TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Tél,:[XXXXXXXX01]

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@ :, [Courriel 1]

REFERENCES :

N° RG 25/06254

N° Portalis DB3S-W-B7J-3ISB

Minute :

JUGEMENT

Du : 18 Mars 2026

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3]

C/

La SCI MJS

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3]

représenté par son syndic la SA OXYGEN

OXIGEN, SAS,

[Adresse 4],

[Localité 2]

représenté par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

La SCI MJS,

[Adresse 5],

[Localité 3]

représentée par Monsieur, [Y], [H], gérant

Copie exécutoire délivrée le :

à :

La SCI MJS

Me, [Z], [E]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MJS est propriétaire des lots n°1, 4 et 7 dépendant d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 26 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son syndic la SA OXYGEN, a fait assigner la SCI MJS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

5 425,96 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023 sur la somme de 1 710, 73 € ; 1 573,59 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 800,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 janvier 2026.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 7 111,48 € au 19 janvier 2026. Il précise que cela correspond à trois nouveaux appels depuis l’assignation. Il indique qu’un solde antérieur au décompte de 400 € n’a pas pu être justifié et n’est pas repris. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais souligne qu’il n’est pas produit de justificatifs de la situation de la société et par conséquent maintient sa demande de dommages-intérêts.

La société MJS, représentée par son gérant Monsieur, [Y], [H], ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette, sollicite le rejet des demandes au titre des dommages-intérêts et des frais, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 296 € par mois en plus des charges courantes. Elle expose qu’une partie du bien immobilier est un local commercial qu’elle a eu des difficultés à relouer suite à la pandémie du Covid 19 et plusieurs propositions rejetées par le syndicat des copropriétaires, ce qui lui a causé des difficultés financières accrues par le crédit immobilier en cours. Elle fait valoir que ce bien est désormais loué à un locataire fiable, ce qui lui assurera de la trésorerie.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] verse aux débats :

la matrice cadastrale ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2026,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 28 juin 2022, 30 mai 2023, 4 juin 2024, 8 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2022 au 19 janvier 2026 (dernier décompte), appel de provisions du 1er trimestre 2026 inclus ; la sommation de payer du 11 septembre 2023 ;la mise en demeure du 27 octobre 2023;le contrat de syndic à effet du 4 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction du solde antérieur de 487,62 € non justifié et des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 3 150 €.

Il ressort de ces documents que la SCI MJS reste devoir la somme de 6 611,48 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 19 janvier 2026 (dernier décompte), appel de provisions du 1er trimestre 2026 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

sur la somme de 1 710, 63 € à compter du 11 septembre 2023, date de la mise en demeure ;sur la somme de 5 425,96 € à compter du 26 mai 2025, date de l’assignation ; et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] produit la mise en demeure du 27 octobre 2023. Les autres lettres de relance ne sont pas produites et ne seront pas retenues.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 36 € TTC.

Sur les frais de constitution/remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat

Le demandeur inclut dans son décompte des frais de « constitution/transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat », qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de constitution/remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 11 septembre 2023 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 151,59 €.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent pour leur part des dépens et seront donc examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI MJS sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] la somme totale de 187,59 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de l’assignation.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI MJS a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI MJS dispose désormais de ressources stables, après une période économique difficile. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette à hauteur de 296,00 € par mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI MJS, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MJS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son syndic la SA OXYGEN, la somme de 6 611,48 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 19 janvier 2026 (dernier décompte), appel de provisions du 1er trimestre 2026 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023 sur la somme de 1 710, 73 €, à compter de l’assignation du 26 mai 2025 sur la somme de 5 425,96 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI MJS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son syndic la SA OXYGEN, la somme de 187,59 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE la SCI MJS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son syndic la SA OXYGEN, la somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE la SCI MJS à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités, les 22 premières d’un montant de 296,00 € et la dernière échéance correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 25e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, soit le 25 mars 2026 pour la première échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI MJS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3], représenté par son syndic la SA OXYGEN, la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MJS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE