TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY3H

DEMANDEUR :

S.A.S. COMPTOIR DES COTONNIERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Bruno BARRILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. CHRISTA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florence MAS, substitué par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mars 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 1999, la société Christa a donné à bail à la société Elial Nord, aux droits de laquelle vient désormais la société Comptoir des cotonniers, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de prêt-à-porter de vêtements féminins et accessoires s’y rapportant, pour une durée de douze années à compter du 1er juin 1999, moyennant un loyer annuel de 575 000 francs hors taxes hors charges, soit 87 658,18 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 2 mai 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er juin 2011, moyennant un loyer annuel de 126 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation.

Le montant du loyer annuel indexé au 1er juin 2023 est de 168 657,53 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022, la société Comptoir des cotonniers a fait notifier à la société Christa une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2023.

Par mémoire préalable notifié le 5 juillet 2023 à la société Christa par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 7 juillet 2023), la société Comptoir des cotonniers a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 68 200 euros hors taxes hors charges. Puis, par mémoire complémentaire du 21 septembre 2023 notifié par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 22 septembre 2023), elle a ramené sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 64 700 euros.

Par acte d’huissier signifié le 20 novembre 2023, la S.A.S. Comptoir des cotonniers a assigné la S.C.I. Christa devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

La S.C.I. Christa s’y est opposée, sollicitant la fixation du loyer à la somme de 188 000 euros hors taxes hors charges par an,

Par jugement du 11 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [D] [J] ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel;prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;sursis à statuer sur les frais irrépétibles ;réservé les dépens ;ordonné l’exécution provisoire.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 10 juin 2025. Dans son rapport, M. [J] a retenu une valeur locative de 1600€/m², soit un prix de 125 000 €/an hors taxe hors charge, et un loyer de renouvellement après abattement de la taxe foncière de 120 000 euros.

La S.A.S. Fast Retailing France vient désormais aux droits de la société Comptoir des cotonniers suite à une opération de fusion-absorption du 18 septembre 2024.

Par jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 1er juillet 2025, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la société Fast Retailing France et a désigné la SELARL 2M et Associés prise en la personne de Me [N] [H] et la SELARL [I] prise en la personne de Me [W] [S], en qualité d’administrateurs judiciaires.

L’affaire a été réenrôlée, suite au dépôt du rapport d’expertise, et à la demande des deux parties, à l’audience du 6 octobre 2025.

Les administrateurs judiciaires de la société Fast Retailing France ont repris l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé.

Dans son mémoire après dépôt du rapport d’expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 septembre 2025, la société Fast Retailing France représentée par ses administrateurs judiciaires, demande au juge de :

Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2023, à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 67 483 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées;A titre subsidiaire, Fixer le prix du loyer à 120 000 euros par an hors taxe hors charge ; Le paiement des intérêts au taux légal sur le trop versé de loyers depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers réglés depuis plus d’un an ;Dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;Rappeler l’exécution provisoire de droit ;Condamner la bailleresse aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable de M. [Q] [L], expert près la cour d’appel de [Localité 2], lequel a évalué le prix du bail à 64 700 euros dans son rapport du 8 septembre 2023, sur la base d’un prix de 1000€/m²P. Elle discute la pondération des surfaces, notamment celle des zones de vente 2, 3 et 4, des réserves et des étages. Elle conteste encore les références citées par la bailleresse, pour correspondre à des baux trop anciens de 2013 à 2017 et à une valeur de marché et non de renouvellement.

Dans son mémoire en ouverture de rapport signifié par acte de commissaire de justice le 16 janvier 2026, la S.C.I. Christa demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2023 moyennant un loyer de renouvellement de 140 000 euros hors taxes hors charges par an ;Condamner la société Comptoir des cotonniers à lui payer la somme de 5 700 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens avec distraction.

La S.C.I. Christa acquiesce à la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire. Elle considère que s’agissant des références, ce sont les loyers avec indexation qui doivent être pris en compte. Elle discute les références et soutient qu’il n’y a pas lieu d’opérer une distinction entre valeur locative de marché et valeur locative de renouvellement. Elle se prévaut d’une majoration de 5 % au titre des dispositions du bail favorables au preneur et acquiesce à la déduction de la taxe foncière du prix.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 2 février 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de douze ans, de sorte que la règle du plafonnement n’est pas applicable.

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Il s’agit d’un immeuble ancien en pierres de taille élevé sur sous-sol, accessible par une trappe, avec un rez-de-chaussée haut avec impostes et bossage en façade, deux étages droits et un troisième étage en retrait, un garde-corps au 1er étage, toiture en zinc.

Le local commercial comporte quatre niveaux à savoir : le rez-de-chaussée et les trois étages.

S’agissant du rez-de-chaussée, il est accessible par une porte vitrée, surélevée d’une marche, et correspond à une boutique développant un linéaire de façade de 5,50 m² environ sur la [Adresse 5], protégée par vidéo et alarme. Ce rez-de-chaussée est constitué d’une aire de vente avec air conditionné réversible et verrière sur la partie arrière éclairant les cabines d’essayage.

La hauteur sous plafond est de 2,90 m et le sol parqueté. Il existe un dégagement permettant l’accès à la cour couverte par une porte coupe-feu avec retour et, à l’étage, par un escalier hélicoïdal.

Au 1er étage, un long dégagement dessert des sanitaires avec WC à l’anglaise et lave-mains, espace social puis, une coursive sous verrière surélevée de cinq marches amène à deux réserves dont une commandée par un dégagement, permettant l’accès au niveau supérieur. Le sol est en linoléum, plafond peint et luminaire réglette. Cet étage est à usage de stockage et de locaux sociaux.

Aux 2ème et 3ème étages, il y a diverses pièces, avec plancher bois, menuiseries en simple vitrage et radiateur en fonte. Le 2ème étage est utilisé comme lieu de stockage. Le 3ème étage n’est pas utilisé.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève que les locaux sont en état d’usage, quoique les 2ème et 3ème étages soient vétustes. Il ne ressort aucunement du rapport que les étages soient insalubres comme affirmé par le preneur. M. [J] indique qu’il lui a été fait état d’une problématique d’infiltration liée à la conception de la verrière, des travaux étant en cours lors des opérations d’expertise.

Sur la surface

S’agissant d’une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l’utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l’article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s’agissant d’un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 6ème édition de novembre 2025 préconise les pondérations suivantes s’agissant des boutiques d’une surface maximale de 600 m² :

Dans son rapport, M. [J], l’expert judiciaire, se fonde sur les surfaces utiles très précises retenues par M. [L], l’expert amiable du preneur, sans discussion de ce point par les parties. Faisant application de la charte, M. [J] applique des pondérations aux surfaces utiles retenues pour parvenir à une SUP de 77,86 m², selon les données reprises dans le tableau ci-dessous :

Si la bailleresse ne conteste pas la pondération des surfaces retenue par l’expert judiciaire, le preneur demande l’application des coefficients retenus par son expert dans le tableau ci-dessous :

La société Fast Retailing France avait déjà discuté les pondérations dans un dire à l’expert, s’agissant de la zone 2 au rez-de-chaussée (0,8 au lieu de 0,9), des annexes en zones 3 et 4 (0,2 au lieu de 0,3), des réserves au 1er étage (0,15 au lieu de 0,2) du 2ème étage (0,10 au lieu de 0,15) et du 3ème étage (0,05 au lieu de 0,10).

Il sera relevé que M. [J] a choisi des coefficients dans les fourchettes proposées par la charte, laquelle n’a en toute hypothèse qu’une valeur indicative.

S’agissant du rez-de-chaussée, les locaux sont effectivement étroits et en longueur, comme classiquement dans ce type de construction de la région. Cette conformation du local n’est donc pas exceptionnelle. Il sera rappelé que la pondération des surfaces a pour objet de permettre une comparaison pertinente avec les locaux des références citées, de sorte qu’il convient d’appliquer la même pondération aux différentes références invoquées par les parties.

Pour la zone de vente 2 au rez-de-chaussée, l’expert judiciaire répond que le coefficient de 0,9 est cohérent avec la configuration des locaux et le preneur n’apporte aucun élément pour appuyer sa demande d’un coefficient inférieur de 0,8. Il sera donc retenu la pondération de 0,9.

Pour les zones 3 et 4, ainsi que le relève l’expert, les annexes correspondent aux cabines d’essayage qui revêtent une utilité certaine pour l’activité et sont accessibles au public. Le coefficient de 0,3 est donc fondé.

Pour les réserves du 1er étage, la pondération de 0,2 apparaît justifiée, correspondant à la fourchette préconisée par la charte et compte tenu de leur utilité pour l’activité, quand bien même il s’agirait d’un demi-étage (5 marches).

S’agissant des pièces des 2ème et 3ème étages, les coefficients de 0,15 et de 0,10 retenus par l’expert ne sont pas sujets à critique, la nouvelle charte prévoyant un taux de 0,10 pour toutes les surfaces du 3ème étage sans distinction, et les pièces du 2ème étage étant utilisées, quand bien même ce ne serait que ponctuel, comme espace de stockage.

Ainsi, la surface utile pondérée de 77,86 m², arrondie à 78 m²P, telle que calculée par l’expert judiciaire, sera retenue.

2° La destination des lieux

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination contractuelle est celle exclusive de « prêt à porter féminin et accessoires s’y rapportant ».

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

a) Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d’assurance

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l’espèce, dans le bail, la taxe foncière et les primes annuelles d’assurances propriétaires sont transférées au preneur.

En conséquence, il est justifié d’appliquer un abattement sur la valeur locative à ce titre.

b) Sur les autres clauses

Les travaux de mise en conformité et la vétusté sont transférés au preneur. La sous-location et la cession du droit au bail sont interdites.

Il est en outre prévu une clause d’accession au profit du bailleur en fin de jouissance.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La [Adresse 5] est une rue située dans le [Adresse 6], prolongeant la [Adresse 7] à partir de son croisement avec la [Adresse 8], pour rejoindre la [Adresse 9]. Longue d’environ 150 mètres, et à sens unique de circulation, la [Adresse 10] est l’une des plus anciennes de [Localité 1] et comporte plusieurs bâtiments protégés au titre des Monuments Historiques. Les locaux loués bénéficient d’une bonne situation à proximité du Palais de la Bourse, récemment rénovés constituant le siège de la chambre du commerce et de l’industrie de Lille,. accessible au public.

Dans son rapport, l’expert judiciaire considère que le bassin de chalandise est important et la commercialité avoisinante très forte. Il retient également que la visibilité et l’accessibilité du local sont bonnes, de même que les facultés de stationnement et que la desserte est même très bonne. En synthèse, M. [J] conclut à une attractivité très forte du secteur et à un emplacement de qualité n°1.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Le preneur se prévaut du rapport de son expert amiable, M. [L], lequel cite treize références :

La bailleresse valide certaines références de l’expert du preneur, soit celles de [Localité 3] (n°5 du rapport de M. [L]), de [Localité 4] (n°6), Sud Express (n°8), et BA&SH (n°11)et cite sept références nouvelles,  :

2. [Adresse 11] (Pièce n°2 – jugement du 3 février 2020)

? Enseigne : THE KOOPLES DIFFUSION

? Activité : prêt à porter

? Surface commerciale pondérée : 120 m²p

? Date du bail : novembre 2013

? Valeur locative 2016 : 1.760€ m²p/an

? Loyer actualisé 2016 : 211.216 €

? Loyer actualisé ([Immatriculation 1]).: 240.708,37€

? Valeur du m² pondéré/an indexé : 2.005,90 €

4. [Adresse 12] (pièce n°3 – bail commercial)

? Enseigne : [Localité 5] MARABOUTEE (bail)

? Activité : prêt à porter

? Surface commerciale : 248m²

? Surface commerciale pondérée :

? Rez-de-chaussée :

• 1 ère zone : 4,20 m x 5 m = 21,00 m² x 1 = 21,00 m²p

• 2 ème zone : 4,00 m x 5 m = 20,00m² X 1 = 20,00 m²p

• 3 ème zone : 5,00 m x 10 m = 50,00 x 0,4 = 20,00 m²p

• Bureaux et annexes : 35,00 x 0,2 = 7,00 m²p

• Sous-sol : 122 m² x 0,2 = 24,40 m²p

• Total Surface pondérée : 92,40 m²p

? Date de prise d’effet du bail : 1er janvier 2022

? Loyer annuel H.T.: 140.000€

? Loyer annuel hors taxes indexé au 1er janvier 2023 : 147 520,47€ (140.000 X 126,13 (ILC [Immatriculation 2]) / 119,70 (ILC [Immatriculation 3])) ;

? Valeur du m² pondéré/an indexé : 1.596,54 €

5. [Adresse 13] (pièce n°4 – bail commercial)

? Enseigne : [Z]

? Activité : vente de chaussures

? Surface commercial : 124 m²

? Surface commerciale pondérée : 67,60 m²p

? Rez-de-chaussée :

• 1 ère zone : 25 m² x 1 = 25 m²p

• 2 ème zone : 25 m² x 0,8 = 20 m²p

• 3 ème zone : 39 m x 0,4 = 15,60 m²p

? sous-sol : 35 m² x0,2 = 7,00 m²p

? Date de prise d’effet du bail : 1er juillet 2022

? Loyer annuel H.T.: 115.000€

? Valeur du m² pondéré/an : 1.701,18 €

6. [Adresse 14] (Pièce n°1 – rapport d’expertise [L] et pièce n°5 : relevés cadastraux)

? Enseigne : [R]

? Activité : vente de vêtements de prêt à porter homme femme, et tout accessoires s’y rapportant ;

? Surface utile : 272,10 m², avec une contenance cadastrale de 231 m² et un linéaire de façade de 11 mètres.

La surface commerciale est définie ainsi au bail :

« Au rez-de-chaussée, des locaux commerciaux avec accès direct sur la rue et issue de secours par le couloir commun du rez-de-chaussée, une grande pièce de vente, un local de réserves, un local vestiaire, un wc et une cuisine, l’ensemble étant d’une superficie utile de 157,80 m² ;

Au sous-sol, des locaux à usage commercial et de réserves, avec accès par un escalier privatif intérieur au lot, d’une superficie utile de 114,30 m² ;

Représentant les 391/1.478 ème des parties communes générales et une surface de 272,10 m².

Le Preneur a l’obligation d’affecter les locaux à la vente sur une surface minimum de 79,40 m²»

? Surface commerciale pondérée :

Rez-de-chaussée :

• 1 ère zone : 8m x 5 m x 1,00 = 40 m²p

• 2 ème zone : 8m x 5 m x 1,00 = 40 m²p

• 3 ème zone : 20 m² x 0,5 = 10 m²p

• Annexes diverses : 57,80 m² x 0,2 = 11,56 m²p

? sous-sol : 114,30 m² x 0,15 = 17,14 m²p

? Total : 118,70 m²p

? Date de prise d’effet du bail : 23 janvier 2023

? Loyer annuel H.T.: 207.000€

? Valeur du m² pondéré/an : 1.743,89 €

7. [Adresse 15] (Pièce n°6 – bail et plans)

? Enseigne : ZAPA

? Activité : prêt à porter féminin ;

? Surface utile : Les locaux sont décrits au bail de la manière suivante :

▪ Rez-de-chaussée : 117m² ;

▪ 1 er étage : 63m² (erreur matérielle : 43m², et dont 4,5m² de cage d’escalier);

▪ 2 ème étage : 42m² (dont 3m² de cage d’escalier) ;

▪ 3 ème étage : 44m² (dont 3m² de cage d’escalier) ;

▪ 4 ème étage : 41 m².

Total : 287m²

Largeur de vitrine : 3,70 m² linéaires

? Surface commerciale pondérée :

Rez-de-chaussée :

• 1 ère zone : 3,70m x 5 m x 1,00 = 18,50 m²p

• 2 ème zone : 3,70m x 5 m x 1,00 = 18,50 m²p

• 3 ème zone : 29 m² x 0,4 = 11,60 m²p

• Annexes diverses : 51,00 m² x 0,2 = 10,20 m²p

Etage 1 : 38,50 m² x0,2 = 7,40 m²p

Etage 2 : 39,00 m² x0,1 = 3,90 m²p

Etage 3 : 41 m² x0,1 = 4,10 m²p

Etage 4 : 41 m² x0,1 = 4,10 m²p

? Total : 78,60m²p

? Date de prise d’effet du bail : 1er novembre 2019

? Loyer annuel H.T.: 112.000€

? Loyer indexé au 1 er novembre 2022 : 120.204,72 €

? Valeur du m² pondéré/an : 1.529,32 €

8. [Adresse 16] (Pièce n°2 – jugement du 3 février 2020)

? Enseigne : [A] [B]

? Activité : prêt à porter

? 151 m²p

? Date du renouvellement : 1er janvier 2017

? Valeur locative retenue par le jugement : 1.500 €/m²p/an

? Valeur du m² pondéré/an indexé : 1.743 €

9. [Adresse 17] (pièce n°7 – bail commercial)

? Enseigne : [X] [U] [F]

? Activité : prêt à porter

? Surface commercial : 113,50 m² ? Surface commerciale pondérée : 46,70 m²p

? Rez-de-chaussée :

• 1 ère zone : 3,10 m x 5 m = 15,50 m² x 1 = 15,50 m²p

• 2 ème zone : 3,10 m x 5 m = 15,50 m² x 0,8 = 12,40 m²p

• 3 ème zone : 3,10 m x 5 m = 15,50 x 0,4 = 6,20 m²p

• réserves : 17,00 x 0,3 = 5,10 m²p

? Etage 1 : 25 m² x0,2 = 5,00 m²p

? Etage 2 : 25 m² x0,1 = 2,50 m²p

? Date de prise d’effet du bail : 1er décembre 2023

? Loyer annuel H.T.: 80.000€

? Valeur du m² pondéré/an indexé : 1.713,06 €

Face à ces références des parties, M. [J] a quant-à lui retenu les termes de comparaison suivants :

L’expert judiciaire a à juste titre écarté les baux les plus anciens, antérieurs à 2016, ainsi que celui de Balibaris de 2016, ancien et dont le prix apparaissait très en-deça des autres références. Il a en outre actualisé la référence de Zapa, avec la prise en compte du nouveau bail renouvelé le 1er novembre 2019.

Les sept références retenues par M. [J] correspondent ainsi à des locaux situés dans la même rue que le bien en cause, soit la [Adresse 5], et dans lesquels est exercée une activité similaire de prêt-à-porter ou vente de chaussures. La valeur locative devant être évaluée à la date du 1er juin 2023, ces références sont celles les plus contemporaines de la date de renouvellement du bail, faute d’autres termes plus proches. Les surfaces commerciales sont relativement similaires à celles du local litigieux de 78 m²P..

S’agissant de la référence de BA&SH, non seulement elle est ancienne, puisqu’elle date de février 2016, mais encore son prix est décorrélé des autres références (2270€/m²P). Dans ces conditions, cette référence n’apparaît pas suffisamment révélatrice de la valeur locative du bien en cause.

L’expert a refusé de prendre en compte les loyers indexés (La Fée Maraboutée, Zapa, [P] [B]), en indiquant que :

« En effet, dans certaines régions de province, il est coutume d’actualiser les références, ce qui ne se pratique pas à [Localité 2]. L’actualisation peut être nécessaire lorsque nous disposons de références anciennes.

Les éléments de comparaison que nous retiendrons ont une date de prise à bail ou de renouvellement postérieure à 2016 avec notamment quatre références en 2022 ou 2023. Ces références nous semblent donc relativement récentes.

En outre, il convient d’attirer l’attention sur l’évolution haussière des indices qui pourrait fausser la lecture des comparables et de les déconnecter de la réalité du marché. »

A l’instar de l’expert, il convient de relever que les références de La Fée Marboutée, [Z], [X] [G] [F] et [R] sont très récentes au regard de la date d’estimation de la valeur locative et sont suffisamment nombreuses, sans qu’il soit nécessaire de recourir à des références plus anciennes avec la prise en compte d’une indexation. En effet, l’indexation des loyers ne permet pas d’apprécier la valeur locative de manière réellement pertinente, dès lors que l’indice évolue de manière uniforme sur l’ensemble de la France, sans tenir compte des spécificités locales, ce qui peut ainsi fausser la valeur locative pour un secteur particulier. Il n’y a donc pas lieu à indexation des références, lesquelles seront retenues comme dans le tableau de l’expert judiciaire.

Il ressort de ces sept références un prix moyen de 1678€/m²P. Si l’on écarte la référence de BA&SH, déconnectée du marché, le prix moyen est de 1579,83€/m²P.

L’expert judiciaire souligne que les valeurs les plus basses (aux environs de 1400€/m²P) correspondent soit à des loyers avec des clauses excluant le plafonnement (durée de douze ans pour Zapa et renonciation au plafonnement pour la La Fée Maraboutée) ou à des surfaces beaucoup plus importantes ([A] [B]). Quant au bail de [R], il est postérieur au renouvellement du bail en cause (décembre 2023).

B- Sur le prix du bail renouvelé

En conclusion de son rapport, l’expert propose une valeur locative de renouvellement au 1er juin 2023 de 1600€/m²P m²/an.

Il sera rappelé que l’ensemble des critères de l’article L145-33 du code de commerce sont pris en compte pour déterminer la valeur locative, laquelle ne saurait correspondre exactement à la moyenne arithmétique des valeurs de référence retenues.

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l’article L145-33 du code de commerce, notamment des caractéristiques du local, de la qualité de son emplacement et de sa configuration en longueur, la valeur retenue par l’expert, soit 1600 €/m²P apparaît pertinente.

Il convient en conséquence de fixer la valeur locative à 1600 €/m²P, soit 125 000 euros (1600/m²P x 78 m²= 124 800€ arrondi à 125 000€).

— Sur l’application de correctifs

Il convient de corriger la valeur locative eu égard au transfert au preneur de la charge de la taxe foncière, laquelle est de 4625,16 euros pour l’année 2023 et de l’assurance propriétaire de 1133,79 euros. Ces sommes représentent 4,6 % de la valeur locative de 125 000 euros, et la seule taxe foncière, 3,7 %.

En l’absence d’autre demande, il sera pratiqué un abattement de 3 %, comme le propose l’expert.

La bailleresse réclame une majoration de 5 % au titre de clauses favorables au preneur, lesquelles seraient le paiement mensuel, l’accession en fin de jouissance et non en fin de bail, la durée du bail de douze ans et l’autorisation de sous-location avec l’accord du bailleur.

Or, la clause prévoyant une durée de douze années est à tout le moins aussi favorable au bailleur qui échappe ainsi à la règle du plafonnement. La clause d’accession au propriétaire est une mesure à son profit, même si l’accession n’est prévue qu’en fin de jouissance. Et les « avantages » conférés par l’autorisation de sous-louer à une société du même groupe et par le règlement mensuel du loyer sont insuffisants à fonder une majoration quelconque. Il n’y a donc pas lieu à majoration.

En conséquence, il convient de fixer le loyer de renouvellement à 120 000 euros (125 000 € – 3 % = 121 250 € arrondi à 120 000 €).

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le loyer étant fixé à un montant inférieur au loyer indexé, il y aura lieu à remboursement du trop-perçu par le bailleur. Cette créance portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 20 novembre 2023.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. Christa ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à payer à la S.A.S. Fast Retailing France représentée par ses administrateurs la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 120 000 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DIT que la créance de restitution du trop-perçu portera intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d’une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. Christa à payer à la S.A.S. Fast Retailing France représentée par la SELARL 2M et Associés prise en la personne de Me [N] [H] et la SELARL [I] prise en la personne de Me [W] [S], en qualité d’administrateurs judiciaires, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. Christa de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Fast Retailing France représentée par la SELARL 2M et Associés prise en la personne de Me [N] [H] et la SELARL [I] prise en la personne de Me [W] [S], ès qualité, de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. Christa de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. Christa aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux