Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 6 paf, 20 janvier 2026, n° 25/07567

TJ Bobigny 20 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété
La cour a estimé que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires demeure gravement compromis, justifiant le maintien de la mission de l'administrateur provisoire.
Rejeté
Frais engagés dans l'intérêt du syndicat
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs n'avaient pas droit à cette indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 6 paf, 20 janv. 2026, n° 25/07567
Numéro(s) :	25/07567
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AGAMIPhilippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILSDOLLA-VIAL & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. MINA, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 6

AFFAIRE: N° RG 25/07567 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QAA

N° de MINUTE : 26/00096

DEMANDEURS

S.C.I. MINA Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0212

Monsieur [W] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0212

Madame [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0212

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0212

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7]

[Adresse 7], représenté par Maître [H] [E] [P], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’Administrateur provisoire

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

S.E.L.A.R.L. [E] [P] ALIZERAI SELARL [E] [P] ALIZERAI, dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire.

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Novembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] se trouve soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet ensemble immobilier, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] sont propriétaires des lots n°4, 7, 8, et 9 ; la S.C.I. MINA est propriétaire du lot n°11, M. [K] [R] est propriétaire des lots n°2, 3, 5, et 6.

Par ordonnance du 28 mai 2020, Maître [H] [E] [P], administrateur judiciaire, a été désignée, sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier susvisé.

Par ordonnance du 4 mai 2021, la mission de l’administrateur provisoire a été transformée aux fins de se poursuivre désormais sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Maître [H] [E] [P] s’est vue ainsi confier les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l 'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic, ce pour une durée d’une année.

La mission de la SELARL [E] [P] & ALIREZAI, représentée par Maître [H] [E] [P], a été renouvelée chaque année, et pour la dernière fois par ordonnance du 7 mai 2025 pour une durée d’un an à compter du 4 mai 2025 et jusqu’au 3 mai 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2025, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire Maître [H] [E] [P], ainsi que la SELARL [E] [P] ALIZERAI es qualité, en référé-rétractation devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins à titre principal de voir modifier la mission confiée à l’administrateur provisoire par l’ordonnance du 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 novembre 2025 à la demande de chacune des parties aux fins de leur permettre de se mettre en état.

Au terme de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 18 novembre 2025, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R], représentés par leur conseil, demandent au président du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter le syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner à l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] (93) de convoquer, dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à venir, une assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d’un syndic ;

— ordonner à l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] (93) de remettre au nouveau syndic désigné les fonds et l’ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d’un mois à compter de sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] (93) au jour de la désignation d’un nouveau syndic ;

— ordonner que l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] (93) alloue aux demandeurs une somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à prélever sur les fonds du syndicat des copropriétaires en dédommagement des frais engagés dans l’intérêt dudit syndicat pour mener la présente procédure, outre les dépens.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire Maître [H] [E] [P], elle-même représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la SCI MINA, M. [B], ainsi que Mme [X] et M. [R] de leurs demandes :

— condamner la SCI MINA, M. [B], ainsi que Mme [X] et M. [R] à lui verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera observé, à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de prendre acte du désistement, par M. [L] (son état civil complet ne se trouvant pas indiqué), de son intervention volontaire, ainsi que le sollicitent les demandeurs dans leurs écritures. La procédure étant en effet orale, il doit être constater que celui-ci n’était pas valablement intervenu à la présente instance, c’est-à-dire au moyen de conclusions soutenues oralement à l’audience.

Sur les demandes tendant à la modification de la mission confiée à l’administrateur provisoire

En application de l’article 496 alinéa 2 du code de procédure civile, inséré dans la sous-section relative aux ordonnances sur requêtes, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

L’article 497 du code de procédure civile ajoute que le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire. Attention, cela signifie que le juge saisi d’un référé rétractation n’a pas seulement le pouvoir de rétracter son ordonnance, il peut aussi la modifier … à condition que les modifications envisagées entrent dans les limites de l’objet de sa saisine, étant rappelé que le juge saisi d’un recours en rétractation dispose des mêmes pouvoirs que ceux dont disposait l’auteur de l’ordonnance contestée (cf. rappel infra).

Par ailleurs, et selon l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

En application de l’article 62-5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la décision qui désigne l’administrateur provisoire fixe la durée et l’étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l’initiative de l’administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité. S’il s’agit d’une ordonnance sur requête, la communication précise que tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l’ordonnance dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci.

Le référé à fin de rétractation permet à la partie à laquelle l’ordonnance fait grief de saisir le juge qui a rendu l’ordonnance sur requête pour la rétracter ou la modifier à l’issue d’un débat contradictoire. Il est constant que l’instance en rétractation ayant pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet. Le juge dispose des mêmes pouvoirs que ceux dont disposait l’auteur de l’ordonnance contestée. Il apprécie le bien-fondé de la requête au moment où il statue ; il peut donc tenir compte de circonstances postérieures au dépôt de la requête.

Il a été jugé qu’il appartient à celui qui a déposé la requête, et non à l’auteur du référé-rétractation, de démontrer que celle-ci est fondée. Je l’enlève pour rester discrète et pudique sur la charge de la preuve.

En l’espèce, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R] demandent à la présente juridiction de modifier l’ordonnance rendue le 7 mai 2025 ayant renouvelé la mission confiée à Maître [H] [E] [P] en sa qualité d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, afin que cette dernière soit désormais chargée de :

— convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d’un syndic, ce sous un mois ;

— remettre au nouveau syndic désigné les fonds et l’ensemble des documents et des archives du syndicat, ce sous un mois également à compter de sa désignation ;

— mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire au jour de la désignation d’un nouveau syndic.

Une telle mission, proche de celle qui peut être confiée à un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dépourvu de syndic, suppose que la situation de la copropriété soit rétablie et que les conditions de désignation d’un administrateur provisoire envisagées par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir un risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ne se trouvent plus réunies.

Il convient donc d’examiner, au regard des pièces produites de part et d’autre part dans la présente instance par les parties, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires demeure gravement compromis au jour de la présente décision. Je ne suis pas parfaitement rigoureuse sur la charge de la preuve, à dessein ..

À cet égard, il ressort du rapport de mission de Maître [H] [E] [P] pour l’exercice 2024/2025 que la situation financière du syndicat des copropriétaires au 4 mars 2025 était la suivante :

— des soldes débiteurs de copropriétaires s’élevant à un montant total de 45.350 euros,

— une dette du syndicat des copropriétaires à l’égard des fournisseurs s’établissant à un montant total de 37.243 euros.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le 16 janvier 2025 que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 s’établit à un montant de 11.000 euros.

Il est exact, ainsi que le soulèvent les copropriétaires à l’origine du référé à fin de rétractation, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, a introduit deux instances en recouvrement des charges impayés à l’encontre de M. [K] [R] pour obtenir le paiement de la somme de 15.102.23 euros en principal, et à l’encontre de la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] pour obtenir le paiement de la somme de 13.783,09 euros en principal, et que néanmoins par deux jugements du 17 mars 2025 le tribunal judiciaire de Bobigny l’a débouté de ses demandes aux motifs que les appels de fonds que produisait le syndicat des copropriétaires ne respectaient pas les stipulations du règlement de copropriété en ce que l’administrateur provisoire avait réuni puis appelé l’ensemble des charges en charges communes générales, alors que le règlement prévoyant une distinction entre les différents bâtiments.

Si le syndicat des copropriétaires et son administrateur provisoire justifient avoir interjeté appel de ces deux décisions, il n’en demeure pas moins que celles-ci se trouvent revêtues de l’autorité de la chose jugée et s’imposent donc à la présente juridiction.

Pour autant, à s’en tenir à ces deux décisions au terme desquelles le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé des dettes qu’il impute à M. [K] [R] ainsi qu’à la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X], il n’en demeure pas moins que les charges dont il est question, qui ont été appelées par l’administrateur mais inexactement réparties entre les copropriétaires d’après l’appréciation du tribunal, demeurent puisqu’elles correspondent à des dépenses qui ont été acquittées par et pour la copropriété, de sorte que si elles ne sont pas dues par les copropriétaires poursuivis dans les proportions réclamées par le syndicat des copropriétaires dans les deux instances évoquées, elles le sont néanmoins par les mêmes mais pour d’autres montants et / ou par d’autres copropriétaires.

Or il ressort des documents comptables versés aux débats que les dettes des copropriétaires à l’égard du syndicat, d’un montant total de 45.350 euros, représentent plus de quatre fois le budget prévisionnel de l’exercice 2025 de celui-ci, tandis que la dette du syndicat des copropriétaires à l’égard des fournisseurs, d’un montant total de 37.243 euros, représentent plus de trois fois ce même budget prévisionnel.

Ces considérations suffisent à établir que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9] demeure gravement compromis au sens des dispositions de l’article 29-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tandis que le surplus des circonstances alléguées par la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R] dans leurs écritures ne constitue pas des moyens de nature à influer sur cette appréciation, qui seule importe pour l’issue de la présente instance.

Leurs demandes tendant à la modification de l’ordonnance du 7 mai 2025 ayant renouvelé la mission confiée à la SELARL [E] [P] & ALIREZAI, représentée par Maître [H] [E] [P], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. MINA, M. [W] [B], Mme [I] [X] et M. [K] [R] seront également tenus in solidum de verser au syndicat des copropriétaires, une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant en référé après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE les demandes formées par la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] tendant à la modification de l’ordonnance rendu le 7 mai 2025 (minute n°25/751) ayant renouvelé la mission confiée à la SELARL [E] [P] & ALIREZAI, représentée par Maître [H] [E] [P], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. MINA, M. [W] [B], et Mme [I] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Janvier 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES