1 CCC DOSSIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 18 DECEMBRE 2025

Réouverture des débats à l’audience du 04 Février 2026 à 09h00 Salle D

S.D.C. de la Communauté Immobilière LES DUNES EFG

c/

S.C.I. SHANOLE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/04183 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLFK

Après débats à l’audience publique tenue le 01 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. de la Communauté Immobilière LES DUNES EFG sis à [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, Société par actions simplifiée au capital de 84.315,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 322 212 168 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.C.I. SHANOLE, société civile immobilière au capital de 1.000,00€ immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 852 377 027, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Octobre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Novembre, prorogée au 18 Décembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI SHANOLE est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [9] située [Adresse 6] et [Adresse 3] à Cannes (06400).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI SHANOLE devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment de son article 19-2, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, de:

— constater le vote, par l’assemblée générale du 7 juin 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 115.000 €,

— constater l’effectivité de la mise en demeure adressée à la SCI SHANOLE le 13 février 2025,

— constater l’expiration du délai légal de 30 jours,

En conséquence,

— constater la déchéance du terme,

— condamner la SCI SHANOLE à lui payer la somme de 9.733,09 € au titre des charges échues pour les exercices 2022 à 2025 et à échoir jusqu’au 31décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SCI SHANOLE à lui payer la somme de 1.761,17 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI SHANOLE à lui payer la somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— condamner la SCI SHANOLE à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI SHANOLE aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du code de commerce frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose notamment que les lettres de mise en demeure, la sommation de payer en date du 20 juillet 2023 ainsi que la mise en demeure en date 13 février 2025 visant l’article 19-2 adressées à la SCI SHANOLE sont restées infructueuses.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 1er octobre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Le [Adresse 12] [Adresse 10] , par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SCI SHANOLE n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI SHANOLE a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom et adresse confirmés par le RCS et adresse confirmée par la gardienne de l’immeuble).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 31 juillet 2025 et l’audience du er octobre 2025. Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

Enfin, l’assignation rappelle à juste titre l’obligation pour la requise de constituer avocat, les demandes du syndicat des copropriétaires excédant la somme totale de 10.000 €.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires fournit en l’espèce le contrat de syndic en cours jusqu’au 30 septembre 2025 au titre duquel SAS FONCIA AD IMMOBILIER est intervenue pour son compte, ainsi que la décision prise au cours de l’assemblée générale du 25 avril 2025 de désigner à nouveau la SAS FONCIA AD IMMOBILIER pour représenter le syndicat des copropriétaires à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au 30 juin 2026.

Concernant le relevé de propriété produit afin d’établir que la SCI SHANOLE est copropriétaire au sein de la résidence LES DUNES E-F-G, il sera noté que ce document n’est pas en accord avec les appels de provision adressés à la requise : en effet, le relevé de propriété mentionne que celle-ci est copropriétaire des lots 631, 678 et 679, consistant respectivement en un appartement (AP), une dépendance d’appartement (DA) et une pièce indépendante (PI), tandis que les appels de fonds sont uniquement émis au titre d’un appartement, désigné comme constituant le lot n°2 de la copropriété.

A défaut d’élément permettant d’établir que les trois lots auraient été réunis en un seul lot portant désormais le n°2 ou qu’ils constitueraient un appartement correspondant sur le plan de la résidence au n°2, ce relevé de propriété est insuffisant pour s’assurer du fait que la SCI SHANOLE est bien propriétaire du lot visé dans les appels de fonds (d’autant plus qu’il n’apparaît pas que cette dernière aurait procédé depuis des années au moindre paiement de charges et qu’il n’est versé aux débats aucun courrier ou élément émanant de la SCI SHANOLE aux termes duquel elle reconnaîtrait être propriétaire de cet appartement n°2).

Il y aura donc lieu d’ordonner la réouverture des débats à une audience ultérieure, afin que le syndicat des copropriétaires demandeur puisse justifier du fait que la SCI SHANOLE est bien propriétaire du lot visé dans les appels de fonds.

Les demandes du syndicat des copropriétaires et les dépens seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et avant dire droit, mis à la disposition des parties au greffe,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du :

mercredi 04 Février 2026 à 09 heures

Invite le syndicat des copropriétaires LES DUNES E-F-G à justifier du fait que la SCI SHANOLE est bien propriétaire de l’appartement constituant le lot n°2 visé dans les appels de fonds ;

Dit que le syndicat des copropriétaires LES DUNES E-F-G devra notifier à la SCI SHANOLE, par acte de commissaire de justice ou lettre RAR la présente décision avant dire droit, ainsi que les nouvelles pièces qu’elle produira dans le cadre de la réouverture des débats ;

Réserve les demandes et les dépens.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond