TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/06868 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZR6V

N° de MINUTE : 25/00572

Madame [W] [S] épouse [M]

née le 16 Août 1969 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [R] [M]

né le 17 Mars 1960 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Ayant pour Avocat : Maître [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C. 1641

DEMANDEURS

C/

Madame [C] [P] épouse [L]

née le 23 Janvier 1987 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [V] [L]

né le 10 Août 1989 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat : Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD – LOUIS – CAPRARO, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 217

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier

ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2023, Mme [S] épouse [M] et M. [M] ont consenti à Mme [P] épouse [L] et M. [L] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et portant sur un bien sis [Adresse 3] [Localité 11] moyennant un prix de 294 000 euros.

Le terme du délai de la condition suspensive de financement a été fixé au 22 novembre 2023 et a été prorogé jusqu’au 15 mars 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 16 avril 2024 le conseil de Mme [S] épouse [M] et M. [M] a mis en demeure Mme [P] épouse [L] et M. [L] d’avoir à régler la clause pénale.

C’est dans ces conditions que Mme [S] épouse [M] et M. [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale stipulée à l’acte :

— Mme [P] épouse [L], par acte d’huissier du 4 juillet 2024 ;

— M. [L], par acte d’huissier du 4 juillet 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, Mme [S] épouse [M] et M. [M] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir Mme [S] épouse [M] et M. [M] en leur action, les y dire bien fondée et y faire droit ;

— débouter Mme [P] épouse [L] et M. [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

— juger que Mme [P] épouse [L] et M. [L] sont fautifs et responsables de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention de leur financement et que ladite condition suspensive est censée s’être réalisée au sens de l’article 1304-3 du code civil ;

— sur le fondement des articles 1304-3, 1231-3 et 1231-5 du code civil, condamner solidairement Mme [P] épouse [L] et M. [L] à payer à Mme [S] épouse [M] et M. [M], la somme de 29 400 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente du 4 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement Mme [P] épouse [L] et M. [L] :

*aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*à verser à Mme [S] épouse [M] et M. [M], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du même code ;

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans constitution de garanties quelle qu’elle soit, nonobstant appel.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, Mme [P] épouse [L] et M. [L] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

A titre principal,

— débouter Mme [S] épouse [M] et M. [M] de leur demande de condamnation de Mme [P] épouse [L] et M. [L] à leur régler 29 400 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente du 4 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir en ce que les acquéreurs n’ont commis aucune faute dans la défaillance de la condition suspensive de prêt ;

A titre subsidiaire,

— fixer la somme prévue au titre de la clause pénale à 0 euros (zéro euro) ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [S] épouse [M] et M. [M] de leur demande de condamnation de Mme [P] épouse [L] et M. [L] à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d’ordre public de l’article L313-41 du code de la consommation que :

— lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;

— que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ;

— que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

— que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;

— que les parties peuvent en revanche exiger de l’acquéreur qu’il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;

— que si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l’acquéreur qu’il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, est sollicité le paiement de la clause pénale ainsi stipulée : « les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 8 décembre 2023 (…).

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : – invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-neuf mille quatre cents euros (29400 €). »

Il convient d’envisager la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée (étant rappelé qu’en la matière il revient au bénéficiaire de démontrer qu’il a accompli les diligences utiles) :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant de 294 000 euros

A concurrence de :

—  294 000 euros (…) sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 5,5 % (hors assurances).

(…)

L’acquéreur s’engage à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 40 jours à compter du dépôt de la demande.

(…)

REALISATION DE LA CONDITION

(…)

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 22 novembre 2023.

(…)

NON OBTENTION DU FINANCEMENT

(…)

L’acquéreur s’engage à (…) justifier des diligences accomplies par la production de 3 refus de prêts.

A défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours et en l’absence de réponse de l’ACQUEREUR, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le VENDEUR retrouvant son entière liberté. »

Le terme du délai de la condition suspensive de financement a été prorogé jusqu’au 15 mars 2024.

Sur ce, il est constant que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas obtenu de prêt et que, s’agissant de la forme, les demandeurs justifient de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception visant cette clause postérieurement au 15 mars 2024 (pièce n°7 en demande : lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure avisée le 18 avril 2024).

Sur le fond, étant rappelé que la promesse ne peut pas imposer de délai intermédiaire de dépôt de demande ni d’obligation de notification d’éventuels refus aux promettants (cf. jurisprudence au visa de l’article L. 313-41 du code de la consommation), les consorts [L] justifient :

— d’un refus de prêt de la Banque populaire du 20/12/23 pour un emprunt de 294 000 euros sur 300 mois au taux de 4,45% ;

— d’un refus de prêt de la BRED du 10/11/23 pour un emprunt de 294 000 euros sur 300 mois au taux de 4,5% ;

— d’un refus de prêt de la BNP du 02/11/23 pour un emprunt de 294 000 euros sur 300 mois au taux de 4,42% ;

— du refus du LCL.

Dans ces conditions, les époux [L] justifient avoir déposé sans succès trois demandes de prêt conformes aux exigences de la promesse, de sorte que la condition suspensive a défailli sans faute.

Par conséquent, la demande en paiement de la clause pénale sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [S] épouse [M] et M. [M], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [S] épouse [M] et M. [M], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [P] épouse [L] et M. [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [S] épouse [M] et M. [M] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

MET les dépens à la charge de Mme [S] épouse [M] et M. [M] ;

CONDAMNE in solidum M. [S] épouse [M] et M. [M] à payer à Mme [P] épouse [L] et M. [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] épouse [M] et M. [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT