TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01713 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7JW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00241

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés,assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société.IMMOBILIERE CARREFOUR,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 (Postulant), M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE (Plaidant)

ET :

La société RR TELECOM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent AZOGUE de la SELASU AL CONSEIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1108

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2017, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a consenti à la société DOCTEUR IT un bail commercial portant sur un local situé au sein de la galerie marchande du [Adresse 3], à [Localité 1] (93).

Comme le contrat le permettait, la société DR Au93 s’est ensuite substituée à la société DOCTEUR IT.

Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société DR Au93.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce exploité par la société DR Au93 au profit de Monsieur [G] [S] avec faculté de substitution.

Par acte sous seing privé signé les 10 et 11 juin 2024, Maître [R] [N], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société DR Au93, a ensuite cédé le fonds de commerce à la société RR TELECOM, que Monsieur [G] [S] s’était substitué.

Puis le 3 octobre 2024, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait délivrer à la société RR TELECOM un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 37.533,31 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société RR TELECOM, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2024 à 00h00 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société RR TELECOM ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le retrait par la société RR TELECOM des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par celle-ci ;

— ordonner que passé ce délai de 8 jours, elle sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera ;

— condamner la société RR TELECOM à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 37.533,31 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés suivant décompte arrêté au 7 août 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts ;

— ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû, par la société RR TELECOM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 4.270,23 euros, augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— condamner la société RR TELECOM à lui verser, à titre de provision, la somme de 3.753,33 euros à titre d’indemnité, arrêtée provisoirement au 7 août 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts et capitalisation des intérêts ;

— juger que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis ;

— condamner la société RR TELECOM aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites ;

— condamner la société RR TELECOM à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

A l’audience, la société IMMOBILIERE CARREFOUR sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que la dette continue d’augmenter. Elle demande en outre le rejet de toutes les demandes de la société RR TELECOM.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle explique qu’elle n’est tenue, en sa qualité de bailleur, à aucune obligation d’information tenant aux travaux réalisés dans le centre commercial et à aucune obligation visant à garantir la commercialité des lieux, outre qu’elle avait la faculté de réaliser des travaux compte tenu des dispositions prévues au bail.

Elle ajoute que la société RR TELECOM était informée des risques financiers liés à la reprise du fonds de commerce puisque celle-ci a eu lieu dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

Elle relève que la société RR TELECOM, dont les impayés ont débuté antérieurement aux travaux, ne démontre pas en quoi le changement d’enseigne aurait eu un impact sur sa commercialité.

En outre, elle soutient que le juge des référés n’a pas à caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit et pour condamner par provision au paiement de loyers et charges.

Elle en conclut que le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qu’il relève de la compétence du juge des référés.

Pour s’opposer aux délais de paiement, elle fait valoir que la société RR TELECOM a bénéficié de très larges délais qu’elle n’a pas mis à profit, et qu’elle n’a pas apuré sa dette alors qu’elle avait réalisé un bénéfice de 136.000 euros au titre de l’exercice 2024. Elle indique qu’elle n’avait aucune obligation de donner suite aux demandes de franchise ou de réduction de loyers de la société RR TELECOM dans le cadre de leurs discussions.

En réplique, la société RR TELECOM demande au juge des référés de :

— à titre principal, constater l’existence d’une contestation sérieuse, déclarer irrecevable l’action de la société IMMOBILIERE CARREFOUR introduite en référé et renvoyer la société IMMOBILIERE CARREFOUR à mieux se pourvoir ;

— à titre subsidiaire :

suspendre les effets de la clause résolutoire ; débouter la société IMMOBILIERE CARREFOUR de sa demande de résiliation du bail ; lui accorder un délai de 24 mois afin de régler sa dette locative ; débouter la société IMMOBILIERE CARREFOUR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la société RR TELECOM fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence manifeste d’urgence.

Elle explique ensuite que la société IMMOBILIERE CARREFOUR a manqué à ses obligations en ne l’informant pas au préalable des travaux ayant eu lieu à compter de décembre 2023 dans le magasin Carrefour et dans la galerie marchande attenante, ainsi que de la fermeture définitive de ce magasin Carrefour et de son remplacement par une chaîne brésilienne, la société ATACADAO. Elle ajoute que son enseigne n’est pas mentionnée sur les panneaux signalétiques du centre commercial, et qu’en réalité, il a été totalement abandonné la commercialisation et l’animation de la galerie marchande.

La société RR TELECOM indique qu’elle était à jour du règlement des échéances au mois de juin 2023, mais que les circonstances qu’elle a rappelées ont entraîné une chute brutale de la fréquentation de la galerie marchande et, en conséquence, une baisse de son chiffre d’affaires et des difficultés de paiement.

Elle ajoute qu’elle a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de juillet 2024, et qu’elle a tenté, à plusieurs reprises, de se rapprocher de son bailleur pour trouver une solution, mais en vain, alors qu’elle dispose d’une capacité financière suffisante pour respecter un échéancier.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample information de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Il est relevé au préalable que le moyen d’irrecevabilité soulevé en défense tiré du défaut de “compétence” du juge des référés est en réalité un moyen de défense au fond tendant à ce que le juge des référés constate son défaut de pouvoir du fait d’une contestation sérieuse et d’une absence d’urgence.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 3 octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 37.533,31 euros.

La société RR TELECOM ne justifie pas avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 décembre 2017 et l’expulsion sont encourues.

Pour s’y opposer, la société défenderesse fait état de manquements de la société demanderesse dans l’exécution de ses obligations contractuelles, s’agissant notamment de la commercialité des lieux dans lesquels est implanté le local et de la visibilité de sa boutique.

Toutefois, si en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, cette obligation de délivrance n’inclut pas l’obligation d’assurer la commercialité, sauf clause contraire.

Or le contrat du 4 décembre 2017 ne prévoit aucune clause en ce sens, et dispose au contraire que le bailleur ne doit pas garantie au preneur que ce soit au titre de la commercialité d’ensemble du centre commercial et de celle des locaux objets du bail, et que pendant le cours du bail le bailleur peut librement modifier toutes implantations commerciales, l’accès au locaux et/ou au centre, les flux de clientèle, le plan de commercialisation du centre, la disposition et l’implantation de l’hypermarché, et ce sans que le preneur puisse formuler une quelconque réclamation de ce chef.

Il n’est donc pas établi une faute du bailleur dans l’exécution de ses obligations

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Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

L’article 1343-5 précité précise notamment que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 2 octobre 2025 que la situation d’impayé est récurrente et ancienne, et que le montant de la dette est en constante augmentation. Par ailleurs, les perspectives de remboursement de la dette sont à ce jour très incertaines.

Il convient par conséquent de débouter la société RR TELECOM de sa demande de délais de paiement et, par suite, de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte de l’ensemble des observations précédentes que le bail est résilié de plein droit à compter du 4 novembre 2024, et l’obligation de la société RR TELECOM de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable.

Par conséquent, il convient d’accueillir la demande d’expulsion de la société IMMOBILIERE CARREFOUR si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société RR TELECOM sans contrepartie causant un préjudice à la société IMMOBILIERE CARREFOUR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société RR TELECOM sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de paiement provisionnel de l’arriéré

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier”.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE CARREFOUR verse aux débats le contrat bail, le commandement de payer et un décompte actualisé mentionnant une dette de 53.849,93 euros au 2 octobre 2025.

Néanmoins, il convient d’en retirer les sommes de 211,01 euros et 249,17 euros appelées au titre de frais d’honoraire de justice, dont le bien-fondé sera examiné avec les frais de justice.

Il y a donc lieu de condamner la société RR TELECOM à payer à la société IMMOBILIERE CARREFOUR la somme provisionnelle de 53.389,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation).

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer, majoration du taux d’intérêt, indemnité forfaitaire et conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société RR TELECOM sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 1er juin 2023, du 21 juin 2024 et du 3 octobre 2024.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE CARREFOUR l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société RR TELECOM et de tous occupants de son chef des locaux situés au sein de la galerie marchande du [Adresse 3], à [Localité 1] (93) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société RR TELECOM à payer à la société IMMOBILIERE CARREFOUR une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’ils auraient dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société RR TELECOM à payer à la société IMMOBILIERE CARREFOUR la somme provisionnelle de 53.389,75 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de de ce jour ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société RR TELECOM à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 1er juin 2023, du 21 juin 2024 et du 3 octobre 2024 ;

Condamnons la société RR TELECOM à payer à la société IMMOBILIERE CARREFOUR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE