TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/03241 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FINR

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [P] [J] divorcée [B]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence, lors des débats, de [M] [T], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-anne BUSSIERES, substituée par Maître Clémence WEBER, de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocates au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [P] [J] divorcée [B]

née le 05 Septembre 1971

demeurant [Adresse 4]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 juillet 2025, prorogé au 08 Septembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2013, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [P] [J] divorcée [B] un logement sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 393, 61 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [P] [J] divorcée [B] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 16 avril 2024 dénoncé à la CCAPEX le même jour.

Par acte de Commissaire de Justice, en date du 29 octobre 2024, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 29 octobre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [P] [J] divorcée [B] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, l’assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.343,31 euros au titre des loyers impayés au 16 octobre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux. Elle sollicite en outre d’être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [P] [J] divorcée [B].

Le bailleur réclame en outre, 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 3 décembre 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi le 20 janvier 2025, la défenderesse indiquant par téléphone être souffrante.

Par courriel du 11 février 2025, Madame [P] [J] a fait parvenir un certificat médical aux termes duquel le médecin indique que la patiente lui déclare qu’en raison de son état de santé, elle n’a pu se rendre à son rendez-vous prévu le 20 janvier 2025.

A l’audience du 17 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [P] [J] divorcée [B] a comparu. Elle a expliqué que son logement était insalubre et qu’elle souhaitait solliciter des travaux. L’affaire a été renvoyée à l’audience 2 juin 2025 afin que la locataire puisse formuler ses demandes à l’encontre du bailleur et produise en outre un livret de famille pour justifier de son mariage puis de son divorce avec Monsieur [B]. Le principe du contradictoire a été rappelé ainsi que la possibilité de prendre les services d’un avocat et de faire une demande d’aide juridictionnelle.

La date de l’audience de renvoi a été notée sur un papier pour Madame [P] [J], aucun avis de renvoi n’étant prévu par les textes en cas de comparution des parties.

Madame [P] [J] a appelé la juridiction le 06 mai 2025 reprochant que la date d’audience ait été indiquée sur un papier à l’audience.

Madame la greffière lui a fait parvenir un avis de renvoi le même jour.

Par courriel en date du 30 mai 2025, Madame [P] [J] divorcée [B] a indiqué ne plus se présenter aux audiences afin de se protéger de l’accueil maltraitant qu’elle estime avoir reçu de la part de la juridiction.

A l’audience du 2 juin 2025, l’affaire a été retenue et la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [P] [J] divorcée [B] était non comparante.

Le bailleur s’est référé à ses conclusions écrites envoyées à Madame [P] [J] divorcée [B] par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 1er mars 2025 et a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 6 908,00 euros arrêtée au 31 mai 2025, loyer du mois de mai inclus et en précisant que le paiement des loyers n’était pas repris et qu’il s’opposait ainsi à toute demande de délai. Il a en outre fait valoir que, contrairement aux allégations de Madame [P] [J] divorcée [B], le logement était décent et qu’il convenait de la débouter de toutes demandes de travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe et prorogée au 8 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 16 avril 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 16 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [P] [J] divorcée [B] à lui payer la somme de 6 908 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, Madame [P] [J] divorcée [B] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort du décompte produit que Madame [P] [J] divorcée [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, puisque qu’aucun versement n’a été effectué depuis le commandement de payer du 16 avril 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 17 juin 2024, Madame [P] [J] divorcée [B] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il ne sera pas fait droit à la demande visant à être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [P] [J] divorcée [B], le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la demande reconventionnelle de demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 6] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat »

Ainsi, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Aux termes de l’article 9 du Code de Procédure Civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Madame [P] [J] sollicite la condamnation du bailleur à réaliser des travaux expliquant dans le cadre du diagnostic social et financier avoir cessé de payer son loyer en raison de l’état de son logement (humidité et infiltration et douche non conforme).

Elle ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations. Si elle a fait parvenir au Tribunal un courriel contenant des pièces jointes, ces dernières n’ont pu être extraites. En outre, leur caractère contradictoire n’était pas justifié.

En revanche, le bailleur produit plusieurs factures de travaux réalisés dans le logement de Madame [P] [J], dont en date du 29 mars 2023 au titre de la peinture, une en date du 20 juin 2023 au titre de la réparation d’une porte fenêtre, une en date du 31 août 2023, au titre du portail et une du 19 novembre 2024 au titre d’une porte fenêtre. Ainsi, le bailleur justifie sinon du parfait entretien du logement, au moins d’interventions régulières en ce sens.

Il produit en outre un courriel du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne en date du 22 avril 2024 indiquant au bailleur son intention de classer le dossier.

Ainsi, Madame [P] [J] qui ne se présente pas à l’audience de renvoi ni ne se fait représenter, ne rapporte aucune preuve du caractère indécent de son logement ni de troubles de jouissance et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [P] [J] divorcée [B], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 16 juin 2023, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [P] [J] divorcée [B] et portant sur un logement sis [Adresse 3] ([Adresse 1]) à la date du 16 juin 2024 ;

— ORDONNE à Madame [P] [J] divorcée [B] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] divorcée [B] à payer à la d’HLM SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 6 908 euros (SIX MILLE NEUF CENT HUIT EUROS) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] divorcée [B] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande visant à être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [P] [J] divorcée [B] ;

— DEBOUTE Madame [P] [J] divorcée [B] de sa demande au titre des travaux ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] divorcée [B] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL