TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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4ème étage

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REFERENCES : N° RG 24/07049 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX27

Minute :

Société FONCIERE DI 01/2005

Représentant : M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P074

C/

Madame [N] [H]

Monsieur [V], [Y] [H]

Monsieur [S] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENSADON

Copie délivrée à :

M. et Mme [H]

M. [K]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE DI 01/2005, SCI ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V], [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [N] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par Monsieur [V], [Y] [H], muni d’un pouvoir

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 décembre 2011, la société Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], outre un emplacement de stationnement n°109 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 467,31 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 110,00 €. Le loyer pour l’emplacement de stationnement a été fixé à la somme de 69,37 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Foncière DI 01/2005 a fait signifier à Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H], par exploit de commissaire de justice du 21 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 474,95 € visant la clause résolutoire.

Par procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice, la société Foncière DI 01/2005 a relevé la présence dans les lieux de M. [S] [K], qui a indiqué demeurer dans les lieux avec son épouse et ses quatre enfants.

Par exploit de commissaire de justice en date des 25 juillet et 26 juillet 2024, la société Foncière DI 01/2005 a fait assigner Mme [N] [H], M. [V] [Y] [H] et M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires et occupants de leur chef.

A l’audience, la société Foncière DI 01/2005 a soutenu oralement le contenu de son assignation.

Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H], assignés à domicile et M. [S] [K], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par courrier reçu au greffe le 23 octobre 2024, Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] ont sollicité la réouverture des débats.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 février 2025 pour permettre la comparution de Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H].

La société Foncière DI 01/2005, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [N] [H], M. [V] [Y] [H] et M. [S] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls des défendeurs ;

? autoriser la conservation du dépôt de garantie ;

? ordonner la capitalisation des intérêts ;

? condamner Mme [N] [H], M. [V] [Y] [H] et M. [S] [K] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal à 811,82 euros charges comprises et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? condamner Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à payer :

? la somme de 5 797,42 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les frais d’exécution ;

o rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 décembre 2011 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, que le logement a par ailleurs été sous-loué à M. [S] [K] qu’il devra également être expulsé qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [V] [Y] [H], comparant, et Mme [N] [H], comparante, représentée par M. [V] [Y] [H] en vertu d’un pouvoir, affirment avoir réglé le dernier loyer et avoir hébergé M. [S] [K], membre de la famille à titre gratuit. Ils demandent l’octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 250 euros par mois. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

M. [S] [K], régulièrement avisé de la date d’audience à la dernière adresse connue en procédure n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 11 février 2025, la société Foncière DI 01/2005 a produit un décompte actualisé à la somme de 7 944,37€ au 11 février 2025, reprenant le dernier paiement allégué par les défendeurs.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [S] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 décembre 2011 que Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] doivent payer un loyer d’un montant de 467,31 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 110,00 € et d’un loyer pour l’emplacement de stationnement de 69,47€. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 753,27 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] restaient devoir la somme de 7 944,34 € euros à la date du 11 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 697,81 euros (frais d’huissier), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 246,53 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 11 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] au paiement d’une somme de 7 246,53 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été désintéressées.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 3 décembre 2011 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 novembre 2023 pour la somme en principal de 2 474,95 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Toutefois, Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] proposent de régler 250,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations de Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à l’audience que M. [V] [Y] [H] exerce un emploi grâce auquel il perçoit un salaire de 3 000,00 €. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes, ses 3 enfants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Par ailleurs, il ressort du décompte en date du 11 février 2025 qu’ils ont repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société Foncière DI 01/2005 pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société Foncière DI 01/2005 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Si la présence dans les lieux de M. [S] [K] a été constatée le 26 janvier 2024, aucun élément ne corrobore la permanence de cette présence à ce jour. L’ensemble des actes de procédures qui lui ont été adressés l’ont été, soit sous la forme d’un procès-verbal de recherches ou revenus avec la mention destinataire inconnu à l’adresse. Il ne sera donc pas condamné au peiemtn d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur la demande de retenue du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail vise à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. Il peut faire l’objet d’une retenue à la fin du contrat de bail si des sommes restes dues par celui-ci au bailleur.

En l’espèce, le bail n’ayant pas pris fin il convient de rejeter la demande de retenue de la garantie.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2011 entre la société Foncière DI 01/2005 et Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], outre l’emplacement de stationnement n°109 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNE conjointement Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à verser à la société Foncière DI 01/2005 la somme de 7 246,53 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 11 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 7 246,53 euros, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 250 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE conjointement Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 3 décembre 2011 entre la société Foncière DI 01/2005 et Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], outre l’emplacement de stationnement n°159 situé à la même adresse sur la période courant du 1er mars 2025, terme de février 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE conjointement Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] à payer à la société Foncière DI 01/2005 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de retenue de la garantie ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de M. [S] [K] ;

DEBOUTE Foncière DI 01/2005 de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Mme [N] [H] et M. [V] [Y] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023 ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION