TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00023 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JA5

N° de MINUTE : 26/00038

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 24] SIS [Adresse 11], représenté par son administrateur provisoire, Maître [P] [N], administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance du 9 janvier 2023.

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

Madame [S] [H]

[Adresse 5]

[Localité 15]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [H] est propriétaire des lots n°4018 et 4116 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 18] et situé [Adresse 10]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 9] ([Adresse 14]), représenté par son administrateur provisoire Maître [P] [N], a fait assigner Madame [S] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Madame [S] [H] à lui payer la somme de 8.563,14 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 8 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [S] [H] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts :

— condamner Madame [S] [H] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [S] [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 10 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Invité à s’expliquer sur la lecture du relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière qu’il produisait, ainsi que sur l’adresse postale de la défenderesse qui divergeait de l’adresse de la copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré transmise par message RPVA le 15 décembre 2025, expliqué que le nom des rues avait été modifié depuis la construction de l’immeuble, mais que le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière faisant bien mention d’une vente en l’état futur d’achèvement avec des références cadastrales correspondant à celles visées dans le règlement de copropriété. Il a également précisé que la défenderesse résidait dans le bâtiment B de l’ensemble immobilier, lequel comporte deux entrées, à savoir une entrée numérotée [Adresse 13] et une autre entrée numérotée [Adresse 3] [Adresse 6], mais qu’il s’agissait bien du même immeuble ainsi que le démontrent les photographies jointes à l’appui, et que si la dénomination du syndicat des copropriétaires n’avait jamais été modifiée pour tenir compte de la nouvelle numérotation néanmoins il ne faisait aucun doute que Madame [S] [H], dont l’adresse postale est le [Adresse 4] était bien copropriétaire dans la copropriété sise [Adresse 7] et administrée par Maître [P] [N].

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [H] sur les lots n°4018 et 4116 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 19] cadastré section T425 à [Cadastre 21], [Cadastre 22] et [Cadastre 23];

— le règlement de copropriété de l’immeuble situé à [Localité 19] cadastré section T425 à T426, T431 et [Cadastre 23],

— l’ordonnance du 9 janvier 2023 désignant Maître [P] [N] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et l’ordonnance du 15 janvier 2024 prolongeant sa mission pour une durée d’un an jusqu’au 8 janvier 2025 ;

— le décompte de la créance réclamée à Madame [S] [H] arrêté au 8 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8563,14 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 octobre 2021 portant approbation des comptes de l’exercice 2020 et de travaux,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 7 novembre 2023 et 20 juin 2024, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,

— les appels de fonds adressés à Madame [S] [H],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 8 novembre 2024 s’élève bien à la somme de 8563,14 euros.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [S] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 7] à [Localité 20] la somme de 8563,14 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 17 décembre 2024 date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [S] [H] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes sur toute la période étudiée soit entre le mois de janvier 2023 et le 8 novembre 2024.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, ce d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 7] à [Localité 20] la somme de 900 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative au droit d’engagement de poursuites mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024, aucun moyen de fait ou de droit n’étant développé au soutien de cette prétention dans le corps de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [H] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 10]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Les [Localité 24] situé [Adresse 8] [Localité 20], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, la somme de 8563,14 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 8 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 9] [Localité 1], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, la somme de 900 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 17] situé [Adresse 9] ([Adresse 14]), pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES