Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 25 juin 2025, n° 25/00241

TJ Pontoise 25 juin 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait correctement la nature des sommes réclamées et les sanctions encourues, et que la société défenderesse n'avait pas contesté la régularité de ce commandement.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire était acquise et que la résiliation du bail était effective, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que la dette locative était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que la société MAXI CONDUITE DOMONT devait une indemnité d'occupation en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné la société MAXI CONDUITE DOMONT aux dépens, y compris les frais de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 25 juin 2025, la SCI CHAT'ALORS demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial avec la société MAXI CONDUITE DOMONT, ainsi que la résiliation du bail et l'expulsion de cette dernière. Les questions juridiques posées concernent la validité du commandement de payer et l'application de la clause résolutoire. Le tribunal constate que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié depuis le 26 janvier 2025, mais suspend les effets de cette clause. Il condamne la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer 18 826,50 euros en plusieurs mensualités, tout en prévoyant l'expulsion en cas de non-paiement. La société défenderesse est également condamnée aux dépens et à verser 1 800 euros à la SCI CHAT'ALORS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 25 juin 2025, n° 25/00241
Numéro(s) :	25/00241
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ADANIDéborah MALINEOrnella AHIATSI
Cabinet(s) :	SELARL ADANI
Parties :	S.C.I. CHAT' ALORS ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM c/ S.A.S. MAXI CONDUITE DOMONT

Texte intégral

DU 25 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00241 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJNY

Code NAC : 30B

S.C.I. CHAT’ALORS ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM, [Adresse 4]

S.A.S. MAXI CONDUITE DOMONT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. CHAT’ALORS ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM, [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DÉFENDEUR

S.A.S. MAXI CONDUITE DOMONT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Déborah MALINE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 289, M^e Ornella AHIATSI, avocat au barreau de PARIS

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 25 Juin 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 27 mars 2008, la SCI LES MARGOTINS aux droits de laquelle vient la SCI CHAT’ALORS a consenti un bail commercial à la société E.F.S.R, portant sur un local commercial sis [Adresse 2]) pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er février 2008, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.400 euros.

Suivant acte sous signature privée du 10 avril 2012, la société E.F.S.R. a cédé son fonds de commerce à la société IRS DOMONT, en ce compris le droit au bail.

La société ARS DOMONT a été dissoute au profit de la société INITIATION ROUTIERE ET SENSIBILISATION à compter du 1er octobre 2014.

Un avenant au bail a été conclu entre les parties le 26 novembre 2014.

Suivant acte sous signature privé en date du 5 janvier 2018, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2026 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13 500 euros.

Suivant acte sous signature privée en date du 1er juin 2018, la société INITIATION ROUTIERE ET SENSIBILIATION a cédé son fonds de commerce à la société IRS DOM, en ce compris le droit au bail.

Selon acte son signature privé en date du 1er avril 2024, la société IRS DOM a cédé son fonds de commerce à la société MAXI CONDUITE DOMONT, en ce compris le droit au bail.

Le 26 décembre 2024, la SCI CHAT’ALORS a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MAXI CONDUITE DOMONT, portant sur la somme de 8 033,20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI CHAT’ALORS a fait assigner en référé la société MAXI CONDUITE DOMONT devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au bénéfice de la SCI CHAT’ALORS,Constater la résiliation de plein droit du bail,Ordonner subséquemment l’expulsion de la société MAXI CONDUITE DOMONT des lieux sis [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir,Autoriser la SCI CHAT’ALORS à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais, risques et périls de la société MAXI CONDUITE DOMONT les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,Condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer à la SCI CHAT’ALORS par provision la somme de 14 116,05 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, au jour de parfait paiement,Condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer à la SCI CHAT’ALORS par provision une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au quart d’une annuité de loyer en cours jusqu’à la libération effective des lieux,Déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,Condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer à la SCI CHAT’ALORS la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et des saisies conservatoires.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2025 à laquelle les parties ont été entendues en leurs observations et conclusions.

La SCI CHAT’ALORS maintient ses demandes aux termes de son assignation mais actualise la dette à la somme de 18 826,50 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur douze mois au maximum.

La société MAXI CONDUITE DOMONT sollicite les délais de paiement les plus large et la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il existe une paralysie fonctionnelle entre les membres de la société et que le gérant a été démis de ses fonctions par les associés majoritaires.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de provision et les délais de paiement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail commercial qui a été renouvelé contient une clause résolutoire (page 12) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 26 décembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 26 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties. Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 26 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte actualité versé aux débats par la société demanderesse, la dette locative s’élève à 18 826,50 euros au 19 mai 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 comprise. La société défenderesse ne conteste pas le montant de la dette.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la société MAXI CONDUITE DOMONT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18 826,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 19 mai 2025 et il convient de condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société MAXI CONDUITE DOMONT demande les délais de paiement les plus larges. Elle évoque une paralysie dysfonctionnelle des membres de la société et soutient que la dette serait due à un abus de biens sociaux commis par le gérant, lequel aurait été démis de ses fonctions. Elle fait valoir que des fonds vont être réinjectés par les associés majoritaires mais ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations.

La société bailleresse rappelle qu’il n’y a eu qu’un seul paiement en 2024 d’environ 1 500 euros. Elle ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement sur douze mois avec une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement.

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur douze mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société MAXI CONDUITE DOMONT ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article XIV – CLAUSE RESOLUTOIRE qu’une « indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au bailleur ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MAXI CONDUITE DOMONT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société MAXI CONDUITE DOMONT, partie qui succombe, à payer à la SCI CHAT’ALORS la somme de 1 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 mars 2008 et la résiliation de ce bail à la date du 26 janvier 2025 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer à la SCI CHAT’ALORS la somme provisionnelle de 18.826,50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mai 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 comprise ;

AUTORISONS la société MAXI CONDUITE DOMONT à se libérer de la dette par 11 mensualités de 1 500 euros et une 12ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que, faute pour la société MAXI CONDUITE DOMONT de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés [Adresse 2]) ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la société MAXI CONDUITE DOMONT, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS la société MAXI CONDUITE DOMONT au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MAXI CONDUITE DOMONT à payer à la SCI CHAT’ALORS la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 25 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT