Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 11 mars 2025, n° 24/02134

TJ Bobigny 11 mars 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré dans les formes requises et que le bail a été résilié de plein droit, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Occupation sans exécution des obligations
La cour a jugé que le maintien de la société dans les lieux sans paiement des loyers constitue un préjudice pour les demandeurs, justifiant le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que le montant de la dette locative n'était pas contesté par les défendeurs, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais de justice
La cour a estimé que la demande d'indemnité ne relevait pas des compétences du juge des référés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 1 sect. 5, 11 mars 2025, n° 24/02134
Numéro(s) :	24/02134
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULTFabienne BERNERON
Parties :	La société LE FONTANAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02134 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EW5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

MINUTE N° 25/00200

— ---------------

Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [Z] [H]

demeurant [Adresse 8] – ALGERIE

représenté par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

Monsieur [G] [H]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représenté par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

Madame [V] [H] épouse [X]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

ET :

La société LE FONTANAS

[Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

**********************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 28 février 1989 à effet au 1er mars 1989, les époux [E] ont consenti à la société La résidence un bail portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], lots n° 226 et 254.

Par acte du 19 janvier 1999, la société La résidence a cédé son fonds de commerce à la SARL Le Fontanas, constituée quelques jours plus tôt par M. [A] [H], M. [J] [H] et Mme [F].

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2011, la société Le Fontanas a sollicité le renouvellement du bail auprès des époux [E].

Par acte authentique du 11 juillet 2002, les époux [E] ont cédé à M. [A] [H] les lots n° 226 et 254 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6].

[A] [H] est décédé le 14 juin 2008 laissait pour lui succéder ses onze frères et sœurs à concurrence des 9/11è et sa mère à concurrence de ¼. A la suite du décès de la mère, les onze frères et sœurs lui ont succédé à hauteur de 1/11è chacun.

A la suite suite de donations, l’indivision successorale était composée de :

— Mme [V] [H] épouse [X],

— M. [U] [H],

— M. [G] [H],

— M. [Z] [H],

— Mme [C] [H],

Au décès de [A] [H], Mme [F] a cédé ses parts sociales de la SARL Le Fontanas à la fratrie [H] à l’exception de MM. [Z] et [G] [H], par acte authentique du 28 mars 2010.

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2011, la SARL Le Fontanas a cédé son fonds de commerce à la SARL L’agora, société créée par Mme [V] [H] épouse [X].

Par arrêt du 6 août 2019, la cour d’appel de Paris, infirmant le tribunal de commerce de Bobigny, a annulé la cession du fonds de commerce au motif que MM. [Z] et [G] [H] n’avaient pas été convoqués à l’assemblée générale ayant décidé la vente.

Ainsi, la société Le Fontanas, dépourvue d’activité et radiée depuis le 28 mai 2014, est redevenue locataire des locaux objet du bail.

Une procédure tendant au partage de l’indivision successorale de [A] [H] a été initiée M. [G] [H], M. [Z] [H], Mme [C] [H], donnant lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 16 mai 2022 ordonnant notamment l’ouverture des opérations de liquidation et de partage ainsi qu’une expertise sur le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6].

[C] [H] est décédée le 22 novembre 2019, laissant pour lui succéder :

— M. [I] [W], son fils,

— M. [B] [W], son fils,

— Mme [K] [W], sa fille,

— M. [T] [W], son fils,

— M. [Y] [W], son époux survivant.

Ainsi, l’indivision successorale, propriétaire des locaux commerciaux est composée de :

— M. [Z] [H],

— M. [G] [H],

— M. [U] [H],

— Mme [V] [H] épouse [X],

— des ayants-droits de [C] [H].

Par acte d’huissier du 26 juin 2024, Mme [V] [H] épouse [X], M. [U] [H], M. [G] [H] et M. [Z] [H] ont fait délivrer à la société Le Fontanas un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice du 10 décembre 2024, Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H] ont fait assigner la société Le Fontanas et M. [U] [H], en qualité de gérant de ladite société, en référé devant le président de ce tribunal, pour :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,les autoriser à faire expulser la société Le Fontanas et le cas échéant, tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6],autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer,condamner la société le Fontanas à leur payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 27 juillet 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés,condamner la société le Fontanas à leur payer à titre provisionnel, la somme en principal de 136 320,80 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2024 inclus,les autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie,condamner la société le Fontanas à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2025.

A l’audience, Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H] sollicitent le bénéfice de leur assignation, complétée par des conclusions du 24 janvier 2025, actualisant notamment le décompte des sommes dues à hauteur de 142 603,54 euros, échéance du mois mars 2025 incluse.

A l’audience la société Le Fontanas et M. [U] [H] ne s’opposent pas à la résiliation du bail et ne contestent pas le montant de la dette locative. En revanche, ils sollicitent, au regard du contexte de l’affaire, le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule en en sa dernière page qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, le contrat est résilié de plein droit 15 jours après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 26 juin 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, notamment s’agissant du délai d’un mois, pour le paiement de la somme en principal de 123 736,12 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues contenue dans les conclusions des demendeurs du 24 janvier 2025, non-contesté par les défendeurs, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 27 juillet 2024.

L’obligation de la société Le Fontanas de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. En revanche, il incombe au propriétaire des lieux de s’assurer de leur sécurisation après l’expulsion. Dès lors il n’appartient pas au juge des référés d’autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société Le Fontanas causant un préjudice à l’indivision successorale de [A] [H] du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La société Le Fontanas sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux.

Aussi, il n’est pas contesté que la dette de la société Le Fontanas s’élève à la somme de 142 603,54 euros, échéance du mois mars 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation).

En conséquence, la société la société Le Fontanas sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité

Par ailleurs, les demandeurs sollicitent la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité en application du contrat de bail.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1229 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, complété par la jurisprudence, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes rappelées ci-avant ne relèvent donc pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Le Fontanas sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2024.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H], en leur qualité de représentants de l’indivision successorale de [A] [H], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SARL Le Fontanas et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], lots n° 226 et 254 ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H], en leur qualité de représentants de l’indivision successorale de [A] [H], de leur demande tendant à autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;

Condamne la SARL Le Fontanas à payer à Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H], en leur qualité de représentants de l’indivision successorale de [A] [H], la somme provisionnelle de 142 603,54 euros (loyers et indemnités d’occupation du mois mars 2025 inclus) ;

Condamne la SARL Le Fontanas au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboute Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H], en leur qualité de représentants de l’indivision successorale de [A] [H], de leur demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la SARL Le Fontanas aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 et de l’assignation ;

Condamne la SARL Le Fontanas à payer à Mme [V] [H] épouse [X], M. [G] [H] et M. [Z] [H], en leur qualité de représentants de l’indivision successorale de [A] [H], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT