TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/03597 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGDB

Minute : 25/00227

S.C.I. [Adresse 12]

Représentant : M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0434

C/

Monsieur [W] [C]

Madame [H] [M] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) à la mise à disposition de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 12], demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, vestiaire : B0434.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 6] – [Localité 10]

Non comparant, ni représenté

Madame [H] [M] [V], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, la SCI [Adresse 12] a consenti à Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] la location d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 8], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal initial d’un montant de 915 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Le 19 janvier 2024, la SCI [Adresse 12] a fait signifier à Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 2371,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 janvier 2024.

Par lettre du 23 janvier 2024, la SCI [Adresse 12] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 16 avril 2024, la SCI [Adresse 12] a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et la séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur au frais, risques et périls des locataires,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] au paiement des arriérés locatifs arrêtés au 21 mars 2024, soit une somme de 4367,80 euros,condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux,condamner in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement,supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tendu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente des locataires et conformément aux dispositions de l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les assignations ont été dénoncées à la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

A l’audience, la SCI [Adresse 12], représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5318,80 euros arrêtée au 19 novembre 2024. Elle s’oppose à tous délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, la requérante expose que Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [M] [V], comparant en personne, ne discute pas le principe de la dette mais conteste son montant qu’elle évalue à 2223,92 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement de 100 à 150 euros par mois, en sus du loyer courant, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle déclare que Monsieur [W] [C] a quitté le logement et vit désormais à [Localité 10]. Elle explique qu’à la suite de cette séparation, elle a été confrontée à des difficultés financières mais que depuis novembre 2024, elle a trouvé un emploi en interim. Elle précise qu’elle est rémunérée 17 euros de l’heure. Elle ajoute qu’elle a un enfant à charge. Enfin, elle soutient avoir effectué un versement de 300 euros en septembre 2024 qui n’a pas été comptabilisé par le bailleur. Elle reconnait ne pas avoir réglé le loyer du mois de novembre 2024.

Monsieur [W] [C] cité sur procès-verbal de recherches infructueuses à sa dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, le juge a demandé à la SCI [Adresse 12] de justifier, dans un délai de quinze jours, l’absence de saisine de la CCAPEX ou de la Caisse d’allocations familiales (notamment au regard de l’éventuel caractère familial de la SCI [Adresse 12])

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2024.

Le greffe n’a reçu aucune note en délibéré de la SCI [Adresse 12] dans le délai requis. Madame [H] [M] [V] a, de son côté, adressé un mail au greffe le 06 février 2025, confirmant sa volonté d’apurer sa dette et justifie avoir versé 250 euros le 06 janvier 2025, 350 euros le 10 janvier 2025 et 380 euros le 05 février 2025 au titre des loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus par la loi.

Le juge n’a pas autorisé Madame [H] [M] [V] à transmettre une note en délibéré.

Dès lors, il convient d’écarter l’ensemble des moyens, arguments et pièces développées Madame [H] [M] [V] dans la note en délibéré transmise au greffe le 06 février 2025, dont il n’est en outre pas justifiée qu’elle ait été transmise à SCI [Adresse 12].

Sur la recevabilité de la demande émanant de la SCI [Adresse 12]

En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ou aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la Caisse d’Allocations familiales dans le délai de deux mois avant l’assignation, de l’existence d’impayés de loyers, et la SCI [Adresse 12] ne démontre pas pouvoir bénéficier de la dérogation prévue à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précité (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus).

En conséquence, les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Dès lors, la SCI [Adresse 12] sera déboutée de ses demandes d’expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles et d’indemnité d’occupation.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 12] verse aux débats un décompte arrêté au 19 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5318,90 euros qui prend en considération le versement de 300 euros effectué par Madame [H] [M] [V] le 05 septembre 2024, étant souligné que les versements postérieurs émanant tous de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient toutefois de déduire la somme de 12,16 euros imputée aux locataires au titre des frais de mise en demeure.

Monsieur [W] [C] ne justifie pas avoir délivré un congé au bailleur.

Conformément à la clause de solidarité insérée au bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 5306,74 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [H] [M] [V] a repris depuis le mois d’avril 2024 le paiement des loyers courants, certes de manière irrégulière en raison de ses difficultés financières. Elle a depuis retrouvé un emploi en interim. Elle témoigne ainsi de sa volonté et de sa capacité à régler sa dette dans les délais légaux.

En conséquence, il convient d’octroyer à Madame [H] [M] [V] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] seront condamnés aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des assignations des 12 et 16 avril 2024, et le commandement de payer du 19 janvier 2024 mais la SCI [Adresse 12] restera tenue du coût de la dénonciation des assignations à la préfecture, eu égard à l’irrecevabilité prononcée.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Eu égard à l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. La SCI [Adresse 12] sera déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats la note en délibéré transmise par Madame [H] [M] [V],

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formées par assignation du 16 avril 2024 par la SCI [Adresse 12] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 avril 2023 entre la SCI [Adresse 12], d’une part, et Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 8],

En conséquence, DEBOUTE la SCI [Adresse 12] de ses demandes d’expulsion des lieux susvisés sous astreinte, de séquestration des meubles et objets mobiliers s’y trouvant et de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] à payer à la SCI [Adresse 12] la somme de 5306,74 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [H] [M] [V] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 150 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, en sus du paiement des charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [H] [M] [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et celui des assignations des 12 et 16 avril 2024, mais dont sera exclu le coût de la dénonciation desdites assignations à la préfecture,

LAISSE à la charge de la SCI [Adresse 12] le coût de la dénonciation des assignations des 12 et 16 avril 2024 à la préfecture le 17 avril 2024,

DEBOUTE la SCI [Adresse 12] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIERE LE JUGE