COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 3] c/ [H], [F]

MINUTE N°

DU 23 Janvier 2025

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POKX

Grosse délivrée

à M^e CHAOUHAR-BORGNA

Expédition délivrée

à M^e ROUILLOT

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA

[Adresse 2]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA substitué par M^e Audrey MALKA, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [H]

né le 25 Janvier 1966 à [Localité 5] (TUNISIE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT membre de la SELARL ROUILLOT – GAMBINI substitué par M^e Michela BOSETTI, avocats au barreau de NICE

Madame [K] [L] [F] épouse [H]

née le 22 Août 1977 en POLOGNE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT membre de la SELARL ROUILLOT – GAMBINI substitué par M^e Michela BOSETTI, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 19 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

FAITS

Monsieur [M] [H], né le 25 janvier 1966 à [Localité 5] (Tunisie), et Madame [K] [F] épouse [H], née le 22 août 1977 en Pologne, tous deux de nationalité française et demeurant [Adresse 4] à [Localité 1], sont copropriétaires au sein de la communauté immobilière [Adresse 3] située à [Localité 1]. Ils détiennent un garage et 19/100 des parties communes.

L’assemblée générale de copropriété du 17 juillet 2019 a voté une résolution décidant d’effectuer des travaux de réfection du plancher d’un copropriétaire, avec appel de fonds spécial au 1er octobre 2019. Le montant en était de 53 000 euros auquel devait s’ajouter la somme de 795 euros d’honoraires de syndic et 4 260 euros pour financer une « étude béton d’exécution ». L’ensemble représentait plus de deux fois le budget annuel de la copropriété qui est d’environ 28 000 euros.

Comme les consorts [H] détiennent 19 centièmes des parties communes de la copropriété, un appel de fonds de 11 030,45 euros correspondant aux travaux, en sus des charges générales de 573,14 euros, leur a été adressé le 1er octobre 2019.

Les consorts [H] ne réglant pas leurs charges, plusieurs lettres de rappel et mises en demeure leur ont été envoyées, la dernière étant datée du 20 juillet 2023.

PRÉTENTIONS

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir constater ou dire et juger ou encore donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ce qui est rappelé par la Charte de présentation des écritures du 30 janvier 2023. Émettre une prétention consiste à solliciter du juge l’obtention d’un avantage ou, inversement, à solliciter auprès de lui que cet avantage soit refusé à son prétendant. Ces demandes sont en réalité des moyens au soutien des prétentions véritables des parties. Il ne sera pas statué dessus sauf si l’analyse de leur rédaction révèle qu’il s’agit, en réalité, de prétentions et non de moyens.

Par acte introductif d’instance du 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société SOGEA, [Adresse 2] à [Localité 1], a assigné les consorts [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et renvoyée successivement aux audiences du 19 juin 2024, 2 octobre 2024 et 19 novembre 2024. Lors de cette audience, le demandeur a déposé des conclusions pour solliciter de

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1240 du code civil

RECEVOIR la demande du syndicat des copropriétaires et l’en déclarer bien fondé

DÉBOUTER les consorts [H] de leurs fins et prétentions

CONDAMNER solidairement les consorts [H] à lui payer la somme de 3.316,07 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices, due à la date du 5 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 20 juillet 2023.

ORDONNER la capitalisation des intérêts

CONDAMNER solidairement les consorts [H] à lui payer la somme de 1.440 euros pour tous les frais exposés par leur faute

CONDAMNER les consorts [H] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER les consorts [H] à lui payer la somme de 1 020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

Il a précisé que, si les consorts [H] faisaient valoir qu’ils avaient adressé à la copropriété deux chèques pour un montant total de 728,89 euros, ces chèques n’avaient pas été enregistrés dans sa comptabilité et il ne pouvait donc les prendre en compte.

Dans leurs conclusions en défense n°3 déposées à l’audience, les consorts [H] sollicitent de

Vu les articles 1353 et 1343-5 du code civil

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

À titre principal

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes ses demandes du fait que la créance de celui-ci est infondée en son principe et en son quantum

ORDONNER au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de leur communiquer les documents suivants :

Rapport d’expertise amiable et/ou judiciaire rendu(s)

Démarches du syndic auprès de l’assurance multirisque de l’immeuble

Démarches du syndic auprès du copropriétaire responsable des désordres et de son assureur

Et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir

À titre subsidiaire

ACCORDER aux consorts [H] des délais de paiement avec un échelonnement de 500 euros sur 6 mois en sus des appels de fonds semestriels

En tout état de cause

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Ils ont expliqué qu’ils avaient envoyé à la copropriété deux chèques pour un montant total de 728,89 euros, que ces chèques avaient été encaissés comme le montre leur relevé bancaire mais qu’aucun libellé permettant d’en identifier le bénéficiaire n’était visible.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

SUR QUOI

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

L’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire énonce :

« Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d’une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort. »

Par ailleurs, aux termes de l’article D212-19-1 du code de l’organisation judiciaire :

« Les compétences matérielles des chambres de proximité sont fixées conformément aux tableaux IV-II et IV-III annexés au présent code.»

Et le tableau IV-II précise : « COMPÉTENCES MATÉRIELLES DES CHAMBRES DE PROXIMITÉ NON MENTIONNÉES AU TABLEAU IV-III

1° Actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros et demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros, en matière civile ; »

En l’espèce, les parties sont toutes deux présentes ou représentées à l’audience du 19 novembre 2024. Le montant demandé par le requérant excède la somme de 5 000 euros et est inférieur à la somme de 10 000 euros.

En conséquence, la présente décision sera rendue contradictoirement en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…) »

L’article 14-1 de la même loi ajoute :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Mais l’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande aux consorts [H] une somme de 3 316,07 euros au titre des charges de copropriété.

Les consorts [H] contestent la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sans préciser sur quel point précis porte leur désaccord alors même qu’ils ont obtenu tous les documents qu’ils ont demandés, ce qui rend sans objet leur demande de production sous astreinte desdits documents, qu’ils ne contestent pas avoir été destinataires des procès-verbaux des assemblées générales ou des appels de charges qui les concernaient et qu’ils se contentent d’écrire que « il ressort du devis de Pescarzoli que certains postes de réparation seraient imputables au copropriétaire du lot privatif concerné. »

Par ailleurs, les consorts [H] prétendent avoir envoyé deux chèques de respectivement 455,27 euros et 273,62 euros au syndic de copropriété en règlement de leurs charges mais, si ces chèques apparaissent au débit de leur compte bancaire et même si leur montant est identique aux appels du 1er octobre 2024 et du 10 octobre 2024, aucun libellé du relevé bancaire ne permet d’attester que leurs bénéficiaires sont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

En conséquence, les consorts [H] seront condamnés solidairement à régler, sur le fondement de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme due à la date du 5 décembre 2023 de 3 316,07 euros en deniers et quittances, dans l’attente de la prise en compte éventuelle des chèques mentionnés par les défendeurs, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 20 juillet 2023 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 code civil.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Par ailleurs, l’article 9.1 du contrat type de syndic prévu par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les actions suivantes :

« Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure ; Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; Frais de constitution d’hypothèque ; Frais de mainlevée d’hypothèque ; Dépôt d’une requête en injonction de payer ; Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). »

De ce fait, le requérant doit produite une mise en demeure préalable, une créance justifiée et le détail des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires ceux qui se révèlent nécessaires au recouvrement de la créance.

L’application aux cas d’espèce est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande aux consorts [H] le règlement d’une somme de 1.440 euros de frais de recouvrement. Ces derniers répondent qu’ils ne pouvaient pas régler rapidement la somme importante et inattendue qui leur a été demandée car cette somme excédait les 11 000 euros. Ils ajoutent qu’ils ont payé régulièrement un supplément de charge. De ce fait, les frais imputés, estiment-ils, n’étaient pas nécessaires.

Il est constaté qu’aucune des sommes réclamées n’est justifiée par une facture de tiers : c’est le cas, en particulier, de la prise d’hypothèque (pièce n°13) dont rien n’atteste qu’elle a été réalisée.

L’ utilité des autres démarches n’est pas démontrée, notamment la succession de mises en demeure qui s’affichent dans leur libellé comme étant l’ultime démarche avant l’action judiciaire, et aucune diligence exceptionnelle du syndic n’est prétendue. Pour autant, la dernière mise en demeure avant l’assignation, celle du 20 juillet 2023, était nécessaire. Cela dit, le relevé de compte des consorts [H] n’a pas été débité de la somme correspondante à cette date-là ou à une date approchante.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera débouté de sa demande de 1440 euros au titre des frais de recouvrement

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil énonce :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Et l’article 1231-6 dudit code précise :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réclame aux consorts [H] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires et distincts en raison des difficultés causées à sa trésorerie.

Or, il apparaît que la demande aux consorts [H] de 11 030,45 euros correspondant aux travaux a été soudaine et très importante aussi bien pour le budget de la copropriété que pour les consorts [H] qui ne réglaient qu’environ 500 euros par trimestre.

On remarque que la résolution acceptant les travaux n’a pas signalé aux copropriétaires les termes du paiement du chantier et qui étaient les suivants : 30% à la commande, acomptes au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation de situations. Solde à réception. On comprend donc mal que la totalité du prix du chantier ait été réclamée dès le 1er octobre 2019 aux consorts [H].

De même, on ne saisit pas bien comment le syndic justifie de se faire régler en totalité, dès la commande, les honoraires qu’il est censé toucher pour le suivi des travaux.

La résolution ne propose pas non plus la mise en place d’un crédit bancaire.

Elle ne signale pas, enfin, l’existence de l’article 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permettant aux copropriétaires qui n’ont pas voté en faveur de la résolution de régler en 10 annuités le montant de leurs charges pour les travaux en question.

Dans ces conditions, il n’est pas étonnant que les consorts [H] se soient trouvés en difficulté pour verser rapidement le montant qui leur était demandé, somme qu’ils ont réglée progressivement, le solde devant intervenir à la suite de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne justifie donc pas les dommages et intérêts qu’il réclame.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

L’octroi de délais au sens de 1343-5 du code civil doit s’interpréter comme la mise en place d’un plan d’apurement de la dette compte tenu notamment de la situation du débiteur qui doit tout autant démontrer les difficultés financières justifiant sa demande qu’une situation permettant l’apurement de la dette dans le délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, les consorts [H] avancent que, ces dernières années, ils ont peu à peu apuré leur dette significative du 1er octobre 2019 en effectuant des versements de 500 euros en sus des charges trimestrielles générales. Ils demandent à poursuivre cet échelonnement sous forme de paiements mensuels de 500 euros, en sus des appels de fonds trimestriels, jusqu’à apurement complet. Bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] prétende que ses débiteurs sont de mauvaise foi, le relevé de comptes prouve le contraire et rien ne s’oppose donc à ce que le rééchelonnement demandé soit mis en place.

En conséquence, les consorts [H] pourront, en sus des appels de fonds trimestriels, régler leur dette par mensualités de 500 euros, en sus des appels de fonds trimestriels, à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité incluant les intérêts. Si une échéance demeurait impayée après mise en demeure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], les consorts [H] devraient s’acquitter immédiatement de l’intégralité de leur dette restante.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] en sa demande ;

CONDAMNE les consorts [H] solidairement à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3 316,07 euros, due à la date du 5 décembre 2023, en deniers et quittances dans l’attente de la prise en compte éventuelle des chèques mentionnés par les défendeurs pour un montant de 728,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 20 juillet 2023 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. Les consorts [H] pourront, en sus des appels de fonds trimestriels, régler leur dette par mensualités de 500 euros, à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité incluant les intérêts. Si une échéance demeurait impayée après mise en demeure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], les consorts [H] devraient s’acquitter immédiatement de l’intégralité de leur dette restante ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande de 1440 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les consorts [H] de leur demande sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir de communiquer les documents suivants :

Rapport d’expertise amiable et/ou judiciaire rendu(s)

Démarches du syndic auprès de l’assurance multirisque de l’immeuble

Démarches du syndic auprès du copropriétaire responsable des désordres et de son assureur ;

CONDAMNE les consorts [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE les consorts [H] aux dépens de la présente instance recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT