TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 21/06459 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WF2V

Jugement du 04 Novembre 2025

N° de minute

Affaire :

M. [S] [N] [Z] [D], Mme [B] [Y] [R] épouse [D]

C/

Mme [O] [A], exploitant sous l’enseigne “AJ ARCHITECTES”, S.A.S. 3F PROMOTION

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES – 584

M^e Claire-sophie GABRIEL – 1096

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 04 Novembre 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2025 devant :

Pauline COMBIER, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [N] [Z] [D]

né le 07 Novembre 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claire-sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON

Madame [B] [Y] [R] épouse [D]

née le 02 Avril 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claire-sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. 3F PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [O] [A], exploitant sous l’enseigne “AJ ARCHITECTES”, demeurant [Adresse 3]

défaillante

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant acte authentique du 26 mars 2021 Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont acquis à la SAS 3F PROMOTION une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4], que la SAS 3F PROMOTION avait acquise le 26 février 2021 aux époux [Q].

Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont entrepris la rénovation de ladite habitation dès le 3 avril 2021.

Disant avoir découvert dès le début des travaux un certain nombre de vices cachés signalés par Madame [O] [A], architecte d’intérieur, ils ont, par l’intermédiaire de leur conseil, adressé à la SAS 3F PROMOTION un courrier le 23 juin 2021 la mettant en demeure de les indemniser de leurs préjudices.

Par courrier de son conseil du 21 juillet 2021, la SAS 3F PROMOTION a contesté l’existence de vices cachés et refusé toute indemnisation.

Craignant que la SAS 3F PROMOTION n’organise son insolvabilité ensuite de la perception des prix de vente des trois lots dont fait partie la maison d’habitation qu’ils ont acquise, les époux [D] ont déposé une requête aux fins de saisie conservatoire auprès du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon qui, par ordonnance du 6 août 2021, les a autorisés à pratiquer une saisie conservatoire sur les sommes détenues par Maître [M] [H], Notaire associé membre de la SELAS « notaires du Val d’Ouest », titulaire de l’Office notarial du VAUGNERAY, et ce entre ses mains pour garantir la somme de 115 000 euros. Un procès-verbal de saisie-conservatoire a été établi le 1er septembre 2021.

Par décision du 23 novembre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON a débouté la SAS 3F PROMOTION de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire.

En parallèle, un expert amiable a été mandaté en la personne de Monsieur [I] [X]. Une réunion contradictoire s’est tenue en présence des parties. Un rapport a été déposé le 22 septembre 2021.

La SAS 3F PROMOTION a quant à elle mandaté Monsieur [P] [J], expert indépendant, aux mêmes fins. Un rapport a été rendu le 12 octobre 2021.

Se prévalant des conclusions de l’expertise amiable de Monsieur [I] [X], Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont, par exploit d’huissier du 30 septembre 2021, assigné la SAS 3F PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1104, 1601 et 1641 du code civil, aux fins de la condamner à l’indemnisation de leur préjudice.

Par courrier du 8 février 2022 adressé à Monsieur le Procureur de la République, la SAS 3F PROMOTION a déposé plainte pour faux, usage de faux et tentative d’escroquerie au jugement, arguant de la falsification du rapport de l’expert amiable Monsieur [T] [X].

Suite à la délivrance de l’assignation, Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont consulté Monsieur [U] [E], expert en étanchéité, aux fins d’avis technique sur les prétendus désordres d’humidité en sous-sol. Ce dernier a visité le bien immobilier le 26 avril 2022 et rendu une note le 5 mai 2022.

***

Par ordonnance du 7 février 2023, le juge de la mise en état saisi d’un incident a ordonné une expertise judiciaire à la demande de la défenderesse et désigné [U] [E] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 27 février 2023, un changement d’expert a été ordonné, les opérations d’expertise ont été confiées à Monsieur [M] [F].

***

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la société 3F PROMOTION a appelé en cause Madame [O] [G], exerçant sous l’enseigne AJ ARCHITECTE, aux fins de la voir condamner à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par ordonnance du 15 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

***

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a déclaré communes et opposables les opérations d’expertise à Madame [O] [A], exerçant sous l’enseigne AJ ARCHITECTE, sursis à statuer sur les autres demandes et ordonné le retrait du rôle du dossier.

***

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 août 2024.

***

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 24 février 2025 et signifiées à Madame [O] [A], partie défaillante, Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] demandent au tribunal de :

Condamner la SAS 3F PROMOTION à leur payer la somme de 200 000 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de ses manquements et réduction du prix de vente ; toutes causes de préjudices confondus,Condamner la SAS 3F PROMOTION à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAS 3F PROMOTION aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Claire Sophie GABRIEL sur son affirmation de droit,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A titre liminaire, les demandeurs mentionnent que si Monsieur [I] [X] indique que son rapport aurait été falsifié, il n’a pas indiqué sur quoi portent ces falsifications et n’a pas transmis son rapport initial.

A titre principal, sur le fondement des articles 1104, 1641 et suivants, 1112-1 du code civil, ils font valoir que la maison qu’ils ont acquise présente de nombreux vices cachés, notamment un problème d’humidité au niveau du sous-sol, antérieur à la vente et connu des époux [Q] qui avaient déposé des caillebotis et des planches en mélaminé d’aspect rassurant au sol. Aussi, ils indiquent que l’existence d’un puits mentionné dans l’acte de vente ne permet pas de démontrer qu’ils auraient été informés de l’absence d’étanchéité et des infiltrations dans la cave, et surtout de son ampleur. Ils relèvent que le juge de l’exécution souligne dans sa décision du 23 novembre 2022 que la défenderesse ne conteste pas l’existence d’infiltrations puisqu’elle indiquait que cela relevait de la responsabilité des anciens propriétaires. En réponse aux conclusions adverses, ils arguent de ce que l’expert judiciaire souligne dans son rapport que les travaux réalisés par eux ne peuvent pas techniquement être à l’origine des désordres. Ils entendent rappeler que la société 3F PROMOTION, professionnelle irréfragablement présumée connaitre les vices, engage sa responsabilité.

Ils contestent les conclusions de l’expert judiciaire qui retient que l’humidité constante du dallage et des soubassements et les infiltrations limitées ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination et ne compromettent pas la solidité des éléments d’équipement. Ils indiquent que cet expert estime, à tort, que le sous-sol de la maison a une destination de cave. Or, c’est la destination résultant de la convention des parties qui doit être retenue, soit en l’espèce un espace de buanderie et de stockage, et non uniquement en fonction de sa destination d’origine. Ils font savoir qu’en l’espèce, le contrat de vente stipule que le sous-sol est défini par les vendeurs comme « habitable » et « aménagé » et qu’il doit donc répondre aux normes d’habitabilité.

A titre subsidiaire, ils fondent leur demande sur la garantie de conformité, arguant de ce qu’ils étaient en droit d’attendre les qualités classiques d’une buanderie et d’un espace de stockage, à savoir l’absence d’humidité. Or, ils entendent rappeler que Monsieur [M] [F], expert, retient l’existence d’humidité continuelle au sous-sol, incompatible avec un tel usage de buanderie ou espace de stockage.

Ils mentionnent qu’en qualité de marchand de biens, la société 3F PROMOTION doit se renseigner sur les qualités de la chose vendue afin de remplir son obligation de conseil auprès des époux acquéreurs. En l’espèce, ils estiment qu’elle a commis des manquements fautifs en ne les informant pas pleinement sur les caractéristiques du bien vendu.

Ils s’estiment bien fondés à obtenir condamnation de la société 3F PROMOTION à les indemniser de leur préjudice financier correspondant au surcoût des travaux, réduction du prix de vente et au trouble de jouissance subi, ainsi qu’au préjudice moral, qu’ils évaluent toute cause de préjudice confondus à 200 000 euros.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 novembre 2024 par la voie électronique et signifiées à Madame [O] [A], partie défaillante, le 13 décembre 2024, la SAS 3F PROMOTION sollicite du tribunal de :

DEBOUTER, les époux [D] de la totalité de leurs prétentions.Reconventionnellement,

CONDAMNER les époux [D] à verser à la Société 3F PROMOTION la somme de 200 000 € en indemnisation du préjudice subi du fait de leur procédure abusive et injustifiée,CONDAMNER encore les époux [D] à verser à la Société 3F PROMOTION la somme de 50 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER enfin les époux [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise avec distraction au profit de la SELARL Cabinet SANNIER et Associés sur son affirmation de droit.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La société 3F PROMOTION sollicite le rejet des prétentions des demandeurs.

Elle fait valoir que les époux [D] se sont basés uniquement sur le rapport falsifié de Monsieur [X] pour délivrer l’assignation et qu’ils se sont abstenus de solliciter une expertise judiciaire. Elle déclare que les prétentions des demandeurs sont fausses, et ajoute à cet égard que l’expert s’en est étonné dès le premier accédit, indiquant au contraire que chacun des griefs est inexistant. Elle mentionne que l’expert a par ailleurs été contraint de rappeler au conseil des demandeurs le principe du contradictoire en l’invitant à ne plus lui téléphoner directement pour discréditer la société 3F PROMOTION. Aussi, elle souligne le rôle obscur de Madame [O] [A], qui se présente comme architecte d’intérieur, et fait état de onze désordres, mais qui demeure introuvable.

Elle fait observer que l’expert judiciaire ne relève aucun désordre, aucune infiltration sur les murs ou par la toiture du garage, et qu’il dément toutes les affirmations de la prétendue architecte d’intérieur. S’agissant de l’isolation des combles, elle déclare que l’expert précise que les affirmations contenues dans l’assignation, à savoir le pourrissement des matériaux, sont totalement erronées, ajoutant que la laine de verre est un matériau imputrescible. Elle ajoute que selon l’expert, la charpente est saine, que le plancher ne présente aucun vice ni désordre lors de l’achat, constatant néanmoins qu’après les travaux débutés par les époux [D] en avril 2021 (démolition de la cloison du rez-de-chaussée, de la chappe au sol de la salle de bain), le désordre est apparu.

S’agissant de l’affirmation selon laquelle les acquéreurs seraient contraints de créer une VRD ensuite d’une infiltration d’eau dans les caves par le sol et les murs, elle rétorque d’abord que lors de l’accédit du 5 mai 2023, Monsieur [D] a informé les parties qu’il n’y a jamais eu d’inondation dans la cave. Elle déclare ensuite que du fait de la hauteur du plafond, le sous-sol ne peut être une surface de plancher et encore moins une surface habitable. Aussi, elle indique que l’expert est catégorique sur le fait que les infiltrations d’eau, limitées, sont conformes à la destination du sous-sol et ne constituent pas un désordre.

En définitive, elle avance que l’ensemble des désordres dont les époux [D] se prévalent sont en réalité fictifs, ce qui justifie qu’ils soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Elle s’estime fondée à obtenir leur condamnation à la somme de 200 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

***

Régulièrement assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [A] n’a pas constitué avocat.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’étendue de la saisine du tribunal

Il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la garantie légale contre les vices cachés

A titre liminaire, il sera précisé que si les requérants ont saisi le tribunal d’une assignation aux fins d’indemnisation de leurs préjudices évalués à 200 000 euros en se fondant sur l’existence d’au moins six vices cachés affectant le bien immobilier acquis, force est de constater qu’aux termes de leurs dernières écritures, ils ne se prévalent plus que d’un vice affectant le sous-sol de la maison (infiltrations), sans modifier le quantum des dommages et intérêts.

Sur l’existence d’un vice caché affectant le sous-sol

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acquéreur qui sollicite la mise en œuvre de la garantie des vices cachés doit démontrer qu’il existe un défaut inhérent à la chose, que celui-ci était antérieur à la vente, que ce défaut est grave et compromet l’usage de la chose.

Bien que ce rapport n’ait pas été reconnu falsifié et que le tribunal ne dispose pas à l’issue de la présente procédure du rapport initial, décrit comme falsifié par son rédacteur lui-même, il doit nécessairement être tenu compte des propos de Monsieur [T] [X] tenus dans la sommation interpellative du 17 décembre 2021. Dans la mesure où le contenu même de ce rapport est largement remis en cause par la SAS 3F PROMOTION qui a déposé une plainte pour faux, usage de faux et au regard des éléments précédemment exposés par l’expert amiable, il ne saurait être tenu compte des conclusions de ce rapport d’expertise, qui reste recevable mais dont la force probante est anéantie.

S’agissant ensuite des notes et/ou rapports d’expertise amiable produits de part et d’autre par les parties (notes de Monsieur [U] [E], de Monsieur [P] [J]) et dont les conclusions sont largement discordantes, il sera rappelé qu’ils constituent des éléments de preuve que le juge ne peut refuser d’examiner dès lors qu’ils sont produits aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Néanmoins, le juge ne peut fonder sa décision sur cette seule pièce. Au demeurant, les rapports/ notes rédigés par des experts privés – aussi compétents soient-ils – choisis unilatéralement par les parties et dont les conclusions ne résultent pas de constats contradictoires, ont une force probante moindre que ceux qui émanent d’un expert judiciaire indépendant, impartial et désigné par le juge, respectant le principe du contradictoire. Il doit ainsi en être tenu compte dans la présente décision eu égard à la multiplicité des notes et rapports privés non concordants versés aux débats.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [F] s’agissant du sous-sol de la maison que les époux [D], se fondant sur le courrier de Madame [O] [A] du 29 avril 2029 listant un certain nombre de désordres qu’elle qualifie de « vices cachés », se plaignent « d’infiltrations d’eau dans les caves par le sol et les murs et donc capillarités constatées de l’ensemble de certains murs de la maison » les obligeant à créer une VRD.

L’expert relève que le sous-sol est divisé en partie EST, une cave en l’état d’origine, et en partie OUEST, une cave utilisée comme buanderie. Il indique que les parties EST et OUEST ne présentent aucune trace d’infiltrations, mais que la partie OUEST présente une moisissure localisée en pied d’un doublage en plaque de plâtre situé en bas des escaliers. Il souligne que l’humidité relative en surface des doublages en plaques de plâtre est de 23,4% en haut, et 100% en pied, indiquant un matériau saturé d’eau, outre le fait que de l’eau soit présente sous les caisses en plastique reposant sur le sol de la buanderie.

Monsieur [M] [F] note que « l’air de la buanderie est humide et confiné », que les murs de la cave sont humides en partie basse, que le dallage de la cave est humide, que l’air intérieur de la cave est humide et confiné, bien qu’il ne constate aucune trace d’infiltrations lors de l’accédit du 5 mai 2023. Il confirme les conclusions de Monsieur [U] [E] relativement à la présence d’un gradient d’humidité « confirmant des remontées persistantes d’humidité par capillarité au niveau du dallage et des murs périphériques ».

Des infiltrations sont relevées par un commissaire de justice qui a établi le 30 avril 2024 un procès-verbal au terme duquel il constate dans ce qu’il nomme la buanderie que des couches supérieures du sol cloquent ou s’effritent, et que des couches supérieures sont arrachées en plusieurs points, outre des traces d’humidité et de moisissure au niveau des plinthes. Enfin, il est fait état d’eaux stagnantes au sol de ce qu’il nomme la « cave ».

S’agissant de l’humidité continuelle des soubassements et du dallage ainsi que les infiltrations limitées, l’expert judiciaire confirme qu’elles sont bien antérieures à la vente du bien le 26 mars 2021 et qu’elles existent depuis la construction de l’immeuble.

Il se déduit de ces éléments que le bien immobilier est bien affecté d’un désordre d’humidité, qui existait au moment de la vente conclue entre la SAS 3F PROMOTION et les époux [D].

En revanche, selon l’expert, la dégradation des doublages en plaques de plâtres fait suite à la mise en œuvre de matériaux non adaptés aux spécificités techniques du sous-sol et n’existait pas avant la vente puisqu’elle résulte des travaux entrepris par les acquéreurs.

Sur l’impropriété à l’usage auquel le bien est destiné, il est à juste titre rappelé par les requérants que la destination d’un ouvrage s’apprécie non pas seulement par référence à sa destination découlant de son affectation telle qu’elle résulte de la nature des lieux, mais également de la convention des parties.

En l’espèce, si les requérants versent aux débat un rapport d’expertise privée du 5 mai 2022 de Monsieur [U] [E], expert en étanchéité, confirmant la nature humide du sous-sol et indiquant s’agissant des murs que « la transformation partielle d’une partie du sous-sol en buanderie lui confère un usage « habitable » donc relevant de la catégorie 1 » (murs limitant des locaux habitables en sous-sol et devant être étanches), ces conclusions – résultant de constats non contradictoires – sont contredites par l’expert judiciaire. Monsieur [M] [F] écrit en effet s’agissant de la transformation partielle du sous-sol en buanderie qu’une telle transformation n’a pas existé. Il ajoute que la référence au NF DUT 14.1 faite par Monsieur [U] [E] est erronée puisque les murs et planchers du sous-sol ne constituent pas une structure résistante en béton armé ou béton précontraint, de même que le dallage.

Constatant que la hauteur sous-plafond dans la partie OUEST et dans le reste du sous-sol est inférieure à 1,80 mètres, l’expert relève que la cave n’est pas constitutive de surface de plancher ni de surface habitable, et que sa destination est bien celle d’une cave.

L’expert judiciaire a examiné l’acte de vente du 26 mars 2021 qui désigne le sous-sol comme une « cave », ce qui figure effectivement en page 4, le bien étant décrit comme « une maison d’habitation élevée d’un étage plus combles sur rez-de-chaussée, cave en sous-sol (…) ». Si les époux [D] allèguent dans leurs écritures qu’ « il ne peut être contesté que la SAS 3F PROMOTION a vendu le sous-sol avec un usage de buanderie et espace de stockage », force est de constater qu’ils ne se réfèrent à aucune mention contractuelle ni à aucun autre élément du dossier. Au contraire, en page 13, la liste des biens meubles et objets mobiliers fait référence à chaque pièce et ne fait mention que des « caves », et la lecture attentive de l’acte notarié ne permet nullement d’affirmer que le sous-sol a été transformé en pièce habitable ou qu’il peut être qualifié de « buanderie et espace de stockage ».

Or, si la destination d’un ouvrage s’apprécie non pas seulement par référence à sa destination découlant de son affectation telle qu’elle résulte de la nature des lieux mais également de la convention des parties, ce qui permet à un acquéreur de se prévaloir de la garantie décennale en cas d’impropriété à destination, c’est à la condition de démontrer que les parties ont prévu par convention que les lieux seraient affectés à une destination particulière, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’expert judiciaire rappelle que l’usage que les époux [Q] ont fait du sous-sol n’a pas changé sa destination. Il conclut que « les infiltrations d’eau sont conformes à la destination du sous-sol », qu’elles sont limitées et que pour constituer un désordre, il faudrait que le sous-sol soit constitutif de surface habitable. Ainsi, il estime que l’humidité constante du dallage et des soubassements, les infiltrations limitées ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.

Il peut être ajouté que les époux [D] ne démontrent pas que s’ils avaient eu connaissance de l’humidité ambiante, ils n’auraient pas acquis le bien, étant précisé qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’ils avaient l’intention de transformer le sous-sol à usage de cave en buanderie.

Les demandeurs échouant à démontrer que l’humidité et la présence d’infiltrations rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, il convient de rejeter leur demande fondée sur la garantie légale contre les vices cachés.

Sur le défaut de conformité

Selon les articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ils obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Les articles 1602 à 1604 du code civil disposent en outre que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il est communément admis que la délivrance consiste dans la mise à disposition à l’acheteur d’une chose conforme aux spécifications contractuelles convenues entre les parties.

Si la charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l’acheteur.

Ainsi, en l’espèce, il incombe aux demandeurs de démontrer que la SAS 3F PROMOTION ne leur a pas mis à disposition un bien conforme aux spécifications contractuelles.

Or, il a précédemment été démontré que l’acte notarié du 26 mars 2021, dressé par Maître [M] [H], Notaire, ne fait nullement mention de ce que le sous-sol du bien immobilier est affecté à un usage de buanderie et donc in fine constituerait une surface habitable.

Le fait pour les époux [Q], qui ont occupé le bien durant de nombreuses années avant de le vendre à la défenderesse, d’avoir usé du sous-sol comme une cave, buanderie et espace de stockage n’est pas de nature à changer la destination des lieux en l’absence de transformation partielle pour leur conférer un usage habitable.

Faute pour Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] de démontrer que les spécifications contractuelles prévoient l’affectation du sous-sol en buanderie et non en cave, il ne saurait être caractérisé un défaut de délivrance conforme.

Il convient en conséquence de rejeter leurs demandes à ce titre.

Sur le manquement au devoir d’information et de conseil

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

(…)

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Plusieurs conditions doivent être réunies. Il incombe à celui qui se prévaut d’un manquement du vendeur à son obligation d’information de démontrer :

— l’existence d’une information déterminante pour le consentement, ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties,

— la connaissance effective par le vendeur de l’information,

— l’ignorance de l’information par le cocontractant ou la confiance faite à son cocontractant.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats et notamment par le rapport d’expertise judiciaire que l’air de la cave est humide et confiné, que de l’humidité est présente sur les murs en partie basse de la cave, que le dallage est humide. Comme le rappellent à cet égard les demandeurs, Monsieur [M] [F] n’a pas constaté de traces d’infiltrations lors de l’accédit du 5 mai 2023, constatant en revanche la dégradation des doublages en plaques de plâtres, qui selon lui n’existait pas avant la vente puisqu’elle est en lien direct avec les travaux réalisés après le 26 mars 2021 (matériaux non adaptés aux spécificités techniques du sous-sol).

Les experts s’accordent sur le fait que l’habitation des époux [D] est située dans une zone comportant une nappe phréatique affleurante, ce que confirment tant la présence d’un puits dans la propriété que le regard d’eau pluviales. Il n’est pas contesté que la cave de la maison est susceptible d’être inondée en cas de fortes précipitations, outre l’humidité constante. Ce risque d’inondation n’était pas méconnu de l’agent immobilier, Monsieur [C], qui a été informé par Monsieur [Q] de l’existence d’une pompe vide-cave et d’un surpresseur destiné à vider le puits afin d’éviter tout débordement.

Les demandeurs contestent quant à eux avoir été informés par la SAS 3F PROMOTION, avant la signature, tant de l’existence de ce matériel qui aurait effectivement pu les alerter quant au caractère inondable de la cave, que plus généralement du risque d’inondations ou d’infiltrations.

Néanmoins, l’acte notarié de vente récapitulant l’ensemble des biens meubles cédés avec le bien immobilier mentionne précisément la présence dans les caves de « pompe + surpresseur pour le puits » (page 13), tandis que la page suivante mentionne l’existence d’un « puits situé au Nord-Est de la maison ». En outre, plusieurs visites ont été effectuées par les époux [D] avant la signature de la vente, alors que les époux [Q] étaient encore propriétaires et occupants des lieux. Ces visites se sont déroulées pour certaines en présence de Madame [O] [A], professionnelle se présentant comme étant architecte d’intérieur. Il est établi que lors des visites réalisées en sa présence, notamment en septembre 2020 soit quelques mois avant la signature, des caillebotis étaient disposés sur le dallage, que l’ensemble des appareils électriques étaient surélevés et qu’enfin était présent un regard destiné à accueillir une pompe vide-cave. Les acquéreurs disposaient ainsi de plusieurs éléments de renseignements quant aux caractéristiques de la maison, qui auraient dû les amener à se renseigner plus avant. De même, si les acquéreurs indiquent que les caillebotis avaient précisément pour fonction de masquer l’environnement continuellement humide de la cave, ce moyen est inopérant puisque c’est à la SAS 3F PROMOTION qu’est reproché un manquement à son obligation d’information et non aux époux [Q] à l’origine de cette disposition des lieux.

En outre, les demandeurs ne se prononcent pas sur le caractère déterminant d’une telle information pour leur consentement, étant rappelé que l’acte de vente décrit le sous-sol comme une « cave » et non comme un sous-sol habitable et aménagé comme ils l’allèguent. Aucun élément de l’acte de vente ne permet de considérer que l’aménagement ou l’habitabilité de la cave est entré dans le champ contractuel, et les demandeurs n’affirment nullement que s’ils avaient eu connaissance du risque d’inondations ou d’infiltrations, ils n’auraient pas acquis le bien, précisant dans leurs écritures qu’ils se seraient informés sur les travaux correctifs à effectuer.

Ainsi, il n’est pas démontré que cette information revêtait un caractère déterminant.

Dans ces conditions, ils doivent être déboutés de leur demande au titre du manquement à l’obligation d’information.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SAS 3F PROMOTION fait valoir que les époux [D] ont dénoncé des désordres fictifs et mensongers.

Néanmoins, bien que Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont été déboutés de leur demande indemnitaire, il n’est pas démontré par la société 3F PROMOTION qu’ils sont à l’origine d’une falsification du rapport d’expertise amiable rendu par Monsieur [T] [X], qui faisait état d’un certain nombre de désordres non apparents affectant leur habitation, et qu’ils auraient ainsi délibérément trompé le tribunal. Au contraire, ils disposaient d’éléments légitimant une telle action en justice, et le fait que ces désordres aient été en grande partie démentis par les conclusions de l’expertise judiciaire est indifférent.

Ainsi, en l’absence de faute de leur part, l’abus du droit d’ester en justice n’est pas caractérisé.

La SAS 3F PROMOTION sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL Cabinet SANNIER et ASSOCIES sera autorisée à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] à payer à la SAS 3F PROMOTION la somme de 1800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] de leur demande indemnitaire,

Déboute la SAS 3F PROMOTION de sa demande au titre de dommages et intérêts fondée sur l’abus de droit d’ester en justice,

Condamne Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne Monsieur [S] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] à payer à la SAS 3F PROMOTION une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise la SELARL Cabinet SANNIER et ASSOCIES à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rappelle au demandeur, en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, que le présent jugement réputé contradictoire doit être signifié à la partie adverse dans un délai de six mois à compter de son prononcé, sous peine d’être réputé non avenu.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE