TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [G] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe JEAN PIMOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/07120 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RJ7

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 avril 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LE TERROIR dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe JEAN PIMOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0017

DÉFENDERESSE

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 3], et actuellement [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré.

Décision du 05 avril 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/07120 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RJ7

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [R] est propriétaire des lots 162 et 488 correspondant à un studio et à une cave au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], représenté par son syndic la société LE TERROIR, a fait assigner Madame [G] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4 034,50 euros au titre des charges impayées pour la période du 19 octobre 2022 au 03 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 septembre 2023,541,86 euros au titre des frais pré-contentieux,3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Madame [G] [R], bien régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 5 avril 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [R] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lot n°162 et 488,le décompte individuel des sommes dues en date du 03 octobre 2023, portant sur la période allant du 19 octobre 2022 au 1er octobre 2023 et arrêtées à la somme de 4 034,50 euros hors frais,les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires de copropriété 16 février 2023 et 14 février 2022 ainsi que l’attestation de non recours afférente,le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, Madame [G] [R] est redevable de la somme de 4 034,50 euros au titre des charges impayées et travaux pour la période allant du 19 octobre 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 septembre 2023, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 541,86 euros au titre de l’envoi de la lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 septembre 2023, facturé 40,14 euros et au titre du « suivi annuel 2023 » facturé 501,72 euros.

L’envoi de la lettre de mise en demeure du 08 septembre 2023 est justifié et le requérant produit le bordereau d’accusé de réception du courrier. Les frais afférents à cet envoi seront donc mis à la charge de Madame [G] [R] pour le coût réel de l’envoi, soit 5,50 euros.

Les frais afférents au « suivi annuel 2023 » ne sont pas justifiés. En tout état de cause, le suivi annuel constitue une diligence normale du syndic dans sa mission de recouvrement des impayés des charges de copropriété dont le caractère exceptionnel n’est pas rapporté et les frais qui en découlent ont ainsi vocation à être laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il sera fait droit à la demande formée au titre des frais par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 5,50 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Madame [G] [R] ne paye plus régulièrement ses charges depuis la fin de l’année 2022 et qu’elle a déjà été condamnée par jugement du 06 août 2021 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété. Son comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances répétées de trésorerie et d’initier une seconde procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, elle devra verser au syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], représenté par son syndic la société TERROIR, les sommes suivantes :

•4 034,50 euros au titre des charges impayées et travaux pour la période allant du 19 octobre 2022 au 03 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 septembre 2023,

•5,50 euros au titre des frais

•600 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], représenté par son syndic la société TERROIR la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge