TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurore FRANCELLE ; Monsieur [S] [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04588 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04588 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPT

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [G] est propriétaire des lots n°14, 15, 41 et 42 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA GTF (Gestion et Transactions de France) en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [S] [G], par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 920,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,650 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comportant notamment les frais des sommations de payer d’un montant total de 234,41 euros.

Par conclusions d’actualisation signifiées le 12 janvier 2026 au défendeur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], a sollicité la condamnation de M. [S] [G] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7 985,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,940 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comportant notamment les frais des sommations de payer d’un montant total de 234,41 euros. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures, et a actualisé sa créance à la somme de 9 159,50 euros. Il indique se rapporter à la décision du juge.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [S] [G] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter, et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 14, 15, 41 et 42, indiquant la répartition des tantièmes (4/10004, 4/10004, 308/10004 et 287/10004), établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [G],

l’historique du compte du 21 juin 2016 au 1er janvier 2026 pour les lots n°14 et 41, et du 21 juin 2016 au 1er janvier 2026 pour les lots n°15 et 42, ainsi que les appels de fonds trimestriels à compter du 3e trimestre 2024, et les factures liées aux frais de recouvrement,les procès-verbaux des assemblées générales des 13 février 2024, 3 avril 2024 et 6 mai 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023, 2024,vote des budgets prévisionnels 2024 (actualisation), 2025, 2026, fonds travaux,vote des opérations et travaux suivants : approbation appel pour mosaïques hall couloir d’entrée (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°7), approbation appel pour remplacement colonne en fonte fuyarde (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°8), approbation appel pour réfection hall d’entrée (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°9), approbation appel réfection cage escalier de gauche (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°10), approbation appel réfection cage escalier de droite (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°11), approbation appel remplacement batterie boîte aux lettres (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°12), installation d’un bandeau ventouse sur le porte interphone (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution n°29 et approbation compte travaux par l’assemblée générale du 6 mai 2025, résolution n°7)), ratification a posteriori de travaux de plomberie en cave (assemblée générale du 6 mai 2025, résolution n°23), L’attestation de non recours des assemblées générales ordinaires du 3 avril 2024 et du 6 mai 2025, Deux sommations de payer en date du 5 février 2025,Le contrat de syndic, En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 634,02 euros, décomposée comme suit : 2 570,90 euros pour les lots n°14 et 41 et 3 063,12 euros pour les lots n°15 et 42, arrêtée au 1er janvier 2026.

Les frais de recouvrement, les frais de procédure et ceux concernant des précédents jugements ont été retirés du décompte versé au débats, pour un total retiré de 3 525,48 euros décomposé comme suit : 2 001,95 euros (pour les lots n°14 et 41) et 1 523,53 euros (pour les lots n°15 et 42).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les intérêts au taux légal seront dus à compter des sommations de payer en date du 5 février 2025, le demandeur n’apportant pas les accusés de réception des mises en demeures précédentes.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 940 euros (325 euros pour les lots n°14 et 41 et 615 euros pour les lots n°15 et 42), correspondant aux frais suivants :

35 euros pour une relance pour les lots n°14 et 41 en date du 29 novembre 2024290 euros de transmission de dossier à avocat pour les lots n°14 et 41, en date du 4 février 202535 euros pour une relance pour les lots n°15 et 42 en date du 29 novembre 2024290 euros de de transmission de dossier à avocat pour les lots n°15 et 42, en date du 4 février 2025290 euros de de transmission de dossier à avocat pour les lots n°15 et 42, en date du 22 juillet 2025En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 870 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

De plus, la partie demanderesse n’apporte pas la copie de l’accusé de réception des deux relances en date du 29 novembre 2024, de sorte qu’elle ne saurait en réclamer le paiement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande concernant les frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’il révèle sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [S] [G] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [S] [G], ainsi que des versements réalisés par le défendeur. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Le point de départ sera à compter du 12 janvier 2026, date de signification du décompte actualisé, pour les charges de copropriété, et à compter du jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les deux sommations de payer en date du 5 février 2025, justifiés par les procès-verbaux de remise à étude, ainsi que l’assignation en date du 8 août 2025 justifiée par le procès-verbal de remise à étude, et les conclusions d’actualisation du 12 janvier 2026, justifiées par le procès-verbal de remise à étude.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SA GTF,

— la somme de 5 634,02 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, somme arrêtée au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 8 août 2025,

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 12 janvier 2026, date de signification du décompte actualisé, pour les charges de copropriété, et à compter du jugement pour les dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de paiement des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SA GTF, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président