— N° RG 22/04430 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCYPZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 mars 2025

Minute n° 25/846

N° RG 22/04430 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCYPZ

Le

CCC : dossier

FE :

M^e Kalinka BUREAU DOBKINE,

M^e CAGNEAUX-DUMONT GALLION,

M^e Pierre-guillaume CLOAREC

M^e Laurent LUCAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Kalinka BUREAU DOBKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [R] [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Kalinka BUREAU DOBKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Société QUALITY’DIAG

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD RCS de NANTERRE n° B 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. CITEVO DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Pierre-guillaume CLOAREC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 24 avril 2018, Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G], acquéreurs, et la société CITEVO DEVELOPPEMENT, venderesse, ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 4], moyennant le paiement de la somme de 200 000 euros.

Les parties avaient été mises en relation par la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13], agence immobilière exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, à laquelle la vente avait été confiée par la société CITEVO DEVELOPPEMENT.

Le compromis de vente a été rédigé par l’agent immobilier et y ont été annexés les diagnostics immobiliers obligatoires, parmi lesquels le diagnostic amiante, tous réalisés le 31 juillet 2017 par la société [M] [P], devenue la société QUALITY DIAG.

La vente a été réitérée en la forme d’un acte authentique le 20 septembre 2018.

A l’occasion de travaux sur la toiture, les acquéreurs ont été alertés par leur entrepreneur sur la présence d’amiante dans la maison principale.

Un nouveau diagnostic a été effectué par la société EURODIEX, concluant aux termes de son rapport en date du 25 octobre 2018 à la présence d’amiante.

La compagnie PACIFICA, assureur de Monsieur [F] [J] et de Madame [R] [G], a alors mandaté le cabinet IXI aux fins de diligenter une expertise amiable, laquelle a conclu, aux termes de son rapport daté du 4 juin 2019, à la présence d’amiante et a chiffré les travaux de remise en état.

Un nouveau rapport a été établi par la société EURODIEX le 13 juillet 2019 à l’issue de nouvelles investigations. Il constatait la présence d’amiante et chiffrait le coût des réparations au regard de nouveaux devis.

Par actes des 16, 17 et 19 juin 2019, Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] ont fait assigner la SARL [M] [P], devenue la société QUALITY DIAG, la société AXA France IARD, son assureur, ainsi que la société CITEVO DEVELOPPEMENT et la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] devant le juge des référés de [Localité 12] aux fins de solliciter une expertise judiciaire et le paiement d’une provision.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 28 août 2020, le président du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [N] [T] pour y procéder. Il a par ailleurs rejeté la demande d’indemnités provisionnelles formulée par Monsieur [J] et Madame [G].

Le rapport de Monsieur [N] [T] a été déposé en l’état, le 23 avril 2022, en l’absence de paiement de la consignation complémentaire mise à la charge de la société QUALITY DIAG et de son assureur, la compagnie AXA France IARD, par une ordonnance du 28 avril 2021.

Suivant actes des 25 et 26 août 2022, Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] ont fait assigner la société QUALITY DIAG, la société AXA France IARD, son assureur, la société CITEVO DEVELOPPEMENT et la société ORQUERA IMMOBILIER THORIGNY devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par une ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a condamné in solidum la société QUALITY DIAG, la société AXA France IARD et la société CITEVO DEVELOPPEMENT à payer aux demandeurs une provision de 42 700 euros, outre la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’incident.

Aux termes de leurs conclusions en demande, signifiées par RPVA le 16 janvier 2025, Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] demandent au tribunal de :

Débouter la société CITEVO DEVELOPPEMENT, la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13], la société QUALITY DIAG et la société AXA France IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;Rejeter la demande de la société AXA France IARD et QUALITY DIAG de remboursement de la provision ;Condamner in solidum la société CITEVO DEVELOPPEMENT, la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13], la société QUALITY DIAG et la société AXA France IARD à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] les sommes de : 274 431,82 euros au titre du coût des travaux de démolition et reconstruction, selon devis ARTIBAT du 15 octobre 2019 avec indexation sur l’indice du coût de la construction, et subsidiairement la somme de 137 331,76 euros correspondant aux conclusions du rapport IXI ;73 455 euros selon devis ATMOPUR pour le désamiantage du pavillon ; 7 674 euros au titre des frais exposés pour les diagnostics et devis ; 2 210 euros au titre de la provision accordée par le juge de la mise en état restant due ; 10 000 euros au titre du préjudice persistant ; 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance, étant précisé que ce préjudice perdurera tant que les demandeurs ne prendront pas possession de leur pavillon et sera nécessairement réévalué ;Assortir ces condamnations au taux d’intérêt légal à compter de la première lettre de mise en demeure du 10 février 2020 (à qui était-elle adressée ?) et subsidiairement à compter de la date de la délivrance de l’assignation en référé, soit le 19 juin 2020 ;Condamner in solidum la société CITEVO DEVELOPPEMENT, la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13], la société QUALITY DIAG et la société AXA France IARD à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise et les frais d’huissier ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [J] et Madame [G] font valoir, en premier lieu, que la société QUALITY DIAG a engagé, à leur égard, sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils soutiennent à ce titre que le diagnostic amiante n’a pas été effectué conformément aux règles de l’art, non seulement en raison de la présence d’amiante sur le toit visible à l’œil nu et sans travaux destructifs, mais encore de la présence d’amiante sur les murs et parois, alors même que la date et les matériaux de construction de la maison auraient dû attirer l’attention du diagnostiqueur sur la probable présence d’amiante et justifier des vérifications approfondies.

Monsieur [J] et Madame [G] soutiennent en deuxième lieu, que la société CITEVO DEVELOPPEMENT, venderesse, est responsable à leur égard et tenue de réparer leur entier préjudice. Sur le fondement de la garantie des vices cachés d’abord, les demandeurs font valoir que le bien acquis est entaché d’un vice, caché lors de la vente et d’une gravité telle qu’il rend l’habitation impropre à sa destination, ajoutant qu’il était nécessairement connu du vendeur s’agissant d’un marchand de biens connaissant les problématiques récurrentes d’amiante pour ce type de bien. Subsidiairement, les acquéreurs invoquent l’obligation de délivrance conforme, affirmant qu’en ne signalant pas la présence d’amiante, le vendeur s’engageait à délivrer une maison sans amiante. Très subsidiairement, Monsieur [J] et Madame [G] estiment que la société CITEVO DEVELOPPEMENT engage sa responsabilité sur le fondement du dol, estimant que le vendeur a volontairement dissimulé aux acquéreurs la présence d’amiante.

En troisième lieu, Monsieur [J] et Madame [G] font valoir que la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] a manqué à son obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien vendu. A ce titre, les demandeurs estiment que l’agence immobilière, en sa qualité de professionnelle du secteur immobilier, aurait dû être alertée par la date de construction de la maison litigieuse et le fait qu’elle était construite en matériaux préfabriqués, et aurait dû en conséquence attirer leur attention sur le risque de présence d’amiante.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] et Madame [G] sollicitent la condamnation in solidum de chacune des parties défenderesses à indemniser leur entier préjudice. S’agissant des préjudices allégués, Monsieur [J] et Madame [G] font valoir qu’ils n’auraient jamais acquis le bien s’ils avaient connu la présence d’amiante et soutiennent que, compte tenu de l’amiante présente dans leur habitation, le bien doit d’abord être désamianté, puis détruit et reconstruit. Ils sollicitent en outre le remboursement des frais de devis et de diagnostics, l’indemnisation d’un préjudice moral ainsi que d’un préjudice de jouissance et de relogement, rappelant à cet égard qu’une provision leur a été allouée par le juge de la mise en état, sans toutefois être intégralement réglée.

Selon conclusions en défense n° 2, signifiées par RPVA le 14 novembre 2024, la société QUALITY DIAG, anciennement dénommée [M] [P], et la société AXA France IARD, son assureur, demandent au tribunal de :

Recevoir la société QUALITY DIAG et la compagnie AXA France IARD en toutes leurs fins, prétentions et demandes ; Débouter Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] de toutes leurs fins, prétentions et demandes ; Condamner Monsieur [J] et Madame [G] au remboursement de la somme de 42 700 euros versée au titre de la provision accordée par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 27 novembre 2023 auprès des sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD et CITEVO DEVELOPPEMENT ; Condamner Monsieur [J] et Madame [G] à payer la somme de 5 000 euros à la société QUALITY DIAG et à la compagnie AXA France IARD en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [J] et Madame [G], la société QUALITY DIAG et son assureur contestent en premier lieu toute faute concernant l’absence d’identification de la présence d’amiante sur les parois verticales, expliquant que le diagnostic « avant-vente » n’implique qu’une inspection visuelle, contrairement au « repérage avant-travaux », qui suppose quant à lui des investigations plus poussées. Ils ajoutent que les contours du diagnostic ainsi effectué étaient signalés aux termes du rapport du diagnostiqueur.

La société QUALITY DIAG et son assureur contestent en second lieu les préjudices allégués par Monsieur [J] et Madame [G]. Ils font valoir, tout d’abord, que l’expert judiciaire a considéré que la dépose de la toiture contenant de l’amiante n’est pas exigée, mais que seul s’impose un contrôle périodique, tous les trois ans, et demandent en conséquence le rejet de l’indemnisation concernant la reconstruction entière du bien ainsi que le rejet du préjudice de jouissance allégué. Sur ce dernier point, ils relèvent que la maison n’est pas habitable pour des motifs extérieurs à la présence de l’amiante, notamment son absence de raccordement au réseau d’eau potable et les travaux démarrés postérieurement à leur acquisition. Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient pas de leur préjudice moral, en lien avec le seul manquement imputable à la société QUALITY DIAG, c’est-à-dire l’absence de détection de la présence d’amiante en toiture. Ils sollicitent encore le rejet de leurs demandes d’indemnisation au titre des frais de devis et de diagnostic, estimant que l’étude du projet de reconstruction et la consultation d’un expert d’assuré et d’un conseil ne sont pas en relation de causalité avec la présence d’amiante sur le toit, mais sur les parois, et que les diagnostics complémentaires ont été effectués dans la perspective de travaux et sont donc sans lien avec le présent litige.

Par des conclusions en défense n° 2, signifiées par RPVA le 21 novembre 2024, la société CITEVO DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [J] et Madame [G] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la société CITEVO DEVELOPPEMENT ; Subsidiairement, condamner in solidum la société QUALITY DIAG et son assureur, la compagnie AXA France IARD, à relever et garantir indemne la société CITEVO DEVELOPPEMENT de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ;Condamner Monsieur [J] et madame [G] ou tout succombant à payer à la société CITEVO DEVELOPPEMENT la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [J] et Madame [G] ou toute succombant aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société CITEVO DEVELOPPEMENT conteste que les conditions de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés soient réunies en l’espèce, faisant valoir que la présence d’amiante dans l’immeuble ne le rendait pas impropre à sa destination au moment de son acquisition, ajoutant que ce sont les travaux engagés ultérieurement qui ont généré un risque d’inhalation de poussières d’amiante. La société CITEVO DEVELOPPEMENT soutient encore que Monsieur [J] et Madame [G] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice à hauteur de 450 000 euros ni d’une faute de sa part.

Subsidiairement, la société CITEVO DEVELOPPEMENT sollicite la garantie de la société QUALITY DIAG et de son assureur, observant que ces derniers ne contestent pas la faute du diagnostiqueur concernant la présence d’amiante en toiture, et soutenant que l’absence d’identification de la présence d’amiante sur les parois constitue une faute, dès lors que la jurisprudence de la Cour de cassation retient que l’opération de repérage ne doit pas se limiter à un simple constat visuel, mais qu’il appartient au diagnostiqueur de procéder à des sondages sonores et de démonter les éléments démontables.

Aux termes de conclusions en réponse n° 2 signifiées par RPVA le 21 novembre 2024, la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] demande au tribunal de :

Rejeter toutes les demandes formulées par Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] à l’encontre de la société ORQUERA IMMOBILIER THOTIGNY ; Condamner Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] à payer à la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des prétentions de Monsieur [F] [J] et de Madame [R] [G], la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exécution de son obligation de conseil et d’information. A cet égard, elle fait valoir que le compromis de vente contenait les caractéristiques essentielles du bien vendu, en particulier le fait qu’il s’agissait d’une maison en préfabriqué, dépourvue de réseau d’assainissement. Elle soutient en outre que les vendeurs étaient informés de sa date approximative de construction, figurant au sein des diagnostics annexés, notamment du diagnostic amiante. Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’amiante, au-delà de ce qui était relevé aux termes du diagnostic, ni même du risque de la présence d’amiante, n’étant pas professionnelle de la construction, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir davantage alerté les acquéreurs sur ce risque. La société ORQUERA IMMOBILIER [Adresse 14] fait enfin valoir que c’est la précédente propriétaire du bien qui avait mandaté directement le diagnostiqueur, ce dont elle déduit qu’il ne peut davantage lui être reproché de ne pas avoir communiqué à la société QUALITY DIAG les informations utiles à l’accomplissement de sa mission.

S’agissant du préjudice allégué par les acquéreurs, la société ORQUERA IMMOBILIER [Adresse 14] fait valoir que la présence d’amiante au moment de la vente ne rendait pas la maison inhabitable et n’imposait pas des travaux d’une ampleur telle que ceux qui ont été entrepris, ce dont ils déduisent que le préjudice de jouissance n’est pas établi. Ils ajoutent qu’il n’est pas davantage établi l’existence d’un préjudice moral, qui serait distinct du préjudice de jouissance allégué.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la société de diagnostic

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il en résulte que, pour que la responsabilité délictuelle soit mise en œuvre, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est par ailleurs constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En vertu de l’article L.1334-13 du code de la santé publique, « un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation ».

La mission du diagnostiqueur consiste, sans travaux destructifs, à noter la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds du logement et, pour les éléments extérieurs, dans la toiture, les bardages et façades légères ainsi que dans les conduits en toiture et façades en amiante-ciment. Toutefois, le caractère non destructif des travaux ne se limite pas à effectuer un simple contrôle visuel. Il appartient au diagnostiqueur d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, telles que le test de la résistance des plaques ou la vérification des combles, ou encore d’interroger son mandant pour connaitre la date de construction de la maison et la nature des matériaux. A défaut de pouvoir effectuer ces vérifications, il lui appartient d’émettre des réserves sur des zones qui n’auraient pas pu être diagnostiquées.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain.

Il résulte de l’application combinée de l’ensemble de ces principes que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée quant à la présence d’amiante est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

En l’espèce, et ainsi que le relève l’expert judiciaire aux termes de son rapport, la présence d’amiante au sein du logement acquis par les consorts [J] – [G] n’est pas discutée.

L’expert judiciaire a lui-même constaté la présence d’amiante dans les ardoises composant la couverture du pavillon et dans les parois verticales des quatre murs entourant le pavillon.

Ainsi, l’expert judiciaire relève que « les ardoises composant la couverture du pavillon étaient visibles et accessibles sans travaux destructifs », ce qui n’est pas contesté par le diagnostiqueur.

Il en résulte que la société QUALITY DIAG a commis une faute à ce titre, le diagnostic n’ayant pas été réalisé conformément aux normes réglementaires et aux règles de l’art et étant erroné.

En ce qui concerne l’amiante contenue dans les parois, la société QUALITY DIAG fait valoir que l’amiante n’était pas détectable sans travaux destructifs, tandis que les acquéreurs soutiennent que l’amiante était détectable sans travaux destructifs, ainsi que l’ont fait les cabinets d’expertise amiable intervenus postérieurement à la vente.

L’expert judiciaire relève à ce titre que les diagnostics établis postérieurement à la vente par la société EURODIEX, puis par le cabinet IXI, ont été établis postérieurement au démarrage des travaux au sein du pavillon, et sont donc postérieurs à la dépose de l’ensemble des doublages du pavillon, de sorte que les conditions d’exécution de ces diagnostics ne peuvent être comparées à celles dans lesquelles le diagnostic litigieux de la société QUALITY DIAG a été effectué.

Il résulte par ailleurs des constatations de l’expert judiciaire que, sauf lorsqu’elles présentaient des dégradations liées aux travaux entrepris postérieurement à la vente par les acquéreurs, les panneaux en amiante à l’intérieur des parois verticales n’étaient pas visibles ni décelables sans travaux destructifs. L’expert a ainsi relevé, aux termes de sa note aux parties n° 2, que compte tenu de la dépose des revêtements à l’intérieur du pavillon, rien ne permettait d’établir que des sondages auraient été omis par le diagnostiqueur.

L’expert judiciaire a encore relevé, concernant l’extérieur de la maison, que les parois étaient recouvertes de parpaing, hormis l’intérieur des vérandas, où étaient dès lors possibles des sondages non destructifs. L’expert a toutefois observé que sur les différents sondages qu’il a lui-même effectués, seul l’un d’eux a permis de suspecter la présence de plaques d’amiante dans les murs, les autres murs étant composés d’une couche de plâtre trop épaisse. Dans ces conditions, et compte tenu de la nature aléatoire de l’emplacement des sondages effectués sur les parois du bien, il ne peut être reproché une omission du diagnostiqueur lors de l’établissement de son rapport du 31 juillet 2017.

Il ressort toutefois du rapport d’expertise que la nature de la construction laissait présumer l’existence de produits ou matériaux contenant de l’amiante. Ainsi, l’exploitation des informations relatives à la date de construction du pavillon, comprise entre 1948 et 1974, ainsi qu’aux matériaux de construction, en préfabriqué, auraient été de nature à éclairer le diagnostiqueur sur la présence d’amiante ou, à tout le moins, à lui permettre d’alerter aux termes de son diagnostic sur le risque de présence d’amiante dans les parois. L’expert souligne en effet qu’à sa connaissance, tous les immeubles en préfabriqué construits dans ces années l’ont été avec des plaques d’amiante.

Si l’expert judiciaire a considéré qu’il n’était pas établi que la mandante de la société QUALITY DIAG lui ait transmis l’acte de propriété, qui aurait pu l’informer sur chacune de ces caractéristiques du bien diagnostiqué, il y a lieu de relever qu’apparait sur le diagnostic de performance énergétique également réalisé par la société QUALITY DIAG le même jour, une mention suivant laquelle la maison a été construite entre 1948 et 1974. Cette information n’est pas reprise sur le rapport de diagnostic amiante. La société QUALITY DIAG ne pouvait ignorer par ailleurs que le bien était construit en préfabriqué.

Dès lors, nonobstant les considérations de l’expert judiciaire à cet égard, il appartenait au diagnostiqueur, dans le cadre de sa mission, de se renseigner auprès de sa mandante, Madame [V] [L], précédente propriétaire du bien litigieux, pour obtenir ces informations de nature à analyser la présence d’amiante au sein du logement acquis par les consorts [J] – [G].

Il en résulte que la société QUALITY DIAG a commis une faute en ne procédant pas à l’intégralité des vérifications de nature à l’éclairer sur la présence d’amiante à l’intérieur des parois du bien immobilier, sans pour autant consister en des travaux destructifs.

Il convient en conséquence de juger que la société QUALITY DIAG est entièrement responsable des préjudices subis par les acquéreurs du fait de son diagnostic erroné et non conforme aux règles de l’art, et de la condamner, ainsi que son assureur, la société AXA France IARD, à indemniser à ce titre les consorts [J] – [G].

Sur l’action en garantie des vices cachés à l’encontre de la société CITEVO DEVELOPPEMENT

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

A cet égard, il est constant que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaitre les vices de la chose.

Pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés, il appartient en conséquence à l’acquéreur de démontrer que le vice allégué existait avant la vente et n’était pas apparent, et qu’il est d’une gravité telle qu’il compromet l’usage normal de la chose.

L’article 1644 du code civil dispose que, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L’article 1645 du code civil ajoute que, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les consorts [J] – [G] n’invoquent pas l’existence d’un vice caché au soutien d’une action rédhibitoire ou estimatoire, mais uniquement au soutien d’une action indemnitaire, en application des dispositions de l’article 1645 du code civil précitées.

Il y a lieu ensuite d’observer que la société CITEVO DEVELOPPEMENT, venderesse, exerce une activité de marchand de biens, promotion immobilière et conseil en immobilier, de sorte qu’elle doit être considérée comme un vendeur professionnel, présumée connaitre le cas échéant les vices du bien vendu.

S’agissant de l’existence d’un vice caché, il ressort du rapport d’expertise judiciaire ainsi que des rapports d’expertise amiable produits aux débats par les demandeurs la présence d’amiante au sein du pavillon litigieux au moment de la vente. La présence d’amiante était, en outre, ignorée des acquéreurs, dans la mesure où le diagnostic préalable à la vente n’en mentionnait pas la présence au sein de l’habitation principale.

La société venderesse conteste toutefois que ce vice soit d’une gravité telle qu’il compromette l’usage normal du bien acquis, observant que l’expert judiciaire a relevé que les ardoises sur le toit étaient en bon état de conservation et que l’amiante présente dans les parois était encapsulée et ne présentait dès lors aucun risque pour les occupants. La société CITEVO DEVELOPPEMENT en déduit qu’au moment de la vente, le bien n’était pas impropre à sa destination du fait de ce vice.

Il ressort toutefois des pièces produites aux débats par les consorts [J] – [G] que des travaux de rénovation étaient indispensables et prévus dès l’acquisition du bien. En particulier, il ressort de l’annonce de l’agence immobilière que des travaux étaient à prévoir, parmi lesquels un raccordement au réseau d’assainissement. Il résulte encore des diagnostics établis par la société QUALITY DIAG de nombreuses anomalies notamment électriques, rendant des travaux de plus fort nécessaires.

En raison de la découverte d’amiante, les consorts [J] – [G] ne pouvaient plus réaliser les travaux qu’ils envisageaient sans danger ni frais supplémentaires, de sorte qu’ils ne pouvaient plus faire de la chose acquise un usage normal.

Il en résulte que les conditions de mise en œuvre de la garantie par le vendeur des vices cachés affectant le pavillon litigieux sont remplies.

La société CITEVO DEVELOPPEMENT sera, en conséquence, tenue à indemniser les acquéreurs de l’entier préjudice ayant résulté de la présence d’amiante au sein du bien acquis.

Sur l’action en responsabilité contractuelle à l’encontre de l’agence immobilière

Il a été rappelé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’agent immobilier, négociateur professionnel, est tenu d’une obligation générale d’information et de conseil auprès du tiers acquéreur et doit, pour remplir ce devoir, vérifier l’état général et les caractéristiques du bien à vendre. A ce titre, il doit mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant de caractéristiques essentielles du bien vendu.

En l’espèce, il convient de relever que la promesse synallagmatique de vente désigne le bien comme « une maison d’habitation en préfabriqué » et comprend en annexe les diagnostics requis, sur lesquels figure la période de construction du bien, ainsi que cela a été précédemment relevé.

Il ne peut en revanche être fait reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir alerté les acquéreurs sur les carences du diagnostic amiante réalisé par la société QUALITY DIAG, la société ORQUEIRA IMMOBILIER [Localité 13] n’étant pas professionnelle de la construction et n’ayant, par voie de conséquence, pas vocation à se substituer ou à combler les carences du diagnostiqueur.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une faute commise par la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13], agence immobilière, il convient de rejeter les demandes formulées à son encontre par les consorts [J] – [G] sur le fondement de sa responsabilité délictuelle.

En conséquence de ce qui précède, la société QUALITY DIAG, son assureur, la société AXA France IARD et la société CITEVO DEVELOPPEMENT seront condamnées in solidum à réparer intégralement le préjudice subi par les consorts [J] – [G].

Sur l’action récursoire du vendeur contre le diagnostiqueur

Les manquements de la société QUALITY DIAG, diagnostiqueur, dans l’accomplissement de sa mission, ont été précédemment mis en exergue.

Il a par ailleurs été relevé le caractère apparent de l’amiante sur la toiture du pavillon, ainsi que la forte probabilité d’une présence d’amiante dans les parois compte tenu de l’année de construction et des matériaux de fabrication du pavillon, éléments que ne pouvait ignorer la société CITEVO DEVELOPPEMENT en sa qualité de professionnelle de l’immobilier.

Il en résulte que tant la société QUALITY DIAG que la société CITEVO DEVELOPPEMENT ont concouru au dommage, de sorte qu’il n’y a pas lieu à garantie pour la société venderesse, en raison des fautes qu’ils ont chacun commises, chacun d’eux étant redevable de la moitié de la somme qui sera allouée à titre de réparation.

Le recours en garantie formulé par la société CITEVO DEVELOPPEMENT sera en conséquence rejeté.

Sur les préjudices subis

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

A cet égard, il est constant que l’indemnisation du préjudice causé par le diagnostiqueur ne se limite pas à la perte de chance, de même que l’action indemnitaire au titre de la garantie des vices cachés contraint le vendeur à indemniser l’intégralité du préjudice subi par les acquéreurs du fait de l’existence du vice.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que l’amiante présente sur la toiture est en bon état de conservation et qu’elle n’empêche pas l’habitabilité du bâtiment, de sorte que sa dépose ne s’impose pas. Il considère en outre que l’amiante présente dans les parois verticales étaient encapsulées au moment de la vente et estime que rien n’indique l’obligation d’un retrait complet des plaques d’amiante verticales.

Toutefois, ces considérations sont inopérantes dès lors que les acquéreurs, qui n’étaient pas informés de la présence d’amiante dans la maison principale, sont contraints de prévoir des opérations de désamiantage, d’autant plus qu’ils ont acquis cette habitation avec la connaissance de la nécessité d’entreprendre d’importants travaux dès son acquisition, provoquant sans le savoir la mise à nu de l’amiante située dans les parois.

A cet égard, l’expert judiciaire observe que les demandeurs produisent deux devis relatifs à la déconstruction et à la remise en état de l’immeuble. Il y a lieu de rappeler que l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état, en l’absence de consignation supplémentaire pour lui permettre de chiffrer les préjudices, et qu’il n’a pas été proposé, ni au stade de l’expertise, ni dans le cadre des débats au fond, de solution alternative qui permettrait le désamiantage complet du pavillon, tout en évitant de procéder à sa déconstruction puis à sa reconstruction complètes.

L’expert relève aux termes de son rapport que le premier devis de l’entreprise TEKNIK CONSULT, visé par le cabinet IXI aux termes de son expertise amiable, consiste en une reconstruction à l’équivalent de la maison en préfabriqué avec reprise du sol, mais ne prévoit pas le retrait des parois en amiante-ciment. Il convient dès lors de l’écarter.

Il relève encore que le second devis de l’entreprise ARTIBAT CONSTRUCTION concerne la dépose du pavillon existant et la reconstruction d’une maison en parpaings, moyennant un prix de 274 431,82 euros TTC. Si l’expert estime que ce devis manque de précision concernant la phase de désamiantage, il ressort néanmoins de son analyse que cette phase y est bien incluse, moyennant le paiement d’une somme de 40 000 euros. Il convient dès lors de le retenir, en l’absence de devis concurrent produit par les parties défenderesses.

Dans la mesure où ce devis de reconstruction d’un pavillon à l’identique inclut les opérations de désamiantage, il n’y a pas lieu de retenir le devis établi par la société ATMOPUR chiffrant le désamiantage de l’habitation à hauteur de 73 455 euros TTC.

Les dépenses annexes alléguées par les consorts [J] – [G] telles que l’établissement de diagnostics complémentaires, les frais d’expertise amiable et le coût des devis seront prises en charge au titre des frais irrépétibles.

Il convient, en conséquence, de condamner in solidum la société QUALITY DIAG, son assureur, la société AXA France IARD et la société CITEVO DEVELOPPEMENT à payer aux consorts [J] – [G] la somme totale de 274 431,82 euros à titre de réparation de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [J] – [G] sollicitent à ce titre la somme totale de 57 500 euros, comprenant la provision de 37 500 euros allouée par le juge de la mise en état aux termes d’une ordonnance du 27 novembre 2023, outre 20 000 euros au jour du jugement, précisant que cette somme restera à parfaire tant que les travaux n’auront pas été réalisés.

Ainsi qu’il l’a été précédemment rappelé, il ne saurait être considéré que le préjudice de jouissance des demandeurs n’est que la conséquence des travaux entrepris par les acquéreurs, et non de la présence d’amiante dans le pavillon, dès lors que l’amiante ne présentait pas de caractère de dangerosité au moment de l’acquisition compte tenu de l’état de conservation des ardoises et de l’encapsulement des panneaux en amiante à l’intérieur des parois. En effet, il a été relevé que les acquéreurs ont d’emblée entrepris des travaux de rénovation au sein de leur pavillon, le caractère nécessaire de ces travaux ayant été admis par toutes les parties au contrat de vente lors de l’acquisition. La découverte d’amiante a contraint les consorts [J] – [G] à cesser les travaux, pourtant indispensables pour que le pavillon soit habitable, et à quitter leur habitation dans l’attente de son désamiantage.

Il résulte du rapport d’expertise que Monsieur [J] et Madame [G] ont découvert la présence d’amiante au mois d’octobre 2018, date à compter de laquelle ils ont été contraints de quitter leur logement dans la mesure où l’amiante contenue dans les parois était dès lors apparente.

Ils exposent avoir dû se reloger durant cette période et justifient avoir acquitté un loyer de 1 300 euros durant une période de 15 mois, du 1er janvier 2019 au 30 avril 2020, soit la somme totale de 19 500 euros. Ils précisent que, pour le reste de la période, ils ont été hébergés à titre gracieux dans leur famille, acquittant par ailleurs les échéances du crédit immobilier souscrit pour l’achat du pavillon litigieux.

Il est par ailleurs constant que les demandeurs ne pourront pas occuper leur maison avant le terme des travaux.

La durée prévisible des travaux n’est pas précisée aux termes du rapport d’expertise ni aux termes du devis retenu de la société ARTIBAT, étant toutefois relevé que le devis établi par la société TEKNIK CONSULT évalue, hors travaux de désamiantage, la durée des travaux à 50 jours ouvrables.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le préjudice de jouissance des consorts [J] – [G] est constitué par l’impossibilité d’occuper la maison depuis la découverte de l’amiante au mois d’octobre 2018 jusqu’à la réalisation des travaux, dont la durée prévisible est évaluée à 3 mois.

Il convient dès lors d’évaluer le préjudice de jouissance des consorts [J] – [G] à la somme totale de 40 000 euros, dont il conviendra de déduire la provision de 37 500 euros allouée par le juge de la mise en état au titre de la réparation de ce préjudice.

A cet égard, il convient de juger n’y avoir lieu à condamner les sociétés défenderesses au paiement du solde de la provision allouée par le juge de la mise en état, la condamnation par une décision au fond exécutoire au paiement d’une somme de 40 000 euros incluant le montant alloué au titre de la provision étant suffisante pour permettre aux demandeurs d’en poursuivre le recouvrement.

Sur le préjudice moral

Les consorts [J] – [G] sollicitent à ce titre la somme totale de 15 000 euros, comprenant la provision de 5 000 euros allouée par le juge de la mise en état aux termes de l’ordonnance du 27 novembre 2023, outre 10 000 euros.

A ce titre, il convient d’observer que les consorts [J] – [G] ont subi un préjudice moral dû aux démarches et tracas induits par la découverte de ce que le pavillon qu’ils venaient d’acquérir contenait de l’amiante, étant rappelé qu’ils ont dû interrompre les travaux qu’ils ont d’emblée envisagés et chercher à se loger ailleurs.

Le préjudice moral des consorts [J] – [G] sera évalué à la somme de 8 000 euros, en ce compris la provision allouée par le juge de la mise en état.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La société QUALITY DIAG, la compagnie AXA France IARD et la société CITEVO DEVELOPPEMENT seront donc condamnées aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il paraît équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de fixer à 10 000 euros l’indemnité due à ce titre à Monsieur [J] et Madame [G], étant rappelé que cette somme comprend notamment les frais d’expertise amiable, de devis et de diagnostics complémentaires dont il est justifié à hauteur de 7 674 euros.

Les parties défenderesses, la société ORQUERA IMMOBILIER ainsi que les sociétés condamnées aux dépens, la société QUALITY DIAG, la compagnie AXA France IARD, la société CITEVO DEVELOPPEMENT seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne in solidum les sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD et CITEVO DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les sommes de : 274 431,82 euros à titre de réparation de leur préjudice matériel ;40 000 euros à titre de leur préjudice de jouissance ;8 000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral ;

Déboute la société QUALITY DIAG et la compagnie AXA France IARD de leur demande de remboursement de la provision versée en vertu de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux du 27 novembre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à condamner les sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD et CITEVO DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] au paiement du solde de la provision ;

Déboute Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] de leurs demandes à l’encontre de la société ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] ;

Déboute la société CITEVO DEVELOPPEMENT de son appel en garantie à l’encontre de la société QUALITY DIAG et de son assureur, la société AXA France IARD ;

Condamne in solidum les sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD et CITEVO DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [R] [G] une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD, CITEVO DEVELOPPEMENT et ORQUERA IMMOBILIER [Localité 13] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés QUALITY DIAG, AXA France IARD et CITEVO DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT