TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

REFERENCES :

N° RG 24/10697

N° Portalis DB3S-W-B7I-2HN7

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 février 2026

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

C/

Madame [B], [A], [O] [G] épouse [R]

Monsieur [E], [X] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

représenté par son syndic, le Cabinet BILLOT ET GIRARDOT

GIRARDOT – CRAUNOT SA SEINE-SAINt-DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [B], [A], [O] [G] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne assistée de M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [E], [X] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie BUNIAK

M^e Cécile SONSINO

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Madame [B], [A], [O] [G] épouse [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] sont propriétaires des lots n°12 et 47 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], suite aux successions de Monsieur [U] [G] et Madame [C] [M] épouse [G].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date des 8 et 12 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SA Cabinet BILLOT et GIRARDOT, a fait assigner Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

5 809,20 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 octobre 2024 ;800,00 € à titre de dommages et intérêts ; et ce, avec capitalisation des intérêts ; 2 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 26 novembre 2025, après trois renvois à la demande des parties.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 9 419,08 € au 5 septembre 2025, à actualiser sa demande au titre des dommages-intérêts à la somme de 580 € et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 €. Il demande en outre une condamnation conjointe des défendeurs et non plus solidaire.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] expose que Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] sont devenus propriétaires du bien litigieux suite à deux successions. Il fait valoir que Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété depuis le mois de juin 2023 malgré diverses relances, notamment des mises en demeure de payer du 19 avril 2024 et 11 juin 2024. Il précise que la dette inclus 199,39 € au titre des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sollicite le rejet des demandes de Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I]. Il indique que le règlement de copropriété ne mentionne en effet pas de solidarité des copropriétaires indivis et par conséquent demander la condamnation conjointe des défendeurs. Il soutient que le paiement effectué le 14 novembre 2022 d’un montant de 14 708, 70 € par l’étude [P] a été fait pour le compte de la succession au titre de l’arriéré de charges dû au 1er novembre 2022, et que la dette réclamée aux défendeurs est ultérieure. Il en conclut qu’il ne peut y avoir de compensation avec la créance due par Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et que le cas échéant, il lui revient de faire valoir ses droits dans le cadre de la liquidation de la succession.

Concernant la demande subsidiaire de délais de paiement, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] fait valoir que la dette est née en 2023, qu’elle ne cesse d’augmenter et que Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] ont déjà bénéficié de larges délais. Par conséquent, il s’y oppose.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] expose avoir subi un préjudice financier important, la trésorerie de la copropriété étant en difficulté et le syndicat ayant été contraint d’avancer les sommes dues.

Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I], représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de ses demandes à son encontre ;subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement ;condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.Elle explique que suite aux opérations de succession de Monsieur [U] [G] et Madame [C] [M] épouse [G], elle n’est copropriétaire indivise qu’à hauteur de 25% du bien litigieux. Elle indique que Monsieur [E] [X] [G] en est copropriétaire à hauteur de 75 % et occupe d’ailleurs le logement. En outre, elle soutient que l’étude [P] en charge de la succession a réglé pour son compte la somme sollicitée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] au terme d’une mise en demeure en date du 14 novembre 2022. Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] fait valoir que Monsieur [E] [X] [G] ne paie pas sa part des charges et fait obstacle à la liquidation et au partage de l’indivision les liant. Elle précise qu’une instance est en cours concernant ce litige.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] soutient ne pas être tenue solidairement à la dette avec Monsieur [E] [X] [G] mais seulement à hauteur d’un quart, conformément à ses droits dans l’indivision successorale. Elle affirme donc que la somme de 14 708, 70 € versée par l’étude [P] dépasse de 11 031, 62 € sa dette personnelle et qu’elle n’est débitrice d’aucune somme envers le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6].

Subsidiairement, elle sollicite au visa de l’article 1343-5 du code civil des délais de paiement compte tenu de sa situation financière (retraite de 1 472 € par mois), et de sa bonne foi dans le cadre des procédures liées à la succession de son père.

Monsieur [E] [X] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] verse aux débats :

la matrice cadastrale, le relevé de propriété, les actes de notoriété en date du 28 octobre 2021 et 27 octobre 2022 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 6 juillet 2022, 18 avril 2023, 30 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel de l’exercice 2025-2026 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance et les appels de charges et travaux pour la période du 1er juin 2023 au 5 septembre 2025 ; les mises en demeure du 19 avril 2024 et 11 juin 2024 ; le contrat de syndic signé le 30 avril 2024.Il résulte du décompte visé, mais également de la mise en demeure en date du 14 novembre 2022 envoyée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et du courriel en date du 19 janvier 2023 de Madame [K] [V], de l’étude [T] [P] qu’un paiement de 14 708, 70 € a été effectué par cette étude dans le cadre de la gestion de la succession de Monsieur [U] [G], pour une dette due au titre des charges de copropriété arrêtée au mois de novembre 2022.

Il ressort des termes du courriel en date du 29 juin 2023 de Madame [Z] [H] de l’étude [T] [P] que cette somme devait être remboursées par l’actif successoral, au prorata des droits de chacun des héritiers. Il est cependant constant que la succession n’est à ce jour pas liquidée, et il ne relève pas de la compétence de ce tribunal d’intervenir à cet égard.

En tout état de cause, il résulte du décompte et des appels de charges et travaux produits que la présente instance concerne une dette née au mois de juin 2023, soit ultérieurement au versement des fonds précités.

Ce paiement ne peut donc être déduit de la créance due par Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] comme elle le soutient.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] est par conséquent établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 193, 24 €.

Il ressort de ces documents que Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] restent devoir la somme de 9 225,84 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juin 2023 au 5 septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 5 809,20 € à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] produit les mises en demeure du 19 avril 2024 et 11 juin 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 30 € TTC chaque.

En conséquence, Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme totale de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement les charges de copropriété sans raison valable, Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu des difficultés successorales exposées par Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] à l’audience et de sa situation financière dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette à hauteur de 200,00 € par mois, conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SA Cabinet BILLOT et GIRARDOT, la somme de 9 225,84 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juin 2023 au 5 septembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 novembre 2024 sur la somme de 5 809,20 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SA Cabinet BILLOT et GIRARDOT, la somme de 60 € au titre des frais de recouvrement, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE conjointement Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SA Cabinet BILLOT et GIRARDOT, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière échéance correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 7 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SA Cabinet BILLOT et GIRARDOT, la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [A] [O] [G] épouse [I] et Monsieur [E] [X] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE