Du 02 décembre 2025

53J

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02257 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UTX

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [J]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 8] N° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (plaidant) et par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDERESSE :

Madame [D] [J]

née le [Date naissance 4] 1999 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 janvier 2023, la SCI MARWEAM a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [J], portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à PESSAC (33600), moyennant un loyer révisable mensuel de 510 euros outre une provision sur charges de 40 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE s’est porté caution des engagements de la locataire quant au paiement des loyers, par acte signé le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [D] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte introductif d’instance du 18 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ; ORDONNER l’expulsion de Madame [D] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; CONDAMNER Madame [D] [J] à lui payer la somme de 3.777,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.874,86 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ; FIXER une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; CONDAMNER Madame [D] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNER Madame [D] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [D] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l’audience du 14 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5.542,48 euros.

Madame [D] [J], régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 2 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le contrat ETAT-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE ;Le contrat de location conclu entre la SCI MARWEAM et Madame [D] [J] ; Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI MARWEAM et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; Une quittance subrogative en date du 10 mars 2025 pour la somme de 3.777,29 euros, relative aux loyers échus impayés au 15 novembre 2024 (loyer de novembre inclus), et une quittance subrogative en date du 11 septembre 2025 communiquée avant l’audience à la défenderesse, pour une somme de 5.822,48 euros, relative aux loyers échus impayés au mois d’août 2025 (loyer d’août 2025 inclus). Par ailleurs, le contrat de cautionnement VISALE conclu le 11 janvier 2023 entre la SCI MARWEAM et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion ». La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en conséquence de sa qualité à agir en résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), prévu à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, le 6 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à échéance fixée dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [D] [J], un commandement de payer au titre des loyers et des charges échus impayés au mois d’octobre 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.

Dans ces conditions, la résiliation du bail sera constatée à la date du 31 décembre 2024. L’expulsion de Madame [D] [J] et de tous occupants de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenus.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le commandement de payer ; La lettre d’information datée du 26 août 2024 adressée au locataire ; Le décompte de la créance. Selon le décompte produit, Madame [D] [J] reste devoir la somme de 5.542,48 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution, concernant les loyers et indemnités d’occupation échus au mois de septembre 2025 inclus (en dépit de la quittance subrogative du 11 septembre 2025).

En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Madame [D] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.542,48 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.874,86 euros à compter de la date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du présent jugement.

Madame [D] [J] sera en outre condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [J] qui succombe sera tenue aux dépens, et condamnée à payer la somme de 250 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 9], à la date du 31 décembre 2024 ;

A défaut pour Madame [D] [J] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.542,48 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.874,86 euros à compter du 30 octobre 2024, et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [D] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIÈRE La VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection