TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01747 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RRA

Minute : 25/00622

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [U] [W]

Monsieur [Y] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Madame [U] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 janvier 2003, la SA d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à Mme [U] [W] et M. [Y] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 271,21 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 144,61 €.

Par acte séparé du 2 juillet 2012, la SA d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à Mme [U] [W] et M. [Y] [W] un emplacement de stationnement Z04 (UG n°064596) situé [Adresse 3], pour un loyer de 20,70 €, toutes charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF La Sablière a fait signifier à Mme [U] [W] et M. [Y] [W], par exploits de commissaire de justice du 24 février 2025, deux commandements de payer les loyers pour une somme principale de 7 672,22 euros pour le logement et 293,36 euros pour l’emplacement de stationnement visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la SA d’HLM ICF La Sablière a fait assigner Mme [U] [W] et M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

La SA d’HLM ICF La Sablière, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

constater la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 3] dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire ;

ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] ;

condamner solidairement Mme [U] [W] et M. [Y] [W] à payer :

la somme provisionnelle de 11 815,62 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 12 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal ;

une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 24 janvier 2003 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [U] [W] et M. [Y] [W] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [U] [W] et M. [Y] [W], assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu.

Les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier duquel il ressort que les défendeurs sont parents de quatre enfants, qu’ils perçoivent des ressources mensuelles globales d’environ 2 200 euros, qu’ils ont connu une diminution de leurs ressources.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 24 janvier 2003 que Mme [U] [W] et M. [Y] [W] doivent payer un loyer d’un montant de 271,21 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 144,61 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 685,10 euros.

Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que Mme [U] [W] et M. [Y] [W] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 20,70 €. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 23,24 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [U] [W] et M. [Y] [W] restaient devoir la somme de 11 815,62 € euros à la date du 12 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [U] [W] et M. [Y] [W] au paiement d’une somme provisionnelle de 11 815,62 €, arrêtée au 12 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les contrats de bail prévoient une clause de solidarité en leur article 2 pour le logement et 10 pour l’emplacement de stationnement.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu pour le logement le 24 janvier 2003 contient une telle clause résolutoire en son article 20.5 et le bail conclu pour l’emplacement de stationnement le 2 juillet 2012 en contient une en son article 9. Des commandements de payer visant ces clauses résolutoires ont été signifiés le 24 février 2025 pour la somme en principal de 7672,22 euros pour le logement et 293,36 euros pour l’emplacement de stationnement.

Lesdites clauses résolutoires stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner ses biens à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 24 janvier 2003 et celui en date du 2 juillet 2012.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [U] [W] et M. [Y] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux à compter du 1 octobre 2025, terme de septembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 avril 2025, 00 heure, au 30 septembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût d’un seul des commandements de payer en date du 24 février 2025 et de l’assignation en date du 26 mai 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2003 entre la SA d’HLM ICF La Sablière et Mme [U] [W] et M. [Y] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2012 entre la SA d’HLM ICF La Sablière et Mme [U] [W] et M. [Y] [W] concernant l’emplacement de stationnement Z04 (UG n°064596) situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [W] et M. [Y] [W] à verser à la SA d’HLM ICF La Sablière la somme provisionnelle de 11 815,62 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 septembre 2025, terme de août 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [W] et M. [Y] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [U] [W] et M. [Y] [W] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [W] et M. [Y] [W] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 octobre 2025, terme de septembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [W] et M. [Y] [W] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [W] et M. [Y] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût d’un seul commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION