TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/12147 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JOX

N° de MINUTE : 26/00336

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître [T], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [G] est propriétaire du lot n°36 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Pantin (93500), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC, a fait assigner Monsieur [D] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme en principal de 8.485,53 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 09/09/2020 et le 01/10/2024, et représentant :

o 7.981,53 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 504,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [D] [G] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 09/09/2020 d’avoir à payer la somme de 3.062,47 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 11/03/2021 d’avoir à payer la somme de 3.283,77 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 15/06/2021 d’avoir à payer la somme de 3.331,94 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/09/2021 d’avoir à payer la somme de 3.590,59 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/2021 d’avoir à payer la somme de 4.284,20 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 03/03/2022 d’avoir à payer la somme de 4.494,21 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 09/06/2022 d’avoir à payer la somme de 4.188,31 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 21/11/2022 d’avoir à payer la somme de 4.313,27 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 02/03/2023 d’avoir à payer la somme de 4.523,28 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 14/06/2023 d’avoir à payer la somme de 6.380,62 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 18/09/2023 d’avoir à payer la somme de 6.602,81 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 30/11/2023 d’avoir à payer la somme de 6.825,00 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 20/03/2024 d’avoir à payer la somme de 7.047,19 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet AMC, Syndic, en date du 19/06/2024 d’avoir à payer la somme de 8.462,30 € ;

o de la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.600,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— condamner Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 11 décembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, puis prorogée au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [G],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8.485,53 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 septembre 2020, 9 juin 2021, 6 avril 2022, 11 mai 2023 et 4 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [D] [G],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— des courriers de mise en demeure et de relance adressés à Monsieur [D] [G].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 504 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 519,60 euros figurant sur le décompte à l’intitulé « AMC – Honos procédure » en date du 8 octobre 2021, les dits honoraires ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et n’étant démontrés par aucun justificatif ;

— la somme de 96 euros figurant sur le décompte à l’intitulé « Frais chèque impayé » en date du 22 septembre 2022, les dits frais ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et n’étant démontrés par aucun justificatif ;

soit un total à déduire de 504 + 519,60 + 96 = 1.119,60 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 s’élève donc à la somme de 8.485,53 – 1.119,60 = 7.365,93 euros.

De son côté, Monsieur [D] [G], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [D] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 7.365,93 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 9 septembre 2020 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Concernant le point de départ des intérêts au taux légal, le délai que font courir les notifications et mises en demeure prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ainsi en l’espèce, il convient d’observer que s’agissant des mises en demeure des 9 septembre 2020, 11 mars 2021, 15 juin 2021, 20 septembre 2021, 30 novembre 2021, 3 mars 2022, 9 juin 2022, 21 novembre 2022, 2 mars 2023, 14 juin 2023, 18 septembre 2023, 30 novembre 2023, 20 mars 2024 et 19 juin 2024, aucune preuve de la notification du courrier au débiteur par lettre recommandée avec avis de réception n’est produite par le syndicat demandeur (pièces n°3 à 16 du demandeur).

Dès lors, lesdites mises en demeure ne sauraient valablement constituer le point de départ des intérêts.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la somme de 7.365,93 euros portera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément à la demande.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés pour un montant total de 504 euros.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [D] [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2020.

Il est en outre établi que Monsieur [D] [G] a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal de proximité de Pantin du 10 février 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Monsieur [D] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée de la période pendant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 700 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [G] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 7.365,93 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 9 septembre 2020 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Eric AUDINEAU à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND