TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03077 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDYT

Minute : 25/43

Société PRIMO 1

Représentant : M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

C/

Monsieur [V] [U]

Madame [I] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société PRIMO 1,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [U],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [W],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, la Société Primo 1 a donné à bail à Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] un logement et un box n°47 situés [Adresse 2] – [Localité 6], pour un loyer mensuel de 966,35 euros, et 78 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la Société Primo 1 a fait signifier à Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6313,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 janvier 2024 la Société Primo 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la Société Primo 1 a fait assigner Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de:

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] au paiement des sommes suivantes :

o 8556.45 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 mars 2024.

À l’audience du 18 novembre 2024, la Société Primo 1, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15778,00 euros arrêtée au 14 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposés à l’octroi de délais de paiement.

La Société Primo 1 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Société Primo 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la Société Primo 1 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 10 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2024 que la Société Primo 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à payer à la Société Primo 1 la somme de 15778.63 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mars 2024 sur la somme de 6242,22 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or le contrat a été conclu le 29 otcobre 2020 soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, 10 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2020 à compter du 11 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mars 2024, Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à son paiement à compter de 11 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à payer à la Société Primo 1 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la Société Primo 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 octobre 2020 entre la Société Primo 1 d’une part, et Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] – [Localité 6], sont réunies à la date du 11 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à compter du 11 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à payer à la Société Primo 1 la somme de 15778.63 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mars 2024 sur la somme de 6242,22 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à payer à la Société Primo 1 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [I] [W] à payer à la Société Primo 1 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE