TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/02349 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DEQ

Minute : 25/00029

em

Monsieur [T], Martin, [V] [R]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z], [L], [X] [R] épouse [E]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [J]

Madame [F] [H] épouse [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [F] [H] épouse [J]

Monsieur [N] [J]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [T], [D], [V] [R], demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z], [L], [X] [R] épouse [E], demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

comparant en personne

Madame [F] [H] épouse [J], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 18 mars 2022, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] ont donné à bail à Mme [F] [J] et M. [N] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 9], pour un loyer mensuel actuel de 1 167.59€, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024 pour la somme principale de 3 328.51 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] ont ensuite fait assigner Mme [F] [J] et M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement notamment de la dette locative de 3 328.51euros.

A l’audience du 17 décembre 2024, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] – représenté par son conseil – se réfère à ses écritures pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [J] et M. [N] [J] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement

* de la somme actualisée de 6 322.64€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— prononcer l’exécution provisoire.

M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement ou pour quitter les lieux

Mme [F] [J] et M. [N] [J], comparant en personne, expliquent leur dette locative par l’accident de travail dont a été victime M. [J] qui n’a pas été indemnisé. Madame [J] précise être aide-soignante et percevoir un salaire de 1 700 euros par mois, avoir la charge de 2 enfants et sollicite des délais à hauteur de 50 euros par mois. Elle sollicite à défaut des délais pour quitter les lieux de 6 mois dans l’attente d’un retour de leur recherche de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 18 mars 2022 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 3 328.51€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

Mme [F] [J] et M. [N] [J] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [J] et M. [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] produisent un décompte démontrant que Mme [F] [J] et M. [N] [J] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 181.64€, à la date du 1er décembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 29 juillet 2024, Mme [F] [J] et M. [N] [J] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 181.64 euros, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 1er décembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mme [F] [J] et M. [N] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III SUR LES DEMANDES DE DELAIS

En application de l’article 24, V, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il ressort des débats que M. [J] a subi un accident du travail qui n’a pas été indemnisé, en raison de son statut de travailleur indépendant. Madame [J] est aide-soignante et perçoit un salaire de 1 700 euros par mois. Le couple a la charge de 2 enfants.

A l’audience, le couple sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Toutefois, il apparait à la lecture de décompte produit que les locataires n’ont pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience, ils ne peuvent ainsi prétendre, selon les nouvelles dispositions légales, ni à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, ni même à un simple échéancier pour l’apurement de la dette, compte tenu de l’absence d’accord du bailleur du ce point.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire visée au bail.

A titre subsidiaire, Mme [F] [J] et M. [N] [J] sollicitent un délai de six mois pour trouver à se reloger et libérer les lieux. Le bailleur s’oppose à tout délai sans toutefois invoquer de motif valable.

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Pour les mêmes raisons, elle doit pouvoir bénéficier du délai de la trêve hivernale prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L. 412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte (…) du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

La situation personnelle et financière de Mme [F] [J] et M. [N] [J] exposée plus haut démontre que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, étant précisé que la commune d'[Localité 9] qui se trouve en zone dite « tendue ».

Au regard de la bonne foi des locataires, de ces éléments et de la situation de la famille, en prenant également en considération le virement à hauteur de 670 € réalisé par les défendeurs au mois de novembre 2024 et de l’absence de démonstration par les bailleurs d’un préjudice particulier pouvant résulter de l’octroi de délai, il convient de leur accorder un délai de six mois pour libérer le logement, commençant à courir à compter de la signification de la présente décision.

A l’issue de ce délai, ils devront libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef.

A défaut de libération volontaire, M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, 8 jours après une sommation de quitter les lieux demeurée infructueuse.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [J] et M. [N] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2022 entre M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] et Mme [F] [J] et M. [N] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 9] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

REJETONS la demande d’échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Mme [F] [J] et M. [N] [J] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [F] [J] et M. [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDONS toutefois à Mme [F] [J] et M. [N] [J] un délai de six mois pour libérer les lieux, courant à compter de la signification de la présente décision ;

A DEFAUT DE LIBERATION VOLONTAIRE à l’expiration de ce délai, ORDONNONS l’expulsion de Mme [F] [J] et M. [N] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, 8 jours après une sommation de quitter les lieux demeurée infructueuse ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [J] et M. [N] [J] à verser à M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] à titre provisionnel la somme de 6 181.64 € (décompte arrêté au 1er décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [J] et M. [N] [J] à payer à M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS M. [T] [R] et Mme [Z] [E] née [R] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [F] [J] et M. [N] [J] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

PRECISONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 8] ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

Ainsi jugé le 27 janvier 2025

Et ont signé,

LA GREFFIERE, LE JUGE