DU 18 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01129 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ35

Code NAC : 30B

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [J] [F]

Monsieur [J] [R] [M]

Monsieur [K] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Béatrice VESVRES de la SELARL VP AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 236, M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A617

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 2]

non représenté

Monsieur [J] [R] [M], demeurant [Adresse 3]

non représenté

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 21 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 18 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 23 décembre 2015, modifié par avenant du 15 avril 2016, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail commercial à la société AUTO ECOLE ACES, portant sur un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 5 800 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie fixé à la somme de 2 900 euros correspondant à 6 mois de loyer hors taxes.

Par jugement en date du 4 décembre 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société AUTO ECOLE ACES.

Par ordonnance en date du 1er mars 2024, le juge-commissaire a autorisé conformément aux dispositions de l’article L642-19 du code du commerce, la cession du fonds de commerce de la société AUTO ECOLE ACES au profit de M. [J] [F] pour le compte de la société à constituer.

Selon acte sous signature électronique du 7 juin 2024, la SELARL de KEATING, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société AUTO ECOLE ACES a cédé son fonds de commerce à la société DS PERMIS, en cours d’immatriculation et représentée par M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H], en ce compris le droit au bail des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Par exploit du 5 mai 2025 pour M. [J] [R] [M], du 2 juin 2025 pour M. [J] [F] et du 4 juin 2025 pour M. [K] [H], la société IMMOBILIERE 3F leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 15.318,16 euros en principal.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 31 octobre 2025, 3 novembre 2025 et 24 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé M. [J] [R] [M], M. [J] [F] et M. [K] [H] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la Société IMMOBILIERE 3F ;Autoriser la Société IMMOBILIERE 3F à faire expulser Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H] et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] ;Autoriser l’Huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;Condamner solidairement Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 5 juin 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;Condamner solidairement Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel, la somme en principal de 20.944,77 €, augmentée de 15 % (4.188,95 €) soit à la somme totale de 25.133,72 €, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 inclus ;Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux clauses et conditions du bail

Condamner solidairement Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H] à payer à la Société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de M. [K] [H], n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La société IMMOBILIERE 3F a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’identité des preneurs

L’article L210-6 du code de commerce dispose que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce, l’acte de cession de fonds de commerce a été conclu le 7 juin 2024 entre la SELARL de KEATING, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société AUTO ECOLE ACES et la société DS PERMIS, en cours d’immatriculation, représentée par M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H], agissant en leur qualité de seuls associés fondateurs, et comprend le droit au bail des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 2].

En outre, l’acte stipule que « Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H] s’engagent tant en leur nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société DS PERMIS conformément aux dispositions de l’article 210-6 du code de commerce, étant précisé que l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par cette dernière des engagements par eux accomplis en son nom et pour son compte. Si l’immatriculation de la société DS PERMIS n’intervient pas dans un délai d’un mois à compter de ce jour, la présente cession se trouvera consentie de façon définitive à tous les associés de ladite société et ce, dans les mêmes proportions que celles de leurs droits dans le capital social. »

Par ailleurs, il est établi que la société DS PERMIS a été immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés le 30 septembre 2024, soit plus d’un mois après le délai prévu dans l’acte de cession de fonds de commerce.

Enfin, les modalités de reprise des engagements souscrits pour le compte d’une SARL en formation sont prévues par l’article R210-5 du code de commerce : par voie statutaire, par la conclusion d’un mandat donné avant l’immatriculation de la société ou par décision d’assemblée générale ordinaire.

Or, au cas présent, quand bien même l’immatriculation de la société DS PERMIS serait intervenue dans le délai d’un mois imparti, il n’est justifié d’aucune reprise par cette dernière des engagements pris par Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H]. En effet, aucun élément ne permet d’établir que l’un des trois modes de reprise des actes a été accompli, que ce soit avant ou après l’immatriculation de la société DS PERMIS.

En conséquence, il faut considérer que seuls sont tenus par le bail versé aux débats Messieurs [J] [F], [J] [R] [M] et [K] [H].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial versé aux débats contient une clause résolutoire (page 21) qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, (…) et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou de l’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du présent bail qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même dans le cas de paiement pu d’exécution postérieure à) l’expiration des délais ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivrés les 5 mai 2025, 2 et 4 juin 2025 aux défendeurs dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que les preneurs ont cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant aux preneurs de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 4 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 20.944,77 euros au 30 septembre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 944,77 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 30 septembre 2025 et il convient de condamner solidairement M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans son article X – CLAUSE RESOLUTOIRE – INTERETS – PENALITES :

« Dans le cas où, par suite de retard dans le paiement, le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, le bailleur aura droit en sus du remboursement des frais d’huissier et de justice, ainsi que tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à une indemnité fixée à 15% du montant des sommes dues, sans que celle-ci ne puisse être inférieure à 1.000 € HT, ladite indemnité étant destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement. »

Or, la stipulation contractuelle dont il est demandé de faire application apparait manifestement excessive puisqu’elle excède les 10% habituels en la manière, et s’apparente à une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 23 décembre 2015 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à six mois loyers hors taxes et hors charges, soit 3 394 euros selon l’acte de cession de fonds de commerce, et stipule « dans le cas de résolution ou de résiliation du présent bail par suite de l’inexécution de ses conditions par une cause quelconque imputable au preneur, (…), le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 décembre 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 4 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 20.944,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] à la société IMMOBILIERE 3F, à compter du 4 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin solidairement M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements des preneurs à leurs obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS in solidum M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum M. [J] [F], M. [J] [R] [M] et M. [K] [H] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 18 Février 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT