TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00170 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IJC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MARS 2026

MINUTE N° 26/00602

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société RC AULNAY 1 SCI

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P559

ET :

La société STYLE 22

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1424

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EXPOSE DU LITIGE

Le 18 janvier 2017, la société civile immobilière (SCI) RC AULNAY 1 a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) STYLE 22, pour une durée de dix années, des locaux situés, [Adresse 3] à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) moyennant un loyer annuel variable de 100.000,00 euros hors taxes (HT).

Le 6 novembre 2025, la société RC AULNAY 1 a fait délivrer par commissaire de justice à la société STYLE 22 un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 11 décembre 2025, la société RC AULNAY 1 a fait assigner la société STYLE 22 pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

l’expulsion de la société STYLE 22 et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la date de l’ordonnance à intervenir : la condamnation de la société STYLE 22 à lui payer : la somme provisionnelle de 130.266,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;la somme provisionnelle de 100.338,95 euros au titre de majorations contractuelles ; une indemnité d’occupation de 78.770,90 euros courant à compter du 7 décembre 2025 et jusqu’à libération des lieux : la somme provisionnelle de 1.503,76 euros toutes taxes comprises à valoir sur les frais de recouvrement de la dette locative ; la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ; subsidiairement, l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et ce en sus des loyers courants

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 20 février 2026 et la décision mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées

Lors de l’audience, la société RC AULNAY 1, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes, précisé le montant total de sa dette à hauteur de 310.879,00 euros et a déclaré s’opposer à l’octroi de délais à la défenderesse dès lors qu’elle ne réglait plus ses loyers depuis 2021.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société STYLE 22, représentée par son conseil, a demandé la fixation de sa dette locative au montant de 130.266,36 euros, le bénéfice d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de celle-ci, la condamnation de la société RC AULNAY 1 à lui régler la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées de l’article L.145-41 second alinéa du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 6 novembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent la somme de 134.196,64 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre 398,75 euros pour les frais d’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Toutefois, en raison du délai de paiement qui sera accordé au preneur ci-après, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais sera ordonnée. Cependant, en cas d’impayés, la clause sera acquise et l’expulsion sera immédiate comme il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 6 novembre 2025 et le décompte actualisé au 8 décembre 2025 inclus si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 130.266,36 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le paiement de la somme provisionnelle de 1.503,76 euros au titre des frais de recouvrement, ledit montant n’étant pas justifié.

Sur la demande de provision au titre des majorations contractuelles

La demande de paiement de la somme provisionnelle de 100.338,95 euros au titre de majorations contractuelles s’analyse en fait en une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société STYLE 22 justifie de sa situation financière par la production de ses comptes pour les exercices 2023 à 2025. Il ressort en outre des pièces produites par la SCI RC AULNAY 1 qu’elle n’a adressé des mises en demeure à la défenderesse qu’à compter d’avril 2024 de sorte qu’il n’est pas justifié que les relations entre les parties auraient été émaillées d’incidents depuis le début du bail en 2021.

En l’état de ces éléments, un moratoire de 24 mois sera accordé à la société STYLE 22 dans les termes du dispositif et, en cas de non-respect une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société STYLE 22, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La société STYLE 22 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 6 novembre 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

CONDAMNONS la société STYLE 22 à payer en deniers ou quittances à la société RC AULNAY 1 la somme de 130.266,36 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025 ;

AUTORISONS la société STYLE 22 à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

24 mois de délais,par règlements mensuels et consécutifs de chacun 5.600 euros le 10 de chaque mois au plus tard,le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la société STYLE 22 de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

le tout deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société STYLE 22 et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 18 janvier 2017, situés, [Adresse 3] à, [Localité 1] (Seine,-[Localité 2]), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées aux fins de paiement de provisions sur les majorations contractuelles et les frais de recouvrement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société STYLE 22 aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 6 novembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT