TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/09465

N° Portalis DB3S-W-B7I-2BVG

Minute : 137/25

Madame [E] [J]

Représentant : M^e Françoise MARTIN, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : P0087

C/

Monsieur [X] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MARTIN

Copie, pièces, délivrées à :

M. [U]

Le 6 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Février 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Françoise MARTIN, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 novembre 2019, Mme [E] [J] a donné à bail à M. [X] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (cadastré [Cadastre 5], lots 22, 9 et 18), pour un loyer mensuel de 845 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 845 euros.

Mme [E] [J] a délivré un congé pour reprise.

Elle a ensuite fait assigner M. [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 20 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette date, Mme [E] [J], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— la constatation de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [X] [U] ;

— et la condamnation de M. [X] [U] :

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 116,76 euros à compter du 1er mai 2024,

— au paiement d’une somme de 2 760 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat.

Elle expose, sur le fondement des articles 1103 et suivants et 1343-2 du code civil, 832 du code de procédure civile, L412-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 15-I de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] n’a pas quitté les lieux malgré la délivrance du congé. Elle précise qu’elle doit, pour vivre, louer un bien immobilier plus petit que celui qu’elle loue et infesté de punaises de lit. Elle ajoute que des logements similaires ont été proposés à M. [U] mais que ce dernier n’a pas donné suite aux propositions lui ayant été faites. Elle précise enfin qu’elle avait acquis le bien pour y vivre et non dans le cadre d’un investissement locatif. Elle confirme que les loyers et charges sont réglés par M. [U]. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux motifs qu’ils pourraient faire courir une nouvelle trêve hivernale et donner lieu à une nouvelle période de scolarisation des enfants.

M. [X] [U] comparaît. Il explique chercher un nouveau logement et qu’il ne lui a pas été proposé de logement similaire à celui qu’il loue actuellement. Il précise qu’il a trois enfants, qu’il ignorait que le bail avait une durée de deux ans, qu’il a réglé la somme de 4 000 euros pour entrer dans les lieux et qu’il a fait un recours DALO et des démarches pour trouver un logement. Il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

Les articles 10 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques mais que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Par ailleurs, l’article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. En outre, aux termes de l’article 3 de la loi précitée, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État. Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 9 novembre 2019 stipule que la durée de la location est de deux ans en raison de la reprise personnelle du logement par le bailleur à l’expiration de ce délai. Par courrier daté du 26 août 2021, reçu le 28 août 2021 par M. [U], la bailleresse a confirmé sa volonté de reprendre le logement pour son usage personnel et a indiqué à son locataire que son bail prendrait fin le 8 novembre 2021. La décision du bailleur de reprendre le logement pour y habiter personnellement ne constitue pas un motif familial suffisamment précis pour justifier la conclusion d’un bail à durée réduite au sens de l’article 11 de la loi précitée. Néanmoins, les effets du congé pour reprise délivré pour une date prématurée doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Le congé délivré le 26 août 2021 a donc pris effet le 9 novembre 2022, date d’expiration du bail de trois ans, conclu le 9 novembre 2019.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de M. [X] [U] ordonnée.

II – Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le maintien M. [X] [U] dans les lieux depuis la résiliation du bail cause à la bailleresse un dommage résultant de l’impossibilité de reprendre les lieux pour son usage personnel. Ce préjudice est suffisamment réparé par la condamnation de M. [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi. En l’absence d’arriéré locatif au jour de l’audience, le préjudice est d’ores et déjà réparé pour la période antérieure au mois de janvier 2025.

En conséquence, M. [X] [U] sera condamné à payer à Mme [E] [J] une indemnité d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi.

III – Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [X] [U] justifie avoir trois enfants à charge, renouveler régulièrement sa demande de logement social depuis plusieurs années et avoir effectué de nombreuses démarches de recherche d’un logement dans un large périmètre géographique.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [X] [U] un délai de sept mois pour quitter les lieux.

IV – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [E] [J], M. [X] [U] sera condamné à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2019 entre M. [X] [U] et Mme [E] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (cadastré [Cadastre 5], lots 22, 9 et 18) depuis le 9 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue d’un délai de sept mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [X] [U] à verser à Mme [E] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [X] [U] à verser à Mme [E] [J] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE