TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04320 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF32

N° de MINUTE : 26/00654

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 2] III” SIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet LAMY FRANCONVILLE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Madame [A] [I] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] sont propriétaires des lots n°67, 157 et 373 de la résidence [Localité 2] III sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93).

Par jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 18 mai 2010, M. et Mme [F] ont été condamnés solidairement, à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.714,33 euros au titre des charges arrêtées au 12 mars 2010.

Le tribunal de Saint-Ouen les a de nouveau condamnés solidairement, par jugement du 15 avril 2016, à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 2.269,26 euros au titre des charges de copropriété du 1er juillet 2011 au second trimestre 2015, appel du 2ème trimestre 2015 inclus.

Par arrêt du 24 octobre 2018, la Cour d’appel de [Localité 6] a condamné in solidum M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.496,78 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété du 1er juillet 2011 jusqu’au 2ème trimestre 2015, 2ème appel de charges daté du 1er avril 2015 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à Epinay-sur-Seine (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, a fait assigner M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] devant le tribunal de céans aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DÉBOUTER M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leur demande de dommages et intérêts et d’article 700,

CONDAMNER solidairement M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.376,67 euros en principal, selon décompte arrêté au 21 mai 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la dernière mise en demeure du syndicat et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

FAIRE APPLICATION de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence, dire que M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] assumeront seuls la charge de l’ensemble des frais de procédure, et les condamner solidairement à payer la somme de 2.646,35 euros en sus des 270 euros de frais d’information Acquéreur Article 54 Loi alur,

CONDAMNER solidairement M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ,

CONDAMNER solidairement M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi, avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement.

Par ailleurs, en réponse aux arguments des défendeurs, le syndicat des copropriétaires affirme que les chèques n°20, d’une somme de 928,56 euros et n°21, d’une somme de 928,56 euros ont bien été portés au crédit du décompte des copropriétaires. Il entend également faire valoir que la somme de 5.700 euros invoquée au titre des loyers versés par Mme [D], locataire des époux [F], ne peut être prise en compte au cours du présent litige, celle-ci se rapportant aux causes de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] du 24 octobre 2018. Il demande de surcroît au tribunal d’écarter des débats la somme de 3.586,76 dont font état M. et Mme [F], celle-ci ne se rattachant à aucune demande de sa part.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une clause de solidarité étant expressément prévue au règlement de copropriété, la solidarité devra être retenue à l’encontre des consorts [F]

Au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les nombreuses mises en demeure et relances qui ont été adressées aux défendeurs résultent de leurs manquements et qu’il n’y a donc pas lieu de faire peser sur les autres copropriétaires les frais afférents à ces actes.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, malgré de précédentes condamnations, notamment celle de l’arrêt du 24 octobre 2018 de la cour d’appel de [Localité 6], occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. et Mme [F] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2025, ils ont demandé au tribunal de :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93) de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93) à payer à M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F], compte tenu de l’opacité de leurs comptes,

— à rembourser la totalité des frais irrépétibles tels qu’indiqués dans les écritures adverses (conclusions page 10 pour 2.646,35 euros en sus des 270 euros de frais d’information Acquéreur Article 54 loi alur)

— et à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 3.000 euros outre une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [F] entendent contester l’intégralité de la créance en faisant valoir que les sommes demandées ne sont pas dues. Ils font valoir qu’ils ont réglé les charges des quatre trimestres 2023, ainsi que les trois premiers trimestres 2024 et affirment que leurs chèques n°20 et n°21 n’ont pas été portées à leur décompte, alors que ces paiements ont été effectués le même jour que les autres règlements.

Ils entendent faire valoir que le cabinet NEXITY LAMY n’a pas reversé à leur compte propriétaire les sommes, d’un montant total de 5.700 euros, qu’il a perçues de leur locataire Mme [D]. Dès lors, cette absence fait artificiellement apparaître le compte de M. et Mme [F] comme étant débiteur, avec pour conséquence un total de frais de contentieux indu de 3.586,76 euros. Ils en déduisent qu’en retirant ces deux dernières sommes de l’arriéré demandé, seule subsiste une somme de 1.728,42 euros, qui aurait été intégralement réglée par deux chèques en date du 11 mars 2025.

Enfin M. et Mme [F] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts au motif de l’opacité des comptes qui leur sont opposés.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— La matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F]

— L’extrait du compte propriétaires arrêté au 21 mai 2025

— Les procès verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2016, 9 octobre 2017, 28 février 2019, 10 décembre 2019, 13 février 2020, 14 octobre 2020, 15 juin 2022, 22 novembre 2023, 27 novembre 2024 et 18 décembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026 dont découlent les charges réclamées. Les procès verbaux susmentionnés font également état de l’approbation de l’alimentation du fonds de solidarité en 2016 par le surplus du fonds de roulement, de la constitution d’une provision pour la phase étude d’une mission de maîtrise d’œuvre, du solde des travaux de plomberie VMC/de ravalement ite et fenêtres/d’électricité/d’ascenseur/de réseau chaufferie/de pose de caméras ascenseurs/de contrôle d’accès et vidéosurveillance et d’étanchéité toiture terrasse, des travaux de réhabilitation des parties communes et des équipements communs, ainsi que des travaux de modernisation du grand ascenseur [Adresse 5].

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2014, la somme de 16,97 euros appelée le 26 novembre 2015 au titre de la régularisation de cet exercice sera écartée.

Il en sera de même de la somme de 120,12 euros correspondant à « l’appel avance alimentation avance de solidarité » du 1er septembre 2016. Cet appel se rapporte en effet à la résolution 14 de l’assemblée générale du 5 juillet 2016 aux termes de laquelle les copropriétaires ont approuvé le transfert au compte « Fonds de solidarité » de la somme de 16.477,57 euros se trouvant en surplus au fond de roulement à la suite à l’actualisation à la baisse du budget prévisionnel 2016. Il s’en déduit que la somme de 16 477,57 euros était déjà entre les mains du syndic et qu’il n’était donc pas justifié de procéder à un appel dédié à l’alimentation du fonds de solidarité. L’appel de 120,12 euros auprès des consorts [F] est en conséquence injustifié.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’approbation d’une résolution s’y rapportant et ne versant aux débats aucun élément de nature à expliciter les sommes sollicitées, il convient d’écarter les appels suivants :

— La somme de 128,16 euros en date du 31 mai 2017 au titre d’un « transfert vers compte Fonds de travaux »,

— La somme de 128,16 euros en date du 5 octobre 2017 au titre d’un « transfert vers compte charges »,

— La somme de 32,72 euros en date du 10 décembre 2019 demandée au titre de « travaux réalisés portes [Adresse 5] »,

— La somme de 692,55 euros en date du 1er juillet 2022 au titre de « appel de fonds pour travaux futurs », le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ne comportant aucune résolution relative à l’approbation d’une provision pour « travaux futurs ».

Par ailleurs, la somme du 31 janvier 2023 demandée au titre des frais d’information acquéreur loi alur, soit en l’espèce 270 euros, ne constituant pas des charges de copropriété, elle sera écartée.

Il ressort des pièces des parties que M. et Mme [F] ont versé la somme totale de 35 005,26 euros par chèques au cours de la période du 28 mars 2019 au 16 avril 2025. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir bien pris en compte l’ensemble des paiements effectués, en ce compris les chèques n°15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21.

En outre, il ne peut être fait droit à leur moyen se rapportant à la somme de 5.700 euros correspondant aux 6 versements de 950 effectués par leur locataire, Mme [D], entre le 22 octobre 2013 et le 19 mars 2014. La totalité de ces versements a en effet été prise en compte dans le cadre de la procédure judiciaire introduite le 8 octobre 2014 par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’instance de Saint-Ouen. Ainsi, il ressort du jugement avant-dire droit du 6 novembre 2015 rendu par ce tribunal, versé en pièce 8 par les consorts [F], que ces derniers avaient notamment soutenu dans le cadre de leur défense avoir « versé 6 loyers de 959 euros directement à l’agence LEXITYPARIS IGH entre le 22 octobre 2013 et le 19 mars 2014 pour un montant total de 5.700 euros qui n’est pas davantage porté à leur crédit ». Aux termes de ce jugement, le tribunal d’instance de Saint-Ouen a ordonné une expertise et désigné Mme [P] aux fins de calculer les charges dues par les consorts [F] ; expertise rendue toutefois caduque par l’absence de consignation du syndicat des copropriétaires. Le tribunal de Saint-Ouen a toutefois été conduit à statuer sur cette somme de 5.700 euros avancée par les consorts [F] dans le cadre de leur défense. Un appel ayant été formé à l’encontre de ce jugement, la cour d’appel de Paris a également été amenée à devoir statuer à l’égard de cette somme. Elle mentionne ainsi que la société NEXITY a versé au crédit du compte des consorts [F], avant le 1er avril 2014, la somme totale de 5.996,11 euros. Outre le fait qu’il s’en déduit que la somme de 5.700 euros a bien été prise en compte au crédit du compte propriétaires de M. et Mme [F] en 2014, il y a lieu de constater qu’elle se rattache aux causes de jugements antérieurs et ne peut donc être de nouveau alléguée par les défendeurs.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2015 et le 21 mai 2025 dont il est justifié a été de 46.456,23 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte sur cette même période ont été d’un total de 37.315,22 euros ; en ce compris les chèques n°15 à 21 versés par les consorts [F].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot. Néanmoins il ne verse pas ledit règlement de copropriété mais seulement deux pages, indépendantes l’une de l’autre et dont la typographie diffère, ce qui ne permet pas de vérifier que la seconde page comportant un article 81 sur la solidarité soit réellement issue du règlement de copropriété de la [Adresse 6].

Dès lors, en l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.141,01 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 mai 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du présent jugement, les sommes dues au 6 octobre 2023, date de la mise en demeure notifiée à M. et Mme [F], et au 25 avril 2024, date de l’assignation, étant supérieures à celle au paiement de laquelle ils sont condamnés.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge des copropriétaires poursuivis.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2.646,35 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 6 octobre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

— Les frais de « suivi dossier avocat 1er trimestre 2016 » du 30 mars 2016, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 2ème trimestre 2016 » du 29 juin 2016, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 3ème trimestre 2016 » du 20 septembre 2016, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 4eme trimestre 2016 » du 13 décembre 2016, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 2ème trimestre 2017» du 29 mai 2017, de 220 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 3ème trimestre 2017 » du 27 septembre 2017, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 4eme trimestre 2017 » du 8 février 2018, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 1er trimestre 2018 » du 30 mars 2018, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 3eme trimestre 2018 » du 18 septembre 2018, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 4eme trimestre 2018 » du 27 décembre 2018, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 2ème trimestre 2019 » du 7 juin 2019, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 3eme trimestre 2019 » du 20 septembre 2019, de 110 euros

— Les frais de « suivi dossier avocat 4eme trimestre 2019 » du 19 novembre 2019, de 110 euros

— Les frais de « mise en demeure LRAR » du 22 février 2022, de 52 euros

— La « note de frais avocat » du 28 février 2020, de 103,37 euros

— Les frais de « mise en demeure LRAR » du 28 juin 2021, de 103,37 euros

— Les frais de « mise en demeure LRAR » du 23 mai 2022, de 52 euros

— Les frais de « suivi contentieux trimestriel avec avocat » du 23 mars 2023, de 132,60 euros

— Les frais de « suivi contentieux trimestriel avec avocat » du 13 juin 2023, de 132,60 euros

— Les frais demandés au titre de « l’information acquéreur LOI ALUR » du 31 janvier 2023, de 270 euros.

Il convient également de déduire la somme de 265,20 euros sollicitée au titre du « suivi trimestriel ». Ces frais, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme constituant des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, entrent en effet dans la gestion courante du syndic et font partie des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Enfin, la somme demandée au titre de la « demande inscription hypothèque », d’une somme de 265,20 euros en date du 16 novembre 2023 sera déduite, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’avoir effectué cet acte.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande des consorts [F] à l’égard d’un remboursement de « la totalité des frais irrépétibles tels qu’indiqués dans les écritures adverses (conclusions page 10 pour 2.646,35 euros en sus des 270 euros de frais d’information Acquéreur Article 54 loi alur) », faute pour ces derniers de rapporter la preuve qu’ils ont réglé ces frais ; étant au surplus relevé que ces frais ne constituent pas des frais irrépétibles mais des frais de contentieux et de recouvrement tels que définis à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. et Mme [F] ont déjà fait l’objet de plusieurs condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 18 mai 2010, jugement de ce même tribunal du 15 avril 2016, par la suite confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 24 octobre 2018. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs de ces décisions, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, les consorts [F] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande du syndicat de M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. et Mme [F] fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’opacité des comptes qui leur sont opposés par le syndicat des copropriétaires et l’absence de toute dette. Etant toutefois redevables d’un arriéré de charges de copropriété très significatif et ne démontrant pas l’opacité des comptes qu’ils invoquent, ils ne peuvent valablement arguer d’un quelconque préjudice. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Gilles-Eric de Biasi, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.141,01 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus selon décompte arrêté au 21 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] de leur demande au titre de « la totalité des frais irrépétibles tels qu’indiqués dans les écritures adverses (conclusions page 10 pour 2.646,35 euros en sus des 270 euros de frais d’information Acquéreur Article 54 loi alur) » ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [H] [F] et Mme [A] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Gilles-Eric de Biasi., avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT