TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/09433 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY3H

N° de MINUTE : 26/00058

Madame [W] [M] veuve de Monsieur [N] [B]

née le 6 janvier 1936 à [Localité 12] (ALGÉRIE)

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [F] [B]

née le 1er septembre 1962 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [D] [B]

née le 7 juillet 1967 à [Localité 11] (93)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [Z] [B]

née le 25 décembre 1968 à [Localité 11] (93)

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [H] [B]

née le 10 novembre 1974 à [Localité 14] (93)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Ayant pour Avocat : Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1383

DEMANDEURS

C/

Monsieur [K], [I] [X]

né le 19 Novembre 1980 à [Localité 13] (SRI LANKA)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [P] [O] épouse [X]

née le 08 Mai 1984 à [Localité 13] (SRI LANKA)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Ayant pour Avocat postulant: Maître Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 253

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 26 octobre 2023, Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] ont consenti à M. [X] et Mme [O] épouse [X] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive et portant sur une maison d’habitation située [Adresse 2], pour un prix de 333 000 euros, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 31 janvier 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 mars 2024, les consorts [B] ont mis les consorts [X] en demeure d’avoir à leur régler l’indemnité d’immobilisation de 33 000 euros prévue à l’acte.

En l’absence de réitération de la vente, Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] ont :

— par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2024, mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à leur verser l’indemnité d’immobilisation ;

— par actes d’huissier du vingt-cinq septembre deux-mille-vingt-quatre, fait assigner M. [X] et Mme [O] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juillet 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 10 novembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M. [X] et Mme [O] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger que Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] sont recevables et bien fondées en toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [X] et Mme [O] épouse [X] à payer à Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] la somme de 33 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, conformément à la promesse unilatérale de vente conclue le 26 octobre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— juger que le tribunal restera compétent pour liquider l’astreinte au visa de l’article 137 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [X] et Mme [O] épouse [X] à payer à Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] la somme de 551,49 euros en remboursement des frais de notaire engagés pour l’établissement du procès-verbal de difficultés ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [X] et Mme [O] épouse [X] à payer à Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [X] et Mme [O] épouse [X] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, M. [X] et Mme [O] épouse [X] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— débouter les consorts [B] de l’ensemble de leur demande, fins et prétentions ;

— condamner les consorts [B] au titre du dol subi par les époux [X] ;

En conséquence :

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2023 ;

— dire que les époux [X] sont déliés de tout engagement à l’égard des consorts [B], en ce compris le versement de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner les consorts [B] au versement de la somme de 10 000 euros au titre des préjudices subis consécutives au dol ;

— condamner les consorts [B] à rembourser aux époux [X] les frais engagés dans le cadre de la signature de la promesse unilatérale de vente, et notamment les frais réglés entre les mains du notaire pour un montant de 500 euros ;

A titre subsidiaire :

— condamner les consorts [B] au titre de la responsabilité délictuelle pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information ;

— dire que les époux [X] sont déliés de tout engagement à l’égard des consorts [B], en ce compris le versement de l’indemnité d’immobilisation ;

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2023 ;

— condamner les consorts [B] au versement de la somme de 10 000 euros au titre des préjudices subis ;

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner les consorts [B] pour manquement à leur obligation générale de bonne foi ;

— condamner les consorts [B] au versement de la somme de 33 000 euros à titre de compensation avec l’indemnité d’immobilisation à reverser par les époux [X] ;

En tout état de cause :

— condamner les consorts [B] à verser aux époux [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans un souci de bonne logique du raisonnement, le tribunal examinera en premier lieu les moyens d’annulation de la convention litigieuse présentés par M. [X] et Mme [O] épouse [X].

Sur la nullité de la promesse de vente

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

En l’espèce, M. [X] et Mme [O] épouse [X] soutiennent que la promesse de vente doit être annulée au motif que leur consentement a été vicié par le dol en cela que, si l’acte comporte une clause mentionnant simplement l’absence de certification de la conformité des travaux entrepris dans les années 1990 aux prescriptions d’urbanisme, l’information selon laquelle le père des venderesses, [N] [B], qui a réalisé les travaux, a été condamné en première instance pour des faits d’exécution de travaux non autorisés par un permis de construire leur a été dissimulée.

Ainsi, si la promesse de vente contient les stipulations suivantes : « Les travaux n’ont pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité, ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare. En outre, le propriétaire déclare : – avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire ci-dessus visé dont un exemplaire est remis ce jour à son co contractant ; – Que ce permis n’a fait l’objet ni d’un retrait ni d’un recours – Qu’aucune action en démolition n’a été engagée », force est de relever que l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant constaté l’extinction de l’action publique du fait de l’acquisition de la prescription fait état de ce que [N] [B] a effectivement été condamné en première instance pour des faits d’exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, ce qui permet d’établir que les déclarations portées à la promesse n’étaient pas exactes.

Cette information était nécessairement déterminante pour le consentement des consorts [X] dans la mesure où, d’une part, une simple absence de certificat de conformité des travaux aux prescriptions d’urbanisme, qui laisse subsister l’hypothèse d’une conformité, ne saurait se confondre avec une violation établie du permis de construire découverte à la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de Paris, et, d’autre part, où le simple fait que l’acquisition projetée ait fait l’objet d’une procédure correctionnelle est de nature à influer sur le consentement d’un potentiel acheteur, peu important à cet égard que la prescription administrative soit ou non acquise puisqu’un tel argument n’est susceptible de convaincre qu’un initié et qu’il se conçoit qu’un acheteur profane ne veuille acheter dans de telles conditions d’insécurité juridique, à plus forte raison pour un prix de 330 000 euros.

Enfin, cette information était manifestement en possession des venderesses en amont de la signature de la promesse puisque les courriers révèlent que Mme [F] [B] a transmis l’arrêt de la cour d’appel de Paris aux services de la mairie au soutien de sa demande d’obtention d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux.

Il s’en déduit que les venderesses étaient en possession d’une information déterminante pour le consentement des consorts [X] et qu’elles l’ont retenue, cette rétention étant nécessairement intentionnelle au regard de la nature de la pièce litigieuse, qui ressort d’une procédure pénale.

Le tribunal relève enfin que l’activité professionnelle du bénéficiaire est indifférente puisqu’elle ne lui permettait nullement de soupçonner l’existence d’une procédure pénale visant le bien et que l’absence de stipulation d’une condition suspensive est parfaitement indifférente à l’efficacité du régime du dol.

Partant, il y a lieu d’accueillir les moyens présentés par les consorts [X] et d’annuler la promesse unilatérale de vente.

En conséquence, les demandes en paiement de Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] seront rejetées.

S’agissant des demandes indemnitaires, le tribunal entend :

— retenir la demande présentée au titre du préjudice moral, constitué par les tracas liés à l’échec de l’acquisition et à la procédure subséquente, qui sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 2 500 euros ;

— rejeter la demande présentée au titre de la « perte de chance de ne pas contracter » qui ne correspond à aucun préjudice établi ;

— rejeter la demande au titre des frais de notaire qui ne fait l’objet d’une aucune offre de preuve.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B], condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à M. [X] et Mme [O] épouse [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la promesse unilatérale de vente reçue le 26 octobre 2023 entre d’une part Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] et d’autre part M. [X] et Mme [O] épouse [X], portant sur un bien sis [Adresse 2] et cadastré F [Cadastre 3] ;

DEBOUTE Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] de leurs demandes en paiement ;

CONDAMNE Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] à payer à M. [X] et Mme [O] épouse [X] la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M. [X] et Mme [O] épouse [X] de leurs demandes présentées au titre de la « perte de chance de ne pas contracter » et des frais de notaire ;

MET les dépens à la charge de Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] ;

CONDAMNE Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] à payer à M. [X] et Mme [O] épouse [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [M] veuve [B], Mme [F] [B], Mme [D] [B], Mme [Z] [B] et Mme [H] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT