TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/03939 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24VO

N° de MINUTE : 26/00388

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic, COYSEVOX ACTISYNDIC, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SILVA DA IMMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

ET

[Adresse 4]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. SILVA DA IMMO est propriétaire des lots n°6 et 16 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Stains (93240), représenté par son syndic en exercice la S.A.S COYSEVOX ACTISYNDIC, a fait assigner la S.C.I. SILVA DA IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I. SILVA DA IMMO à lui payer la somme de 7.651,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 et appel de fonds loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 ;

— condamner la S.C.I. SILVA DA IMMO à lui payer la somme de 428,05 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner la S.C.I. SILVA DA IMMO à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.C.I. SILVA DA IMMO à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés par Maître Caroline JOURNO-NAÏM ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la S.C.I. SILVA DA IMMO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 5 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. SILVA DA IMMO,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 10 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 8.079,86 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 août 2021, 24 octobre 2022, 24 avril 2023 et 10 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. SILVA DA IMMO pour la période postérieure au 1er avril 2023,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et suivants,

— la mise en demeure du 24 mai 2024 adressée à la S.C.I. SILVA DA IMMO.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins, s’agissant de son montant, de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 428,05 euros, correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 1.560,62 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 26 septembre 2022 sans qu’aucun justificatif ne se trouve produit pour la démonstration de son bien fondé ;

— la somme de 700,12 euros, correspondant au total des lignes suivantes :

— la ligne figurant sous l’intitulé « APPEL DU 01/10/22 au 31/12/22 » à la date du 1er octobre 2022 pour un montant de 278,74 euros ;

— la ligne figurant sous l’intitulé « APPEL FONDS TRVX LOI ALUR » à la date du 1er octobre 2022 pour un montant de 13,95 euros ;

— la ligne figurant sous l’intitulé « APPEL DU 01/01/23 au 31/03/23 » à la date du 1er janvier 2023 pour un montant de 388,01 euros ;

— la ligne figurant sous l’intitulé « APPEL FONDS TRVX LOI ALUR » à la date du 1er janvier 2023 pour un montant de 19,42 euros ;

ces sommes n’étant pas justifiées par la production des appels de provisions ou de travaux correspondants, lesquels permettent au tribunal de vérifier que les sommes mises en recouvrement ont été calculées conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ni par aucun autre document qui pourrait s’y substituer avec l’indication des sommes à répartir et des tantièmes de répartition selon les critères de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En réponse au moyen développé par le syndicat des copropriétaires tiré de ce que l’extrait de compte qui reproduit toutes les opérations comptables et qu’il verse aux débats serait suffisamment probant pour justifier du bien-fondé de sa créance, sans nécessité de produire la copie de l’intégralité des appels de fonds correspondants, il sera en effet rappelé qu’il lui appartient en application de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve de sa créance, et qu’à cet égard, aucun texte ne définissant la nature des pièces à produire pour en justifier, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière pour exiger a minima les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

Il est constant également que les juges du fond apprécient souverainement la force probante des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires demandeur.

Or dans la présente instance le demandeur ne produit pas les appels de fonds pour la période allant du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023, ni aucun autre document indiquant les sommes à répartir et les tantièmes de répartition permettant de vérifier que les montants imputés au copropriétaire à ce titre ont été calculés conformément à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ces sommes, insuffisamment justifiées, seront donc rejetées.

— la somme de 2196,88 euros, correspondant au total des lignes suivantes :

— la ligne figurant sous l’intitulé « REGULARISATION 2021 » à la date du 24 octobre 2022 pour un montant de 893,63 euros ;

— les lignes figurant sous l’intitulé « Charges du 01/01/2022 au 31/12/2022 » et « Remboursement provisions appelées » à la date du 24 avril 2023 pour un montant débiteur de 1.303,25 euros (correspondant à la différence entre 2.418,21 euros au débit et 1114,96 euros au crédit) ;

ces sommes n’étant pas justifiées par la production des décomptes de répartition des charges correspondants à ces deux exercices.

soit un total à déduire de 428,05 + 1.560,62 + 700,12 + 2196,88 = 4.885,67 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025 s’élève donc à la somme de 7.651,81 – 4.885,67 = 2.766,14 euros.

De son côté, la S.C.I. SILVA DA IMMO, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. SILVA DA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2.766,14 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 10 janvier 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2024, soit le lendemain de la date de réception de la mise en demeure par le débiteur, sur la somme de 537,66 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus – et à compter du 21 mars 2025, soit la date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la S.C.I. SILVA DA IMMO sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi de la relance du 2 octobre 2023 dès lors que celle-ci est antérieure à la première mise en demeure et n’entre pas dans les prévisions de l’article 10 susvisé. Ces frais, d’un total de 30 euros, seront donc écartés.

— ainsi des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 308,05 euros facturés le 23 mai 2024, qui correspondent à des honoraires d’avocat et entrent donc dans les frais irrépétibles.

— ainsi des relances et mises en demeure postérieures à la première mise en demeure, leur répétition n’apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Seuls auraient donc pu être retenus à ce titre les frais d’envoi d’une mise en demeure et d’une lettre de relance.

Toutefois le demandeur ne produisant pas le contrat de syndic, il ne peut être vérifié l’imputation de ces frais au seul copropriétaire défendeur ainsi que leur tarification ; ils seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. SILVA DA IMMO a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 23 mars 2023.

Les manquements répétés de la l’intéressée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. SILVA DA IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 300 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SILVA DA IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Caroline JOURNO-NAÏM en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. SILVA DA IMMO sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. SILVA DA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 2.766,14 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 10 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2024 sur la somme de 537,66 euros, et à compter du 21 mars 2025 sur le surplus ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. SILVA DA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I. SILVA DA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes, et notamment la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de la S.C.I. SILVA DA IMMO au titre des charges échues entre le 26 septembre 2022 (solde débiteur de 1560,62 euros figurant sur la première ligne du décompte produit) et le 1er janvier 2023, et au titre du solde de la répartition des charges définitive de l’exercice 2023 ;

CONDAMNE la S.C.I. SILVA DA IMMO aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Caroline JOURNO-NAÏM à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES