TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/14048 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MEP

Minute : 26/00356

S.A. HLM CLESENCE

Représentant : M^e Séverin BACHY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J010

C/

Madame [R] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Séverin BACHY

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [R] [T]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CLESENCE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Séverin BACHY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J010

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 25 mai 2022, la SA d’HLM CLESENCE a donné à bail à Monsieur [N] [V] et Madame [R] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 516,03 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CLESENCE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 388,53 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la SA d’HLM CLESENCE a fait assigner Madame [R] [T] et Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [R] [T] et Monsieur [N] [V] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 5 469,81 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [R] [T] et Monsieur [N] [V] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM CLESENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 septembre 2025.

A l’audience du 16 mars 2026, la SA d’HLM CLESENCE, représentée par son conseil, a renoncé à ses demandes à l’encontre de Monsieur [N] [V] décédé, et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 427,91 euros, selon décompte en date du 17 mars 2026 car autorisé à être produit par note en délibéré, ledit décompte étant manquant au dossier. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Madame [R] [T] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en procédant au paiement d’une partie de la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SA d’HLM CLESENCE pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2025, pour la somme en principal de 2 388,53 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [R] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Madame [R] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [R] [T] étant sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM CLESENCE produit un décompte démontrant que Madame [R] [T] reste lui devoir la somme de 6 427,91 euros (en ce inclus 294,92 euros de frais de poursuite) à la date du 17 mars 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [R] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 132,99 euros.

Madame [R] [T] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CLESENCE les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2022 entre la SA d’HLM CLESENCE et Madame [R] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 novembre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [R] [T] à verser à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 6 132,99 euros (décompte arrêté au 17 mars 2026, incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Madame [R] [T] à verser à la SA d’HLM CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 747,44 euros), à compter du 18 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Madame [R] [T] à verser à la SA d’HLM CLESENCE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [R] [T] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection