TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10462 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YINI

N° de MINUTE : 26/00392

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET CHARPENTIER, SARL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

C/

DEFENDEUR

Madame [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0886

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET CHARPENTIER, a fait assigner Madame [L] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [L] [S] au paiement des sommes de :

• 21.752,24 € montant des charges dues au 11/10/2024

• 221,70 € montant des frais nécessaires dus au 11/10/2024

le tout avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation sur la somme de 18.601,43 €, et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

dire que les dispositions de l’article de l’article 1343-2 nouveau du code civil s’appliqueront ;

• 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat

— débouter Madame [L] [S] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, les assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement à bonne date, d’une part, de la somme exigible, d’autre part, et également, des charges échues depuis et la décision à intervenir ;

— condamner Madame [L] [S], en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 4.500 euros, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 novembre 2024, Madame [L] [S] sollicite du tribunal :

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui accorde 24 mois de délais commençant à courir à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le conseil de la défenderesse a fait savoir, par message RPVA du 20 février 2025, qu’il n’assurait plus la défense de ses intérêts.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 5 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Sur interrogation de la présidente, le syndicat des copropriétaires a, par message RPVA du 13 mars 2026, a indiqué qu’à la suite d’un changement de prénom intervenu le 14 février 2024 l’état civil de la défenderesse était désormais « [L] » [S], de sorte qu’il sollicitait que le jugement soit rendu à l’encontre de Madame [L] [S]. Il en sera pris acte pour la suite de la présente décision.

MOTIFS

Madame [L] [S] n’ayant pas déposé son dossier de plaidoirie comportant les pièces visées dans ses conclusions, ainsi qu’elle y avait été invitée dans les bulletins qui lui ont été adressés, il sera statué sans celles-ci.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [L] [S] sur les lots n° 12, 13 et 27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 15 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 21.974,10 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 2 décembre 2019, 22 novembre 2021, 30 juin 2022, 14 septembre 2023 et 16 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 01/04/2020 au 31/03/2021, du 01/04/2021 au 31/03/2022, du 01/04/2022 au 31/03/2023 (considération prise de ce que la mention d’une fin d’exercice au 31/03/2022 dans la résolution 4.1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 constitue une erreur matérielle), du 01/04/2023 au 31/03/2024, vote du budget prévisionnel des exercices du 01/04/2024 au 01/01/2025 et du 01/04/2025 au 01/01/2026 et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Madame [L] [S],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— des courriers de relance et un commandement de payer.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 221,66 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 15 octobre 2024 s’élève donc à la somme de 21.974,10 – 221,66 soit 21.752,44 euros.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse dans ses écritures, il est exact qu’il existe une divergence entre la base de répartition de ses tantièmes de charges tels qu’ils figurent sur les appels de fonds versés aux débats (10.000°) et tels qu’ils figurent sur la matrice cadastrale (11.400°). Le syndicat des copropriétaires justifie cependant de l’acte modificatif d’état descriptif de division et vente en date du 9 novembre 2021 publié le 29 novembre 2021 au service de la publicité foncière, et de l’attestation rectificative en date du 19 avril 2022 publié le 21 avril 20220 au service de la publicité foncière, desquels il ressort que les tantièmes de charges générales sont désormais exprimés en 11.400°. Il s’en déduit que les charges ont bien été appelées conformément à la nouvelle grille de répartition désormais applicable.

S’agissant ensuite de la contestation que la défenderesse élève à l’encontre des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, il sera rappelé que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, et qu’il en va de même pour le copropriétaire qui, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, n’a pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Les moyens de défense développés par Madame [L] [S] dans ses écritures apparaissent donc inopérants, tandis que l’intéressée ne rapporte pas, par ailleurs, la preuve de paiements devant venir en déduction du montant susvisé, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [L] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], la somme de 21.752,44 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 11 octobre 2024 (solde charges courantes 2024 inclus), décompte arrêté au 15 octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de signification de l’assignation, sur la somme de 18.379,77 euros, et à compter du 14 février 2025, date de notification des conclusions actualisées, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de frais de relance facturés le 8 novembre 2022 et le 13 février 2023 pour un montant total de 14.60 euros, sans justifier de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Ces frais seront donc écartés.

Le demandeur produit bien, en revanche, le commandement de payer signifié le 9 août 2023, qui constitue un acte nécessaire dont le coût s’établit à 207,06 euros.

Par conséquent, Madame [L] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], la somme de 207,06 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de signification de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 25 octobre 2023, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [L] [S] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement depuis le 3 juin 2022.

Les manquements répétés de l’intéressée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], la somme 2000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [L] [S] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et des difficultés qu’elle allègue. Elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi. Elle ne justifie enfin d’aucun effort de paiement pendant le cours de l’instance, que ce soit pour le remboursement de l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par Madame [L] [S] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [L] [S] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.800 euros.

La demande formée par Madame [L] [S] tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera rejetée, ses prétentions n’ayant pas été déclarées fondées au terme de la présente instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 21.752,44 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 11 octobre 2024 (solde charges courantes 2024 inclus), décompte arrêté au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 18.379,77 euros, et à compter du 14 février 2025 sur le surplus ;

— la somme de 207,06 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 25 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par Madame [L] [S] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

REJETTE la demande formée par Madame [L] [S] tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Madame [L] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES