce

— Condamner Monsieur [L] [T] à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [T], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, Monsieur [L] [T] sollicite du tribunal de :

— Fixer la dette au montant réellement dû par Monsieur [L] [T]

— L’autoriser à s’acquitter de sa dette dans les plus larges délais,

— Ordonner le report à 24 mois du règlement des sommes dues

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens.

Se fondant sur les articles 10 et 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [L] [T] soutient que les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété recouvrent d’une part des frais de contentieux et de recouvrement, et d’autre part des frais exposés au titre d’un précédent jugement opposant les mêmes parties. Au soutien de sa demande de délais, Monsieur [L] [T] fait état de difficultés financières et d’une prochaine cession de ses lots aux fins d’apurement de sa dette, il précise avoir signé une promesse de vente.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [T] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 16 janvier 2025 à la somme de 27 796,03 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2021, 16 décembre 2021, 22 mars 2022, 15 décembre 2022 et 18 décembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— des appels de provisions et régularisations de charges ;

— le contrat de syndic en vigueur du 15 décembre 2022 au 14 mars 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les sommes réclamées en exécution du jugement du 29 décembre 2020 à hauteur de 7 867,67 euros, ainsi que les frais nécessaires au recouvrement compris dans le solde antérieur, ceux-ci ayant été rejetés par ce même jugement, à hauteur de 467,01 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme totale de 8 334,68 euros.

Doivent également être exclus les frais d’assignation, comme relevant des dépens, à hauteur de 52,62 euros.

Les sommes réclamées au titre de la production d’un pré état daté, pour un montant de 245 euros, s’analysent en des frais afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire sur le fondement de l’article 10-1 b), ne constituant pas des charges de copropriété, elles doivent de ce fait être exclues du décompte. Au surplus, aucune pièce ne justifie cette prestation.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 163,73 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 janvier 2025, appel du 1er trimestre inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 31 janvier 2024, date de l’assignation, sur la somme de 17 563,27 euros et à compter du 19 janvier 2025 sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de sommation de payer par huissier de justice.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en procédure de l’envoi de la sommation de payer ni de son coût.

Le syndicat des copropriétaires sera donc en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, au regard des difficultés évoquées et justifiées par Monsieur [L] [T], consistant notamment en l’occupation de son bien l’empêchant de le céder, sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient d’accorder à Monsieur [L] [T] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 19 versements mensuels de 1 000 euros et un 20ème versement égal au solde de la dette.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [T] sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation et de signification de la décision à intervenir, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14] (93), la somme de 19 163,73 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 janvier 2025, appel du 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 31 janvier 2024, date de l’assignation, sur la somme de 17 563,27 euros, et à compter du 19 janvier 2025 sur le surplus.

— Autorise Monsieur [L] [T] à s’acquitter sa dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 1 000 euros, et un 20ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

— Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— Dit que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

— Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 14] (93), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14] (93), de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [L] [T] aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation et de signification de la décision à intervenir,

— Condamne Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14] (93), la somme de 1 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON