TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01043 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEXN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/00423

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [Z] épouse [K],

demeurant tous deux [Adresse 1]

représentés par Maître Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la Société CENTENIAL GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

Le Syndicat des Copropriétaires SECONDAIRE de l’immeuble du batiment A sis [Adresse 2] [Adresse 8], représenté par son syndic la Société CENTENIAL GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0074

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [K] et Madame [Y] [Z], son épouse, sont propriétaires d’un appartement et d’une cave situés dans le bâtiment B d’un ensemble immobilier comprenant au total six bâtiments (A, B, C, D, E, F), situé à [Adresse 10].

Des panneaux publicitaires ont été posés sur le mur pignon du bâtiment A, moyennant le paiement d’une redevance.

Sur la repartition de cette redevance entre les copropriétaires, une assemblée générale des copropriétaires, en date du 1er mars 1989, a décidé que “la répartition de la publicité se fera sur mille/millième. La somme de 1.183 francs + 3.249 francs sera portée au credit de la masse générale et répartie sur le bâtiment A + droits de passage”.

Le 8 janvier 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux termes d’une resolution n°8, que les loyers des emplacements publicitaires seront répartis selon la clé de répartition du bâtiment A.

Cette resolution a été annulée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 janvier 2019.

Par actes délivrés les 10 juin 2024 et 11 juin 2024, Monsieur et Madame [K] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à SAINT-DENIS et le syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 6] à SAINT-DENIS, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins :

qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de procéder à la régularisation des charges et recettes publicitaires réparties, depuis l’adoption de la résolution n°8 lors de l’assemblée générale ordinaire en date du 8 janvier 2009 entre les seuls copropriétaires du bâtiment A, entre l’ensemble des copropriétaires, dont les époux [K] ;et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;de condamner, par provision, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à leur payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur la régularisation de charges à intervenir à leur profit ;outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [K] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils expliquent qu’en application de la résolution de l’assemblée générale du 1er mars 1989, les redevances doivent être réparties entre l’ensemble des copropriétaires, ce que les défendeurs ont toujours refusé de faire, et qu’ils se sont ainsi vu priver, depuis 2009, d’une partie des recettes publicitaires générées par la mise à disposition des panneaux publicitaires.

En réponse aux moyens de défense opposés par les syndicats des copropriétaires, ils indiquent que leur action est recevable dès lors qu’elle ne tend pas à ce que soit effectuée une régularisation de charges anciennes, mais que soit exécutée une décision de justice, dont les défendeurs n’ont jamais tiré les conséquences. Et ils font valoir d’autre part qu’ils agissent pour que soit régularisé le compte des charges afférents à leurs lots.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et le syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] sollicitent du juge des référés qu’il :

déclare irrecevable l’action de Monsieur et Madame [K] ;à titre subsidiaire, les déboute de toutes leurs demandes au motif de l’existence de contestations sérieuses ;les condamne à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens.

S’agissant des fins de non recevoir, ils expliquent d’abord que l’action des demandeurs tendant à une répétition de l’indû, est prescrite, dès lors qu’elle devait être introduite dans les cinq ans du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 30 janvier 2019. Ils font également valoir qu’ils ne sont pas recevables à agir au bénéficie de tous les copropriétaires.

Sur le fond, les défendeurs exposent que la résolution votée le 1er mars 1989 prévoit certes que les recettes publicitaires sont portées au crédit de la masse générale, soit la masse commune à tous les copropriétaires, mais pour être ensuite réparties sur le seul “ bâtiment A + droits de passage”. Ils en concluent que les autres bâtiments ne peuvent donc pas bénéficier des recettes publicitaires générées par l’affichage publicitaire du bâtiment A. Ils ajoutent qu’il est probable, au regard du style rédactionnel de cette résolution, que cette affectation des recettes au seul bâtiment A ait été mise en œuvre dès le début de la location de l’espace publicitaire. Ils précisent également que la création du syndicat des copropriétaires secondaire emporte de fait une répartition spéciale au bâtiment A des charges et des recettes générées par ce bâtiment.

Sur la demande de provision, les défendeurs indiquent qu’elle ne peut pas être formulée en plus de la demande de régularisation des charges, ce qui renviendrait à ce qu’ils soient condamnés à payer deux fois le montant des charges considérées comme indues, ce qui n’est pas fondé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les fins de non recevoir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la prescription, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par ailleurs, sur l’intérêt à agir, l’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les demandes des consorts [K] tendent au paiement d’une partie des sommes perçues par le syndicat des copropriétaires au titre des redevances publicitaires.

Dès lors, le point de départ de la prescription doit être fixé, pour chacune des sommes perçues dont ils estiment qu’il doit leur en être versé une partie, au jour où ils ont connaissance de leur versement.

Par conséquent, aussi bien la demande d’injonction que la demande de provision sont recevables, au moins pour les sommes versées à ce titre au syndicat des copropriétaires depuis moins de 5 ans avant la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, les demandes qu’ils ont formées, même si l’une d’entre elles est formulée maladroitement, le sont à leur profit.

Les fins de non recevoir seront donc rejetées.

Sur la demande de condamnation sous astreinte et la demande de provision

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, en application du premier alinéa de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’est aujourd’hui seule applicable à la répartition des redevances publicitaires la résolution n°9 de l’assemblée générale ordinaire du 1er mars 1989 laquelle prévoit que “la répartition de la publicité se fera sur mille/millième. La somme de 1.183 francs + 3.249 francs sera portée au crédit de la masse générale et répartie sur le bâtiment A + droits de passage”.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, il n’en résulte pas clairement le principe d’une répartition de la redevance entre tous les copropriétaires : en effet, la portée de la seconde phrase de cette résolution sur le principe posé par la première phrase demeure incertaine.

Le sens de cette résolution prêtant à discussion, sa violation ne saurait en tout état de cause constituer un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il n’est démontré ni urgence, ni dommage imminent.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande d’injonction de faire.

Il en sera de même s’agissant de la demande de provision, fondée sur la même résolution de l’assemblée générale, au motif qu’elle se heurte à une contestation sérieuse pour les motifs précisés supra.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [K], succombant, seront condamnés aux dépens.

Enfin, il apparaît équitable, compte tenu des circonstances, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les fins de non recevoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur et Madame [K] ;

Condamnons Monsieur et Madame [K] aux dépens ;

Laissons à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et rejetons par conséquent les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE