Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 14 novembre 2025, n° 25/06504

TJ Bobigny 14 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant en situation d'occupation sans droit ni titre, doivent être expulsés des lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires sont tenus de payer les arriérés de loyers, conformément aux termes du bail.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, en raison de leur occupation indue des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les locataires à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 14 nov. 2025, n° 25/06504
Numéro(s) :	25/06504
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CHATELLARD
Cabinet(s) :	BLATTER SEYNAEVE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06504 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KMD

Minute :

Madame [E] [G] [K]

Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

Monsieur [O] [L]

Madame [N] [F] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Philippe CHATELLARD

Copie délivrée à :

M.[L] et Mme [F] [L]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [E] [G] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Madison AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [F] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, Madame [G] [M] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [O] [L] et à Mme [N] [F] [L] un appartement à usage d’habitation et une cave et un parking n°1 situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1050 euros révisable, outre 50 euros de provisions pour charges.

Il résulte d’une attestation notariée du 27 novembre 2009 que Mme [G] [M] a donné la nue-propriété du bien à Mme [E] [A] par acte notarié du 27 novembre 2009. Mme [G] [M] est décédée le 22 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Mme [E] [K] a fait délivrer à M. [O] [L] et à Mme [N] [F] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2105,36 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, Mme [E] [K] a fait assigner M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal :

o juger que le bail est résilié de plein droit depuis le 17 mars 2025 ;

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] au paiement de la somme de 3 381,03 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

o condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1096,68 euros, charges en sus, à compter du 18 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

o juger que l’occupation s’étant prolongée, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée, à compter du 18 mars 2026, sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date ;

— à titre subsidiaire :

o juger que le défaut de paiement des sommes contractuellement dues constitue en vertu du bail conclu le 24 décembre 2016 constitue une inexécution grave ;

o juger que le bail conclu le 24 décembre 2016 est résilié avec toutes les conséquences de droit ;

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] au paiement de la somme de 5165,43 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires au 5 mai 2025, à parfaire ;

o condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1816,05 euros charges en sus, à compter de la date de la décision à intervenir et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— à titre encore subsidiaire, si les locataires sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience : juger pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé ;

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et le coût de l’assignation et à payer à Mme [E] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Mme [E] [K], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formée dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la baisse à la somme de 1264,63 euros arrêtée au 28 août 2025.

Les défendeurs, assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

L’article 24 – III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 28 mai 2025, soit dans un délai d’au mois six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action de Mme [E] [K] est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 26 décembre 2016 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2105,36 euros en principal a été délivrée aux locataires le 17 janvier 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 17 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Les défendeurs se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis le 17 mars 2025, de sorte qu’il convient et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum M. [O] [L] et à Mme [N] [F] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 17 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 28 août 2025 s’élève à la somme de 1264,63 euros.

M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] seront solidairement condamnés paiement de cette somme.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L], qui succombent, seront solidairement condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] à payer à Mme [E] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 17 mars 2025 du bail conclu le 24 décembre 2016 portant sur l’appartement à usage d’habitation et une cave et un parking n°1 situés [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [E] [K] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] à payer à Mme [E] [K] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 18 mars 2025, lendemain de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [N] [F] [L] à payer à Mme [E] [K] la somme de 1264,63 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et à Mme [N] [F] [L] à payer à Mme [E] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et à Mme [N] [F] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge