TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03386 – N° Portalis DB3S-W-B7J-236F

Minute :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [N] [D]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée à :

M^e Issa KEITA

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2024, M. [O] [W] a donné à bail à M. [N] [D] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 256,20 euros, un complément de loyer de 168,80 euros et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé 7 janvier 2024, M. [O] [W] et la S.A.S Action Logement Service ont signé un contrat de cautionnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, S.A.S Action Logement Services a fait signifier à M. [N] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1725 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 juillet 2024, la S.A.S Action Logement Services a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, S.A.S Action Logement Services a fait assigner M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de M. [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner M. [N] [D] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2175 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 1725 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiement sont justifiés par une quittance subrogative,

o la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 février 2025.

Après un renvoi contradictoire à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire est retenue à l’audience du 17 novembre 2025. La S.A.S Action Logement Services, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7350 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. La caution n’est en revanche pas opposée à l’octroi de délais de paiement au regad de la reprise des paiements.

S.A.S Action Logement Services fait état de sa qualité à agir en subrogation des droits du bailleur. Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [N] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 décembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1103, 1217, 1231-1 1224 et suivants du code civil.

M. [N] [D], comparant et assisté, sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs et propose de verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants, et le solde de la dette au 36e mois, en raison de la reprise du paiement des loyers en septembre et octobre 2025, et à titre infiniment subsidiaire, lui accorder le délai prescrit par l’article L.412-1 du code de procédure civile. Il présente également un document de son employeur attestant de sa régularité professionnelle, ainsi que des justificatifs de ses ressources auprès de la CAF et un bulletin de paie pour le mois d’octobre 2025. Dans ses écritures visées à l’audience, il sollicite le rejet des demandes tendant au règlement des frais de procédure réclamés par la S.A.S Action Logement Services.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [N] [D]

A. Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 7 janvier 2024, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la S.A.S Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par M. [N] [D] au titre du contrat de bail conclu le 4 janvier 2024.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [W] a actionné la garantie de la S.A.S Action Logement Services.

Par quittances subrogatives, dont la dernière date du 13 octobre 2025, M. [O] [W], bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 7475 euros de la part de la S.A.S Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que la S.A.S Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits de M. [O] [W] au titre du contrat de bail précité.

B. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , S.A.S Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de S.A.S Action Logement Services aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

C. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 4.3.2.1., qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 9 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 janvier 2024 à compter du 10 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, notamment de sa reprise d’emploi, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges aux mois d’octobre et septembre 2025. En outre, la S.A.S. Action Logement Services n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de M. [N] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 29 juillet 2024, du décompte de la créance actualisé au 12 et de la quittance subrogative fournie par la caution que la S.A.S Action Logement Services rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient cependant de soustraire au décompte fourni le paiement du mois d’octobre 2025 effectué par le locataire et justifié. En conséquence, il convient de condamner M. [N] [D] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 67750 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 sur la somme de 1725 euros, de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 2175 euros et du présent jugement sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [N] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 septembre 2024, M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [N] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant de la date du 10 septembre 2024, date de la résiliation, au 12 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Cependant, la S.A.S. Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à M. [N] [D] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

F. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 décembre 2024.

Il convient également de condamner M. [N] [D] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.S Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 janvier 2024 entre M. [O] [W] d’une part, et M. [N] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 10 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 6 775 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 1725 euros, de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 2175 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à M. [N] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [N] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [D] à compter du 13 novembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à S.A.S Action Logement Services l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la défaillance de paiement, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE